房地产税收(房地产开发企业税务筹划怎么做)
1.房地产开发企业税务筹划怎么做
如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。
近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术 房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。 （一）规避平台筹划 土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。
因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。 （二）投资转化技术 房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
（三）税基筹划技术 房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术 主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。
房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。 二、房地产开发企业税收筹划方式 （一）利用临界点进行税收筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。
比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）*20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。
进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。 同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190*30%=57万元，营业税1000*5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50*(7%+3%)=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100*5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55*(7%+3%)=5.5万元。
同。
2.房地产开发企业税务筹划怎么做
如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。
近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术 房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。 （一）规避平台筹划 土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。
因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。 （二）投资转化技术 房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
（三）税基筹划技术 房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术 主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。
房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。 二、房地产开发企业税收筹划方式 （一）利用临界点进行税收筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。
比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）*20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。
进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。 同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190*30%=57万元，营业税1000*5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50*(7%+3%)=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100*5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55*(7。
3.房地产开发企业怎么进行税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1 选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2 开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150%，应该缴纳土地增值税600 x50%-400*15%=240（万元），营业税及其附加1000*5.5%=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50%，应缴纳土地增值税500 x30%=150（万元）；营业税及其附加1500*5.5%=83.55（万元）。该房地产公司的利润为（不考虑其他税费）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100*40%-1400*5%=370万元，营业税及其附加2500*5.5%=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。
4.怎么样对房地产业进行税务筹划
房地产开发企业税收筹划空间最大的是土地增值税，如果搞好筹划，可大量的节省纳税额，因牵涉的问题太多，我只说一个比较简单的案例：房地产企业开发普通住宅，在规定的扣除范围内增值低于20%免征土地增值税。
当房屋销售价格高于增值20%部分时，可降价销售，反而可获得较大的利润。如：某房地产开发企业开发普通住宅楼一幢，土地和房地产开发成本合计为每平方米2000元，根据市场情况原确定销售价格为平均每平方米3400元，但该企业会计师经过测算，提出了销售价格降为3340元，仅仅这个筹划，为企业带来了每平方米 元的利润。
测算如下：每平方米可扣除额=2000+(2000X30%)（其中加计扣除20，开发间接费扣除10）=2600如按3400元销售，应纳营业税、城建税、教育费附加=3400X5.5%=187元增值额=3400-2600-187=613元，超过了2787的20%，应按增值部分30%缴纳土地增值税：应纳土地增值税=613X30%=183.9 如按3340元，则增值额低于扣除项目的20%，免征土地增值税。每平方米可增加利润183.9-60+127.23.3（降价导致的少交营业税及附加）=127.2元。
5.房地产企业经营中的税收筹划方法是什么
存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。
固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。
费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除。
6.房地产开发税收筹划如何进行
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划 土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术 房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。 （三）税基筹划技术 房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。
银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。 （四）实现技术 主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。
对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
7.建筑房地产业如何进行税收筹划
通过对a房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案： 1。
资金筹措的纳税筹划 a房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（1）通过金融机构融资。a房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。
如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39。 6万元（120*33%）。
(2)通过发行债券融资。对于上述项目，如果a房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49。
5万元（150*33%）。 2。
收入确认的税收筹划 a房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400*5%=20（万元）。
如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400*40%*5%=8（万元），以后3次分别应交营业税400*20%*5%=4（万元）。 虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。
3。土地增值税的筹划 a房地产开发公司商品房销售收入为1。
5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元？豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1。
1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 如果不分开核算，a公司应缴纳土地增值税为： 增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（15000-11000）÷11000*100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000-11000）*30%=1200（万元）。
如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下： 普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000*100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（10000-8000）*30%=600（万元）； 豪华住宅：增值率=（5000-3000）÷3000*100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000-3000）*40%-3000*5%=650（万元） 应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元） 分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。 进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。 4。
