这个问题比较复杂,如果处理不好很容易闹出法律纠纷,没有完全避免的方法,因为这本身就涉嫌违规,是一种逃税和逃避监管的行为,只可能做好预防万一发生纠纷,您如何保证您的最大利益。
鉴于风险的存在,应尽量避免使用他人名义购买房产,以免因小失大。但各人情况毕竟不同,如果确非得已的话,也要注意以下几方面的情况:一是尽量选择可靠的、信誉好的人,对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃;二是双方要签订明确的协议,约定好房屋权属的归属及产权过户的时间;三是保存好自己付款的证明,包括首付款及归还的银行的按揭,能从自己户头支付的最好从自己的户头支付。有困难的,最低限度也得要求名义上的买房人打收到房款的收条。这样的话,即使在发生纠纷的情况下,也可以向法院主张变更房屋的所有权,然后再凭生效的判决书到房管部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下,也要最低限度的确保自己的债权。
另外您在买房时有必要了解一下我国对房屋买卖的法律规定,并对日后可能产生的风险有所预测,这样才能更好地保护我们投资人的合法权益。
我国对不动产实行权属登记制,登记后所取得的产权证明为房屋所有权的唯一合法凭证,《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定:“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。因此,尽管实际上出资人购买了房屋,但由于购房合同或产权证上的名字并非自己,那么一旦名义上的购房人否认这种事实,且不配合房产过户,那么实际购房人如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人,那么很可能就得将自己实际出资的房产拱手让人。
退一步讲,假如我们在主张房屋产权不成的情况下,可以选择主张债权,但也有可能遭遇血本无归的风险。原因在于,名义上的买房人可以将自己名下的房产进行转卖、抵押(取得权属证书的),得到的款项可能投资,可能消费,也可能隐匿,而实际投资人又不能向房屋的购买者主张权利,因为他们已支付了相应的对价,属于民法上的善意第三人,而民法又是保护这些善意第三人的。这样我们的风险就可能是赢了官司输了钱。当然,最危险的就是出于人情等方面的顾虑,连付款的任何证据都未保留,一旦发生纠纷,你就很有可能血本无归了。以他人名义买房应注意三个问题
我国《民法通则》第七十一条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”
若想使您作为“实际购房人”最终在纠纷中胜诉,需要有诉讼证据的充分性。譬如装修、居住、出租等等在举证方面必须具有很大的优势,装修合同书、居住证明和出租协议等等您必须自己留存好,通过这些证据可以证明您已实际享有了对房屋占有、使用、收益和处分的权利。 从另一个角度来讲,如果您在以朋友名义购房后,没有对该房进行装修、居住或出租,而且与朋友又没有书面的协议,就很难说清楚了。
希望我的回答可以帮到您,为您解决困难~
1、借名买房,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。
2、实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢,一般是出于以下原因:
(1)规避法律或者政策:
购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。
(2)转移财产逃避债务:
债务人不履行到期债务的,债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下,给债务人和法院以自己无财产的假象。
(3)贪图便宜享受优惠:
比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。
(4)简便手续,减少税费:
比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税,以未成年人的名义购买房屋等等。
3、在法律上,借名买房中存在着诸多风险:
(1)登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。
(2)第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议,实践中,借名买房双方进行约定时,事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系,真正的房主是自己,但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议,否认借名买房的事实,确认该房产为夫妻共同财产。
(3)房产被登记购房人处分(转让或抵押)或被法院执行。
1、如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,如果借名买房合同是当事人自愿签署,奉行合同自由的原则,借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明:“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。” 而且,需要留存足够的证据,比如出资的原始凭证,如存折、购房发票等等。因为,一旦登记购房人事后反悔,如果有足够的证据证明该房屋是借名买的,实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持,房屋登记不实可最终得以纠正。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记购房人的,事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。
