买二手写字楼(写字楼交易要注意哪方面的问题?)
1.写字楼交易要注意哪方面的问题?
注意问题： 1、开发商实力 开发商的实力是投资者做决策时必须考虑的首要因素。
2006年以来土地价格开始飙升，商业用地又大多数位于城市的中心，开发成本之高可想而知的；如果开发商能拥有多个写字楼项目，不仅能证明其实力并不弱，相信其对写字楼项目的运作能力也并不会差。 2、交通状况 交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本，和员工的通勤成本及办公效率，甚至会影响对商业机会的把握。
市中心拥堵的交通状况已成为企业及员工最头疼的事情，多维交通体系应该是改善交通状况的简便可行方法，这是为什么越来越多轨道交通便利的项目在市场上日益受欢迎的原因。 3、写字楼本身的合法性 与任何价值投资相类似的，投资写字楼也要在第一时间关注其安全性，弄清最基本的东西。
着重核查房产证的原件是非常重要的。一些关键内容，如原产权人、土地性质等，都需要仔细检查，看看产权是否清晰、有没有处于产权纠纷之中，又或者是否为临时、违章建筑。
4、配套设施 交通及周边配套方面也是投资者需要认真考察分析的要素，首先，写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。同时，选择投资某个写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等是否齐，这些都是商家进驻写字楼时需要考虑的问题。
5、地理位置 由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。
是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 6、硬件设施 硬件设备中的电梯及空调的效果对写字楼价值影响表现最明显。
衡量写字楼是否值得投资，从电梯角度考虑，主要包括电梯品牌、速度、承载量及电梯的数量和等候时间等因素。其次，空调的好坏将直接影响租客的身体健康、员工的办公效率，从而影响企业的效率、成本及投资者的回报。
2.购买写字楼需要注意哪些问题?
1、税费问题 购买写字楼索要缴纳的税费跟购买房屋不一样，新建写字楼交易涉及到，契税等。
二手写字楼交易时所需缴纳的税费更多，卖家需缴纳：增值税、土地税、个人所得税、印花税。买家需缴纳：契税、印花税。
除了以上税费外，还要支付一定的交易手续费。具体是全额征收还是差额征收（增值税和个人所得税），就要根据卖家取得这房子多长时间来决定。
2、注意写字楼的地块用途和容积 用于修建房屋的土地在审批的时候就规定了土地的用途，有些开发商可能为了获得更大的利润 ，在建设过程中，并没有完全按照规划进行设计和施工，这样的房子，还是不碰为好。建议没有经验，又准备购买写字楼的人，还是可以从一手市场逐渐开始，熟悉整个交易及持有的环节，再进入二手市场。
3、银行贷款的差别 购买写字楼的时候如果要申请银行贷款，要注意银行对写字楼的贷款和房屋贷款的规定也是不一样的，首付、年限、利率都有差异，写字楼就算是初购，也只能申请到高五成10年贷款，税率需按基准利率上浮10%，而且不能用公积金贷款。 如果购买的写字楼属于二手写字楼，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整。
如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。 5、写字楼所处的环境 在选择写字楼的时候跟选择房屋一样都是要对周边环境地段进行判断，只是两者的用途不同，所要求的地段环境也就不同了。
用于商业使用的写字楼对于交通要求一定要非常的便捷。写字楼的高度应该跟周边其他的楼栋高度大体相当，通常比别的楼高的太多或太矮太多的楼都是不恰当的楼盘。
3.买写字楼要注意哪些问题?
一、注重品质 企业比较看重办公楼的品质高低，因为其在一定程度上代表着公司的对外形象。
品质体现在各个方面，如大堂的品位、电梯质量与配置状况等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。 1、大堂要气派明亮 大堂是写字楼的交通枢纽中心，是人们进入办公区的必经之地，也是写字楼使用率最高的地方。
大堂是展示楼盘硬件装修和软件服务的一个缩影，可以说是脸面。 2、电梯要快捷高速 电梯的多少和爬升速度也直接影响到写字楼的运营。
电梯的多寡一直市衡量写字楼档次的最直观标准。目前新兴的高层项目除了对电梯数量的要求以外，还要求速度更快，有的项目采用自动楼梯等候系统，等候时间不会超过16秒。
二、地段要选好 不管是买住宅、商铺，还是买写字楼，地段都是非常重要的。地段好，就意味着周边的交通、商业等各方面的配套比较齐全。
企业会考虑其员工在这附近上下班、衣食住行等，是否方便。 三、物业服务要细致入微 物业服务能不能达到国际标准，是部分人选址甲级写字楼的主要原因之一。
也是中国顶级写字楼与国际顶级写字楼的差距所在，为访客提供糕点茶水、服务人员全程英语引导解说等人性化服务还很少见。 尽管目前大部分写字楼的物业服务还处于基础阶段，但是可以看到很多在售项目已经意识到现在物业管理的差距问题，并且在不断改进，有的直接引进酒店式管理模式，而非采用传统的物业管理。
可以说，物业管理的水平好坏直接影响项目价值。 四、综合配套要健全 两大需求：生活需求以及办公需求，方便会客和业务往来，方便员工工作日期间的生活。
写字楼在前期选址时候，一般都回选定城市的中心商务区，而**修小户型公寓也多半在商业繁华地带开花。 五、产权要清晰 如果购买的写字楼是期楼，事先一定要打听是否有预售证；如果是现楼，一定要留意是否已完成了规划验收、消防验收和质量验收，关于产权的问题，千万不能马虎。
六、买二手写字楼要“傍”品牌 如果是二手楼，最好选择一些入住率高、知名度高的楼盘，而且已有一些知名企业、单位进驻的项目。 还要关注该写字楼近几年的成交情况，单位转手的频率等等。
4.在长沙,写字楼交易都有哪些细节问题需要注意?
