商业裙楼(重庆地铁广场项目商业裙楼营销策划报告)

1.重庆地铁广场项目商业裙楼营销策划报告

重庆地铁广场项目商业裙楼营销策划报告 前 言 近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和服务业发展很快，不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出广阔的市场空间。

因此，开发企业对商业物业的信心也空前高涨，供应量空前的大，这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。 渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的说，当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。

凭借本项目的口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。

在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金（售价）水平环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台，通过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。

一、项目市场背景分析（一）重庆商业物业市场环境分析 1、数字化商业（1）商业面积：主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0。 75平米。

距国际城市化问题有关研究标准还有0。25平米左右差距。

（2）商圈饱和度：根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出，各大商 。

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2.商业裙楼主题定位策略是怎样的

商业裙楼主题定位策略 一、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别 首先，体现在价格上。

由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。 其次，体现在经营方式上。

由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。 第三、体现在外立面上。

单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。

并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。 二、裙楼物业的运作方式 目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。

目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。

另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。

在裙楼设计时，我们最好先确定下裙楼物业的运作方式，是分隔建筑还是整体打通，这对以后的招商运作关系重大。如万科跟沃尔玛的合作，双方先确定裙楼的用途，量身定做，在建筑时就会省时省钱省力。

三、当前裙楼物业存在的主要问题 1、缺乏策划，与住宅的销售脱节。 目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。

2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项 下载地址： 。

3.什么是商业裙楼

裙楼，一般指在一个多层、高层、超高层建筑的主体底部，其占地面积大于建筑主体标准层面积的附属建筑体。其特征如下：一般指在一个多高层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。简单来说，裙楼建筑像一个【凸】字型，底下那较大的部分就是裙楼。

裙楼一般多为3-5层结构，鲜少有超过5层的，但也基本没有1层结构的。

裙楼大多用于开设商业设施，如商场、超市、餐饮或其它商业机构等等，也有将裙楼用于开设宾馆、写字楼的。

4.什么是商业裙楼

裙楼一般指在一个多层、高层、超高层建筑的主体底部，其占地面积大于建筑主体标准层面积的附属建筑体。

其特征如下：一般指在一个多高层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。 简单来说，裙楼建筑像一个【凸】字型，底下那较大的部分就是裙楼。

裙楼一般多为3-5层结构，鲜少有超过5层的，但也基本没有1层结构的。裙楼大多用于开设商业设施，如商场、超市、餐饮或其它商业机构等等，也有将裙楼用于开设宾馆、写字楼的。

扩展资料： 外形描述 1、从外立面上看，整个建筑是个“凸”形状的，下面面积比标准层大的部分就像整个建筑的裙子，所以叫裙楼。又有叫“裙房”的。

2、从结构上看，有裙楼的建筑物多有地下室，裙楼是框架剪力墙或框架结构，建筑主体多是剪力墙或混合结构。 3、从使用上，一般裙楼与主楼的疏散楼梯分开使用。

出入口设置一般是前门进裙楼，后门进主楼门厅。主楼的消防疏散一般不通过裙楼部分而直通室外。

如果裙楼作为商业综合楼或其它大型公共场所，一般建筑物裙楼的电梯、疏散楼梯和建筑主楼部分是完全分开设置的。 4、建筑高处比较密集的地方，就好像裙子一样凸出。

参考资料来源：百度百科-裙楼。

5.我搞了一块地,想做商业城,请问我应该怎么策划

1. 注册自己的公司，拿到资质

2. 要到政府相关部门注册，你的第要来用作建筑商业地产

3. 找公司和来规划图纸

4. 和设计院和咨询公司一起来评估是否可行

5. 立项，包括自己筹划等

6. 招标

7. 确认好整个流程，包括总包，分包，承包商

8. 开始施工

9. 设备采购，比如暖通设备等

10. 广告，招商等等。

11. 建完后通过相关部门认证，包括消防，安监等等。

12. 商铺进来，开动

13.

6.公司方案要怎么写

没有说明具体的方案。

你可以从这四个方面来分析： 人，机，物，料。来入手每一个步骤的投入。

一个企业运行，首要条件是：人。 有了人才能去开始工作/ 运营中。

需要什么样的人，按你企业的需要设立。 企业的运营中，必不可少的是机器。

（可以包含生产上用的，。 办公上用的。）

用机器上来产生企业效益。 物是企业需要投入的成本，企业进程当中每一个过程都需要物质。

料是可以包含两种的：产出物与市场。 你把此四种类别在企业运营当中，每一个阶段需要配置合理，可以作出一个合理计划的。

商场前期筹备的运营方案 一、经营定位：近几年里，由于几家大型现代商业公司融入牡丹江地区商业市场，给这里的零售行业带来质的飞跃，在牡丹江激烈的商业竞争中，POST购物中心应因地制宜，力求创新。 针对牡丹江市的消费热点，通过市场分析和营销策划，率先应用松雷的经营风格，以牡丹江当地的中高档商品为商品定位，实施品牌战略。

并通过以人为本的管理，促进双赢合作，强化公司凝聚力和创造力，运用松雷经营管理模式，垄断该地区的高中档商品零售市场。 二、经营品项： 1、项目介绍：牡丹江波斯特购物中心—松雷商业大厦牡丹江店，作为大型购物消费中心，是在一个单体建筑内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。