2、另外,即便借名买房合同是有效的,但登记购房人违反该约定,将该房转让或抵押给第三人,第三人因此取得房产,事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度,第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容,并且转让时已支付合理的价格,同时,转让后已依法登记,因而取得房屋所有权,应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。
3、至于登记购房人不能清偿到期债务,债权人申请法院强制执行,法院以不动产登记为依据,查封并拍卖该房产,致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效,已经付款的事实购房人,只能向登记购房人要求返还购房款,如果借名合同有效,事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议,对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定,执行员对案外人提出的异议,按照法定程序进行审查,理由不成立的,予以驳回;理由成立的,由院长批准中止执行。
综上所述,借他人名义买房,会涉及到许多法律问题,也存在许多风险,因此,建议大家尽量不要借名买房为妙。因为借他人名义买房,一旦登记购房人事后反悔,如果没有足够的证据,证明该房屋是借名买的,而产权证又是登记购房人的,那就麻烦了,处理起来是十分复杂的。在此,建议您咨询相关专业的律师,让律师帮您分析并解决相关事宜,您也会省心不少。
这个问题比较复杂,如果处理不好很容易闹出法律纠纷,没有完全避免的方法,因为这本身就涉嫌违规,是一种逃税和逃避监管的行为,只可能做好预防万一发生纠纷,您如何保证您的最大利益。
鉴于风险的存在,应尽量避免使用他人名义购买房产,以免因小失大。但各人情况毕竟不同,如果确非得已的话,也要注意以下几方面的情况:一是尽量选择可靠的、信誉好的人,对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃;二是双方要签订明确的协议,约定好房屋权属的归属及产权过户的时间;三是保存好自己付款的证明,包括首付款及归还的银行的按揭,能从自己户头支付的最好从自己的户头支付。
有困难的,最低限度也得要求名义上的买房人打收到房款的收条。这样的话,即使在发生纠纷的情况下,也可以向法院主张变更房屋的所有权,然后再凭生效的判决书到房管部门办理变更登记。
即便在房屋产权主张不成的情况下,也要最低限度的确保自己的债权。 另外您在买房时有必要了解一下我国对房屋买卖的法律规定,并对日后可能产生的风险有所预测,这样才能更好地保护我们投资人的合法权益。
我国对不动产实行权属登记制,登记后所取得的产权证明为房屋所有权的唯一合法凭证,《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定:“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。因此,尽管实际上出资人购买了房屋,但由于购房合同或产权证上的名字并非自己,那么一旦名义上的购房人否认这种事实,且不配合房产过户,那么实际购房人如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人,那么很可能就得将自己实际出资的房产拱手让人。
退一步讲,假如我们在主张房屋产权不成的情况下,可以选择主张债权,但也有可能遭遇血本无归的风险。原因在于,名义上的买房人可以将自己名下的房产进行转卖、抵押(取得权属证书的),得到的款项可能投资,可能消费,也可能隐匿,而实际投资人又不能向房屋的购买者主张权利,因为他们已支付了相应的对价,属于民法上的善意第三人,而民法又是保护这些善意第三人的。
这样我们的风险就可能是赢了官司输了钱。当然,最危险的就是出于人情等方面的顾虑,连付款的任何证据都未保留,一旦发生纠纷,你就很有可能血本无归了。
以他人名义买房应注意三个问题 我国《民法通则》第七十一条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。” 若想使您作为“实际购房人”最终在纠纷中胜诉,需要有诉讼证据的充分性。
譬如装修、居住、出租等等在举证方面必须具有很大的优势,装修合同书、居住证明和出租协议等等您必须自己留存好,通过这些证据可以证明您已实际享有了对房屋占有、使用、收益和处分的权利。 从另一个角度来讲,如果您在以朋友名义购房后,没有对该房进行装修、居住或出租,而且与朋友又没有书面的协议,就很难说清楚了。
希望我的回答可以帮到您,为您解决困难~。
1.朋友的关系一定要好,并且他的经济状况要不错,这样不致以后产生不必要的麻烦。
2。亲兄弟明算帐。
事先一定要立一个书面的协议,把房子的归属,费用的负担讲清楚。 3。
我建议你给朋友适当的报酬。一方面集资房买就是挣钱了,既然是朋友,就不要自己吃独食,另一方面,也把双方的利益平衡了,你朋友没有白帮忙,日后他反悔也要考虑当时的报酬。
4。集资房一般需要原产权单位出证明才能出售或者过户,事先了解下朋友单位的规定是怎么样的。
5。有个小窍门。
交款的时候,你要去交,争取收据写你的名字,即使写朋友的名字,也要在收据上注明,是你代交的。这样能防止日后不必要的麻烦。
随着房价不断攀升,市场调控增多,有的人因为资金却不够,有的人想省下高涨的房贷利息,各种形式的合伙买房、规避通胀案例应运而生。
此类购房行为被戏称为“拼买房”。事实上,这种合伙买房的行为存在一定的风险。
看看以下案例吧。【案例】曾经的限购令将部分外来置业者和多次置业者挡在了购房门外,加上金融政策收紧,银行停止了三套房贷,所以此前,许多多次置业的买家,大都会用无购房记录或无贷款记录的亲友名字买房,以获得购房资格,申请更低的首付和利率。
据了解,此类“拼买房”的购房者,双方事先大都会签订一份协议,明确出资比例、以后买卖产权的收益比例等。【解析】对于很多有购房意向但是没有购房资格,或者资金不足的购房者来说,与亲友合伙买房是一种钻政策空子的方法。