闲置房地产投资筹划 a房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。 这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。
假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中a公司所占份额为400万元。 下面我们进行一般性分析，假设房产原值为k，如果出租则每年可取得租金收入x1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中a公司所占份额为x2，出租和联营的税负分别为y1、y2。
(1)采取出租方式应承担的税负 营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%x1； 房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%x1； 城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%*5%xl=0。 35%x1； 教育费附加：3%*5%x1=0。
15%x1； 印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0。1%x1； 所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%*(x1-5%x1-0。
35%x1-0。15%x1)=31%x1 总体税负y1=营业税+房产税+城建税+印花税+所得税+教育费附加=5%x1+12%x1+0。
35%x1+0。1%x1+31%x1+0。
15%x1=48。6%x1 (2)采取联营方式应承担的税负 房产税：房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税，税率为1。
2%。减除30%，则房产税税负=1。
2%*(1-30%)k=0。0084k； 土地使用税（此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0。
7元/平方米），假设该房产使用面积为l平方米，土地使用税税负=0。7*l=0。
7l； 所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=x2*33%=33%x2； 总体税负y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=0。 0084k+0。
7l+0。33x2 (3)寻求税负均衡点 由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确。
8.房地产如何进行税收筹划
1。
战略管理层面的筹划 从战略的高度规划，税务筹划通常应考虑以下问题： 1） 股权架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响？ 2） 成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东？关联的考量？注册地点安排在哪里更合适？ 3） 注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响？ 4） 土地方与资金方如何合作？不同形式拿地税负比较，怎样最低？ 5） 如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本？ 6） 与政府如何合作与谈判？代建市政项目款项如何收回？ 7） 一级与二级如何联动以增加土地成本？ 2。 经营管理层面的筹划 从经营的角度规划，则会涉及到房地产公司日常运营的方方面面，税务筹划通常应考虑以下问题： 1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库？ 2）商业和住宅比例？普通住宅与非普通住宅比例？ 3）对外合同条款如何从财税角度修改最合理？ 4）报建形式、开发分期对税收的影响？ 5）如何增加工程成本？ 6）销售价格的制定与财税测算 7）促销方案选择对财税的影响 8）毛坯还是精装修？装修方案的税收测评 9）销售折扣管理与内控制度的落实 10） 自己销售还是请专业公司销售，付费方式不同对税负的影响？ 3。
理财层面的筹划 从理财角度规划，往往是财务部人员在考虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。
如能事前从以上三个角度综合去进行企业税务统筹划与规划，则不仅可大大降低企业税负，同时也让公司的发展走在一条康庄大道上。 而在具体的税务筹划实践中，我们还特别建议房地产老板应高度重视，亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来，而不能纯粹交由财务负责人去思考。
因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等等方面，财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的份量越来越大，税务筹划必须从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。
9.房产税如何进行税务筹划 房产税税务筹划案例分析
房产税计算方法
进行税务筹划之前，首先要了解房产税如何征税，怎么计算的。房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。
其中，从价计征的计税依据为：
1、按照房产原值一次减除10%-30%的扣除后的余值；
2、无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；
3、独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定；
(1)地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值；
(2)地下建筑物为商业用途及其他用途的，以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。
4、10%-30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。
计算公式为：应纳税额=应税房产原值*（1-原值扣除比例）*1.2%
从租计征的计税依据：
1、租金收入
2、以劳务或其他形式为报酬抵付租金收入的，按当地同类房产租金水平确定；
3、个人出租住房，按4%的税率征收房产税；
4、出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有关规定计税。
房产税税收筹划分析
从税率入手进行筹划。
因从价计征和从租计征的税率不一致，因税率差异造成的税收筹划空间为：
（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%
也就是说从价计征和从租计征的临界点为（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的时候，出租缴纳的房产税较少；
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的时候，自用缴纳的房产税较少.
例如，某集团在上海持有一套房产，价值3亿元，如果按照自己持有使用的话，年度需要缴纳的房产税为30000*1.2%*(1-30%)=252万元；而如果我们将房产出租的话，缴纳的房产税约为31万元（1800㎡，4元/㎡/天）；两者之间的差额为252-31=221万元。
这样，我们就可以操作将房产出租给关联公司，使之符合从租计征的条件，增加收益。
10.房地产开发公司税收筹划思路房地产营业税、土地增值税、房产税、企
一、充分利用国家税收优惠政策，通过关联方转移税负进行税收筹划 与股本投资相比，融资更具灵活性。
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十九条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有关联关系企业之间所能同意的数额，或者超过或低于同类业务的正常利率。 企业可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效益。
如总公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司占用总公司资金时，总公司可以采用同类业务同期下限利率与子公司结算，使税负较高的总公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当总公司所在地的税负低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。 二、发挥国家税收杠杆导向作用，通过选择有利的经营方式进行税收筹划 合作建房通常有以下二种方式： 其一，合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。
对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。
其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
根据国家税务总局《营业税税目注释（试行稿）》第九条第（二）款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。
由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。
因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。 三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划 通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面： 1.预提费用筹划。
房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。 在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。
2.个人所得税筹划。 由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。
把年终奖金扣缴的个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负。 3.开发商品与出租商品筹划。
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。 而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。
此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。 4.营业费用筹划。
作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2%内据实扣除。
有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2%的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2%的子公司承担。 5.管理费用筹划。
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付。
