买投资商铺(投资商铺要考虑哪些因素投资商铺八大注意事项)
1.投资商铺要考虑哪些因素 投资商铺八大注意事项
商铺投资除了要考虑地段、客户群、商品种类等因素外，更要考虑金融对商铺市场的影响。其中最重要的是人民币升值、银行加息和货币政策。
就怕“速战速决”
人民币升值对投资商铺市场有着广泛的影响，目前最担心的就是外资乘此机会搞投机。人民币不断升值，促使国内投资性物业不断升值，这对外资投机产生强烈的驱动作用。由于国内商业地产市场调控力度相对较低，他们当然热衷于把大量资金投向这个市场。如果是长期投资也不是坏事，就怕这些资本“速战速决”，捞一把而“逃之夭夭”。有人预计，一旦发生这种情况将给国内商铺市场带来很大风险。
据说，随着人民币汇率进入“6时代”，已经有一批外资开始对人民币升值的预期有所降低。有些外资已经觉得目前国内商铺物业“偏贵了”，为此，眼下特别需要警惕外资在“获利”之后进行抛盘退市的可能。
担心“物业积压”
从行业上看，受加息影响最大的要数房地产业。原因有两个，一是房地产业在整个国民经济中所占比重较大；二是房地产作为资金密集型产业，加息之后立即促进投资成本提高，进而影响企业的发展。
由于房地产住宅市场受到宏观调控的影响，促使不少投资者转向商业地产市场。加息以后直接提高开发商的投资成本以及中小投资者的。商铺投资除了要考虑地段、客户群、商品种类等因素外，更要考虑金融对商铺市场的影响。其中最重要的是人民币升值、银行加息和货币政策。
就怕“速战速决”
人民币升值对投资商铺市场有着广泛的影响，目前最担心的就是外资乘此机会搞投机。人民币不断升值，促使国内投资性物业不断升值，这对外资投机产生强烈的驱动作用。由于国内商业地产市场调控力度相对较低，他们当然热衷于把大量资金投向这个市场。如果是长期投资也不是坏事，就怕这些资本“速战速决”，捞一把而“逃之夭夭”。有人预计，一旦发生这种情况将给国内商铺市场带来很大风险。
据说，随着人民币汇率进入“6时代”，已经有一批外资开始对人民币升值的预期有所降低。有些外资已经觉得目前国内商铺物业“偏贵了”，为此，眼下特别需要警惕外资在“获利”之后进行抛盘退市的可能。
担心“物业积压”
从行业上看，受加息影响最大的要数房地产业。原因有两个，一是房地产业在整个国民经济中所占比重较大；二是房地产作为资金密集型产业，加息之后立即促进投资成本提高，进而影响企业的发展。
由于房地产住宅市场受到宏观调控的影响，促使不少投资者转向商业地产市场。加息以后直接提高开发商的投资成本以及中小投资者的融资成本，他们的预期利润当然也随之下降。这就会促使开发商尽快从商铺市场抽身，而中小投资者则会望风而逃。长此以往的话，商铺也就成了积压产品。
“货币从紧”持续
2006年以来，由于商铺市场已经出现供过于求状况，商铺投资风险已经显现。2007年下半年国家实施货币从紧政策之后，更是令投资和投机客雪上加霜。这批人缺乏资金以后，第一时间想到的就是向银行借贷。然而，眼下国家货币从紧政策不但没有“松口”，相反调控力度越来越强，致使不少投资和投机客陷入进退两难境地。
2.商铺投资的注意事项有哪些?
一、超市商铺 大型超市往往伴随居住区而生，拥有聚集人气的先天优势。
大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。 不过，超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。
所以，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。 二、商务区商铺 商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。
哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。
在高质量定位的前提下，商务区内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。 一般来说，商务区的商铺客流消费能力相对较高。
以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。
三、社区商铺 社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。
值得注意的是，一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这使商铺丧失了升值的空间。因此投资前最好进行详细的考察。
四、商业街商铺 商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量，决定了该类商铺的运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也高不可攀。
不过，商业街商铺的投资回报率高，其风险也会相应增加。而且此类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格往往已被抬至一个很高的价位区间，若盲目入市，可能存在很大的风险。
3.投资商铺应该注意什么?