一、提前核查写字楼的使用期限 ？ 写字楼属于商业物业，所以其使用年限通常为40-50年。
如果您购买的是二手写字楼，且楼龄较长，那么最好到国土房产部门核实一下该物业的使用年限还剩多少。调查表明，早期的一些写字楼到现在只剩下20多年的使用年限。
？ 另外，虽然有的写字楼保养得很好，看上去楼龄并不长，但写字楼的使用年限是由所在地块的使用年限来决定的，并且从该土地交易时开始计算。有些写字楼拿地早，但开发时间晚，虽然房屋表面看上去很新，但是使用年限说不定已经过去一大半了。
？ 二、注意检查写字楼产权是否清晰 ？ 毋庸置疑，产权问题是二手写字楼交易过程中的较大隐患。 如果产权属于公司，那么需要提前查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，即使没有上述债务问题，还需要了解该公司法人变更或股权变更会不会影响其产权的归属和完整，在变更过程中有没有关于该物业的约定。
？ 如果该物业属于个人所有，那么需要调查清楚业主名下是否有公司，如果有公司，且公司性质为无限责任公司，那么法人的财产也会作为冲抵公司债务的财产出现。 因此，要了解清楚该物业在法律意义上的所有人，并了解他的物业产权拥有情况。
？ 三、在确定写字楼没有问题后，可以尽快交易 ？ 相比住宅而言，写字楼物业具有更多的不确定性。对于一家公司而言，经营困难、债务纠纷等都可以成为转卖写字楼物业的原因。
而当问题解决时，就有可能则有可能会收回不卖。另外还需要注意的是，如果问题进一步恶化，公司又无法解决，该物业就有可能会被法院查封， ？ 如果您已经交付了定金，再遇到法院查封物业，卖方公司频临破产，折腾起来耗时耗力。
对于写字楼来说，交易时间越长，需要承担的风险就越大。 ？ 四、签写字楼买卖合同应该注意什么？ ？ 1、注意历史遗留问题 ？ 双方应该约定以何时点作为水、电、物业等各项费用的交接时间。
时点的明确是清晰划分责任的关键，都应在合同中明确写明，方能避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本。 ？ 2、明确付款和过户时间 ？ 在写字楼交易的过程中，为了规避风险，双方通常都会约定将房款分为首款和尾款，并分不同时间段支付给房主。
因此，为了保障房产交易的顺利进行，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。 ？ 3、明确违约责任 ？ 注意一定要在合同中明确买卖双方违约的责任，虽然买卖双方主管上都希望能履行义务，但由于写字楼交易过程复杂，又加上金额较大，保不齐会发生什么意外，最终导致一方违约。
所以，为了避免以后发生纠纷，最好事先写明违约责任。 ？ 五、在交易中切勿轻易垫资 ？ 目前写字楼交易尚未建立系统的资金监管流程，况且交易资金较大、交易时间长、风险也就更大了。
因此在交易过程中应该把自己的资金安全摆在首位。
5.买写字楼应该注意哪些方面
买写字楼要注意的方面： 1、朝向好、光线足：一个朝向好、光照充足的写字间虽然价格会稍高一些，但是对提升公司形象以及客户对你公司的信心有非常大的作用。
不仅如此，开阔、敞亮的办公环境对员工的工作热情也是有积极的促进作用的。另外，这样的写字间还会显得比实际的面积要大一些哦！ 2、安静、无噪音：安静、无噪音的办公环境我想大家都会喜欢，所以在选购写字间时要尽量避免靠近喧闹环境（如健身中心、饭堂等区域）。
这对于维护公司的整体形象、提高公司的工作效率是至关重要的。 3、交通要便捷、要好停车：交通便捷的重要性我想不必多说大家也能明白，而停车位是否充足就是大家在购买写字间时比较容易忽视的一个问题了。
试想一下你的客户每次来谈生意都要为停车问题头疼半天，要么违章停车被贴条、要么就得把车停在1里之外再走回来，换做谁都不会开心吧？ 4、配套设施要齐备：在购买写字间之前一定要对写字楼的配套设施有个全面的了解——会客区域可以提供哪些服务？没有员工餐厅？电梯数量够不够？外出用餐（或叫餐）方便吗？最近的银行有多远？这些问题看似小事，实际上关系到你公司的整体运营效率呢！ 5、具体费用要搞清：要搞清水电费、中央空调费、停车费、垃圾清运费、物业管理费等等这些费用一共有多少、缴纳的方式以及除此之外还有哪些费用，虽然与购买写字间的费用比起来好像不算什么，但这些费用可是天天都要支出的，日积月累也绝对不是一个小数目哦。
6.写字楼买卖过程中有哪些交易陷阱需要注意,怎样防范才有效
第一步，置业写字楼前该注意什么？
置业写字楼前，应该先考虑该套写字楼值不值得入手，还要考虑自身的需要以及自身的资金状况，选择有实力、讲诚信的开发企业。 第二步，写字楼挑房选房时注意事项。
1.购买预售写字楼需现场查看开发企业有没有在售楼处显眼的地方挂《预售许可证》和附图的原件；
2.看看所选购的写字楼是否已被抵押、查封，若是由房产中介公司代理销售的，要先了解该公司是否具有房产中介资质等； 3.建议到现场查验写字楼质量。