她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。

a。 POST购物中心地处牡丹江商业中心之黄金地段，超值旺地， 尽享都市繁华。

建筑面积3。3万平方米，经营面积2。

4万平方米。 b。

首层由国际名品服装旗舰店，化妆品、首饰及名品服饰等组成； c。 二层由潮流青春休闲服装，海内外精品男士服装、服饰，西欧风情咖啡厅等组成； d。

三层由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰，中式传统茶嗣等组成； e。 四层由主流家用电器，家居精品广场，儿童新天地等组成。

f。 地下一层是拥有300余个停车位的大型停车场； g。

POST购物中心蜂聚海内外知名品牌，集合上乘休闲、娱乐多种商业形态，势必成为身份的象征、购物的天堂。 2、经营品类规划： F1：国际名品服装旗舰店、世界名表中心、环球化妆品总汇、经典眼镜世界、至尊首饰珠宝行、极品鞋行等； F2：潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰及西式经典咖啡厅等； F3：流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰；名品针棉服装、皮草展示中心、新潮时装总汇及中式传统茶嗣等； F4：主流家用电器、家居精品广场及儿童新天地等。

三、服务功能设计：由于POST购物中心是集合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。

休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。 四、经营规划布局设计：第一：经营规划布局要维护购物中心的商品品类经营黄金比例。

业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52:18:30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌、哈市畅销品牌、松雷特有品牌）。 第二：经营规划布局要维护松雷哈尔滨商场的统一主题形象和统一企业品牌形象。

POST购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和松雷企业品牌形象。

第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。

譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。 异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。

譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 第四：经营规划布局顺序原则。

核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。 第五：经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态。

新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线（或线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 第六：经营规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。

顶级特殊品牌供应商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃新商场气氛之作用。例如公司今年上半年在阳光大厅专门邀请宾利车展，展示世界顶级名车文化。

诚然，顶级特殊。

7.商业地产案例

商业地产案例 长沙金地某项目·商业策划报告 第一章 策划思路及方法…………………………………………3一、理论研究二、概念采购三、市场调研四、两性一化原则五、多方案假想（本项目商业部分仅从三个方面做出假想方案） 一般性商铺 裙楼主力店+主题商业街第二章 基本调查与市场分析 ……………………………………5一、金地项目经济发展的基本情况综述二、金地项目GDP的发展变化情况三、金地项目其他产业链的情况四、房地产市场消费情况及分析五、目标消费人群分析第三章 概念采购基本评述………………………………………15一、天心区的发展模式研究二、商业物态分布及发育模式三、可供借鉴之经验和教训第四章 理论研究基本评述………………………………………20一、金地项目市场不确定因素二、地块核心竞争力评述三、省政府搬迁对物业开发的影响四、金地项目市场规模预测五、未来金地项目商铺需求预测六、金地项目商铺价格预测第五章 北欧风格定位阐述………………………………27第六章 假想方案评述……………………………………33一、一般性商铺二、裙楼主力店+主题商业街第一章 策划思路及方法商业物业用地的基本研究方法大致有以下三种：1、产业链研究：即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使项目的开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。

2、商圈研究：即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。

3、区位研究：即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心竞争力。一、概念采购概念采购，这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上的，因为成功和失败的项目都会具有相同的规律性，研究这些相同或相类似的成功或失败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，借鉴其成功或失败的经验及教训，避害趋利，从而达到理想的开发目的。

本项目拟选取和参照同类城市政府搬迁新址后附近的商业发展模式和业态作为研究的对象。二、基本调查与市场分析1、文献研究： 长沙市及天心区当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五发展规划、房地产开发现状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与金地开发项目相关的要素进行深度分析和研究，把握当地的产业结构和发展态势，从而做出准确的决策分析和研判。

2、市场调查 ：主要是对项目所在商业业态的分布、现状及发展趋势进行研究和把握，包括商业格局、旅游景点的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。通过咨询、专访和勘察等多种方法，了解和掌握大量的一手调查材料和数据，为项目策划方案提供科学、准确和可靠的依据。

三、两性一化原则1、投资可回收性：我们服务的对象大多是企业，而不是政府和非盈利的机构，因此研判和考量项目投资的可回收性是一项根本的原则，是必须由始至终贯穿和主导整个项目策划的全过程，丝毫不容忽视，要尽可能提升和挖掘项目开发的商业价值。2、项目可操作性：再好的策划方案，如果不具有可操作性，就没有任何商业价值。

因为我们所面对和解决的是企业的实际问题，而不是学术问题和专业研究问题，因此就必须避免空中楼阁或学究、学术式研究，而必须要切实可行，商业项目的总体目标要能够分解和细化，要可以落到实处。3、资源利用最大化：许多企业和项目不能成功的原因并非缺乏资源，而是没有充分有效地用好自己的资源，更没有发挥出资源的组合效应。

资源的利用要求不仅包括人、财、物三方面传统的资源要素，还应包括信息、技术和品牌这些无形的资产、资源；在资讯和财智时代，把握先机和先进的科技管理理念就可以掌握致胜和成功的法宝。四、多方案假想“大胆设想，小心求证”也是我们常用的项目研究方法之一，也是头脑风暴的一种具体运用的方式。

即：尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。因为本项目整体我们已经初步定位“国际化人文生活街区”，对本项目仅就商业部分在二个方面做出假想方案：1、一般性商铺2、裙楼主力店+主题商业街从上述二个假想方案出发，来分析和研究金地房地产公司开发天心项目周边房地产的商业发展的现状及趋势走向，将有利于我们做出准确、客观、真实的分析和判断。

我们按照策划五步法，即：第一步：研究真问题（到底怎么样才能达到利润最大化）第二步：全球化采购（同类商业物业开发的成功与失败经验）第三步：创新型整合（结合本项目进行整合）第四步：焦点式定位（我们到底可以做什么）第五步：结构性实操（如果做了可操作性分析研究）我们特别安排了三个工作小组，即市场调查小组、理论研究小组、概念采购小组，始终注意研究如何看待金地公司开发的天心项目的市场，决策的把握如何，投资风险如。