首先应去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容，如该商铺周边是否要建天桥，人行道与车行道之间是否要建围栏，路面是否拓宽等。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局”，这是投资商铺时的“大忌”。
应以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格，最后乘以12个月，得出的结果即为年回报率。如年回报率能达到8%-10%之间，该商铺即值得投资，否则不值。而高于10%的年回报率，自然最佳。
可以看某商铺周边铺位月租金可租到每平方米多少钱，一般而言，同区域的商铺差别不会太大，区别只在于临街的铺位与大堂内的不能相类比，因临街的比大堂内的贵，一楼比二楼贵。尤其单边铺位最贵，其月租金比中间的高，售价也会高出一筹，只因单边铺位占据的是“把头”地位，其在广告门面、广告牌方面占据极大优势。
一般而言，靠近住宅区门口的商铺生意会好一些，换句话说，住宅区的出入口在哪里，即决定商铺的客流量多寡。像万科四季花城，其大巴站旁边的铺位人气就旺，无论租或售，价格都高出中间商铺很多，很值得投资。
选择投资某个商铺时切记，商铺的门面宽度决定一切，深度无益，因宽度决定广告牌及广告位的大小，而比较显眼的广告位即会带来旺盛的客流量。
首先应去铺面所管辖的租赁所领取租赁合同，并办理租赁许可证，以便合法纳税。在签署租赁合同时，业主一般要给客户15-30天的装修期，而客户必须交纳不少于两个月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年开始，月租金以3%-5%或8%-10%的递增率实现年递增。
如果从发展商处购买商铺，事先必须调查清对方的实力，以及该商铺有没有预售许可证；其二，严格界定实用面积及建筑面积，避免缩水。像东门的某个商铺，实用率低于50%，就不值得投资购买。如果是投资购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其所剩年限，因所剩年限势必涉及到空置期，从而做好一定的心理准备。
4.投资商铺需要注意什么
投资不能急 街铺好赢利
商铺投资，不可能很快就收回资金，因此需端正心态，根据商铺的特性进行中长期投资。只有这样，才能享受到商铺的投资回报。
个人投资商铺最好选择街铺。投资前，要了解一下商铺所属地段的城市发展规划。如果所属地段面临拆迁或改建，就会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特性。好商铺都有共同特性，即周围交通便利、客流量大、商铺适用行业广泛。
选择“两头铺” 打造“黄金屋”
投资商铺前，一定要了解商铺周围的客流量有多大。
当然，商铺周围有客流量，并不意味着就会财源滚滚。如果商铺是在一排商铺的中间，被其他商铺所包围，生意上相对难以取得突破。
一般来说，十字路口、街两头和街角的商铺财气要旺一些，因为人们有兴趣、有时间高密度停留在这些地方，而且这些地方的商铺也更容易吸引人的目光。
作为未来商铺的经营者必须将经营业态的独特性以及创新性作为突破口。相应对于开发商来说，对商街整体的业态把控也提出了较高的要求，富全美食天街引入商业管理公司，对整条商街的经营业态进行了详细规划与控制，销售与自持并举，这样对于未来希望投资美食天街的投资客户来说最大限度的降低了投资与经营风险。
5.投资商铺需要注意些什么问题
主力店效应
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商尝购物中心将带动周边的商业物业全面升值。最典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴拢主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
品牌店效应
目前，在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
立地条件
商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔、城市快速路、水系交通等都将影响人流动向。交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。
商铺的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
6.购买商铺有什么注意事项
（一）业主要注意四大的问题1.客户的购买能力首先了解客户是否能够全款购房，如果客户是贷款购房，客户资质是否有问题必须落实，以免签定购房合同之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。
2.付款方式购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式，尽量要选择全款购房客户，其次是贷款购房，其中贷款购买商铺，目前最高可以贷5成，年限最高为10年；最后是分期付款，尽可能减小卖房所承担的风险。3.首付款与尾款间隔时间，时间不宜过长。
4.支付订金后的违约责任及违约罚则。（二）客户要注意的三大问题1.产权购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等。
2.商铺本身结构不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等。3. 配套如水、电及燃气、弱电设施、排污化油设施等。
购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。
7.购买商铺需要注意哪些事项
1、看房屋建筑结构和地理位置是否适合当商铺。
2、租赁前要谈好租赁条件，价格，租赁期限，付款方式，支付时间，附加费用的承担由谁负责。 3、房东有没有商铺的租赁资格，有没有合法的房产证件。
4、一定要签书面的租赁合同如果对方是房主，必须有房产证 、身份证明（身份证或营业执照）。 如果对方不是房主，则必须有： （1）房产证复印件（你要去房产局查讯其真实性） （2）房屋租赁合同原件（如果是转租）或授权委托书（如果是房主委托出租），必须检查对方是否有权转租，如果没写就是没这个权利 （3）身份证明（房主的复印件和对方的原件），注意对比名称是否与合同、房产证上相同。
扩展资料1、商铺安全性 商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。
2、租金调幅 以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。
3、租金价格 商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。 参考资料来源：百度百科-商铺。
8.购买商铺投资需要注意什么
&那么商铺投资需要注意以下几点： 1、地段： 不管是投资住宅还是公寓，地段都非常重要，对于投资商铺来说更是金科玉律。
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。 市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。
繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。
可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。
毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。 2、临街状况： 商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。 临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。
当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
3、人流量： 你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。
一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4、驻留性： 想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
5、消费习惯： 你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。
不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。
投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。 6、购买力： 同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。
犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。
投资商铺要选购买力强的地方。 7、便利性： 一定要使需要它的人方便地得到。
比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？ 8、商圈： 每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。
那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。
在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。
9、规划： 道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。
10、开发商的实力和商铺的开发规模： 开发商的雄厚实力，一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间；另一方面，他们的商业眼光和投资选择，也更加可信。同时，商铺的开发规模也是一个重要标准：比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。
11、地势： 铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。
千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。 12、净高： 商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。
一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。
13、开间： 商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。
在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。 14、朝向： 尽量避免朝正西或正西南的门面。
阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。
太阳光不能直射入店内的情况除外。 15、格局和功能： 不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。
比如说，开餐饮店就需要有上下水、动力电、。