第三步，购买写字楼签订认购书时需要注意的问题有哪些？
认购书并不是写字楼买卖合同，在定性上为写字楼买卖的预约合同，是独立合同。一份合格的认购书一般包括以下内容： 1.交易双方当事人的基本情况；
2.写字楼基本情况（含写字楼位置、面积等基本情况）； 3.写字楼价款的计算；
4.签署契约的时限规定，看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。 第四步，写字楼付款是要注意的问题。
不要将写字楼款项直接交给开发商，建议将房款支付到预售许可证指定的银行监控账户上，可采取一次性或分期付款。 第五步，写字楼收房验房要注意什么？
1.检查验收该写字楼建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有交楼书、质量保证书和使用说明书；
2.查验实际交楼的标准是否与合同约定相符； 3.查验该写字楼项目的工程质量； 4.检查室内电路问题。
第六步，收房时的注意事项。
收房后及时办理房产证，避免房产纠纷。
以上就是好租小编为您总结的写字楼交易注意事项的一些简单分析，仅供参考。
7.写字楼买卖过程中有哪些交易陷阱需要注意,怎样防范才有效
第一步，置业写字楼前该注意什么？
置业写字楼前，应该先考虑该套写字楼值不值得入手，还要考虑自身的需要以及自身的资金状况，选择有实力、讲诚信的开发企业。 第二步，写字楼挑房选房时注意事项。
1.购买预售写字楼需现场查看开发企业有没有在售楼处显眼的地方挂《预售许可证》和附图的原件；
2.看看所选购的写字楼是否已被抵押、查封，若是由房产中介公司代理销售的，要先了解该公司是否具有房产中介资质等； 3.建议到现场查验写字楼质量。
第三步，购买写字楼签订认购书时需要注意的问题有哪些？
认购书并不是写字楼买卖合同，在定性上为写字楼买卖的预约合同，是独立合同。一份合格的认购书一般包括以下内容： 1.交易双方当事人的基本情况；
2.写字楼基本情况（含写字楼位置、面积等基本情况）； 3.写字楼价款的计算；
4.签署契约的时限规定，看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。 第四步，写字楼付款是要注意的问题。
不要将写字楼款项直接交给开发商，建议将房款支付到预售许可证指定的银行监控账户上，可采取一次性或分期付款。 第五步，写字楼收房验房要注意什么？
1.检查验收该写字楼建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有交楼书、质量保证书和使用说明书；
2.查验实际交楼的标准是否与合同约定相符； 3.查验该写字楼项目的工程质量； 4.检查室内电路问题。
第六步，收房时的注意事项。
收房后及时办理房产证，避免房产纠纷。
以上就是好租小编为您总结的写字楼交易注意事项的一些简单分析，仅供参考。
8.购买写字楼需要注意什么
1、要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢！这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。
9 t# O7 V, ?6 p新浪乐居 2、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。今年，
北京写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双“慧眼“。
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3、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率为70%左右）。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明你要有很高的支付能力。
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4、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。北京不是没有这样的例子。
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5、对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。
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6、投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。