从司法角度看来,这种建立在相互信任基础上的方法,合作买房的双方都可能面临一定的风险。没有产生纠纷,一般能按照双方事先约定执行。
一旦有纠纷,这份额外签订的补充协议,因为本身违反了相关的购房政策规定,从法律上来说是无效的。对于以他人名义购房的购房者,该房屋在房管局等部门的登记人不是自己而是他人。
按照法律规定,房屋的产权所有是以产权登记为主,如果对方私自将房屋出售给第三方,又或者对方存在债务问题,该物业被法院强制查封、拍卖的话,这种情况是原本出资的购房者无法控制的。反之,对于借自己的名字给他人购房的人来说,如果有贷款,万一出资人断供,影响的是名义贷款人的征信记录,还会被银行追究责任。
(一)风险一:失去房屋所有权有的时候,虽然本人具有购房资格或权利,但是因为某种原因,如家庭问题、婚姻问题等,不方便将房屋登记在自己名下,从而采用别人的名字买房。
这样借用他人名义买房的风险在于您可能会失去自己的房屋所有权。如果借名人无法证实名别人名义买房事实的,即不能够证明用别人名义买房协议、购房款由其提供或者无法提供证据证明用别人名义买房事实存在的,法院一般会将出资购房的行为认定是一般借贷行为,借名人只能要求被借用人返还购房款,而不能获得房屋的所有权。
另外,根据无权公示原则,若被借用人在借用人不知情的情况下,擅自将房屋卖给或抵押给善意的第三人,由于其房屋登记在被借用人名下,那么借用人不能以自己是房屋的实际出资人来对抗善意第三人。最终,借用人很可能无法取得房屋所有权。
(二)风险二:购买违法,国家收回住房国家的政策性住房是国家为了解决城市低收入家庭住房困难而实施的民生工程,但由于其优惠的价格也吸引了不少并不具备购买政策性住房的市民,他们为了规避购房资格的限制,而借用具备资格的他人购买。但是,国家也出台了相关的政策法规来保障政策性住房的建设。
因为贪图政策性住房的优惠政策而借用他人名义买房的行为,违反了国家关于政策性住房的规定。因此,这种购买行为也可能会被认定为无效购买,国家将会收回政策性住房的房屋所有权。
(三)风险三:无法取得单位集资房屋所有权单位自行集资所建房屋也是受到大众追捧的对象,有的人为了买到价格便宜的集资建房也会使用有资格购买人的名义买房,这样做的风险在于,您有可能会因为集资单位的种种限制性条件而无法取得房屋所有权,或者因侵犯了集资单位的某种优先回购权而无法取得房屋所有权。二、用他人名义买房能不能卖用他人名义买房存在风险隐患太多,如果借名人无法向法院证明其房屋是自己借用别人名义买房,法律上房子产权以合同上的登记名为准,借名人与被借名人则是借贷关系,这样的房子是不能够办理房产证的。
根据我国《城市房地产管理法》,未依法登记领取权属证书的房产不得转让。另外,在现实生活中,由于没有房产证书的房子在市场中的流通存在很多纠纷隐患,对于购房者来说,购买这样无产权的房屋,多数也不放心。
以上就是关于用他人名义买房是否有风险、用他人名义买的房能不能卖问题的解答。在实践中,由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险,权衡得失。
尤其在国家限购令发布后,有人因不符合购房资格而借用亲戚朋友的名义购买房产,这样的行为实际上存在着很大的风险,如果您现在正有这样买房的打算,最好先向专业的律师进行咨询,寻求帮助,规避风险,这样才能够让您在购买房屋过程中更加安心、放心。
借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋产权的行为。
房屋的实际出资人为事实购房人,被借名人为登记购房人。实际出资人以他人名义登记房屋产权,一般是出于以下原因:(一)规避法律或者政策事实购房人没有资格购房是常见的原因。
比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第2或第三套住房的规定。
(二)贪图便宜享受优惠比如,只有具有城镇户 口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。
还有单位建集资房的,价格实惠,但单位员工却没有经济实力,单位员工以外的购房人与员工私下签订买房协议,以该员工的名义先签订购房合同,房款均由购房人支付,并另外给该员工一定的转让费,待到房产证下来以后,再根据协议办理过户手续。(三)转移财产逃避债务债务人不履行到期债务的,债权人有权要求债务人以其拥有的动产或不动产偿还债务。
有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人名下,给债权人和法院以自己无财产的假象。(四)简便手续,减少税费比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
借名购房,一般存在以下两个问题,一是合同的效力问题,二是房屋买卖的风险问题。
首先,关于合同的效力问题。 借名买房,指以他人名义申购安居房或限价房,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下,实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋的购买价和市场价的差价作为对价,这类合同是否有效? 借名买房合同,在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效,其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。
其次,即使买卖双方对这类合同的效力不提出异议,这类合同也存在着巨大的风险。 第一类可以称为主观上的风险,即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行,这类风险,尤其是在合同本身有缺陷,且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重,由于这类合同的双方,往往具有亲朋关系,不重视书面材料,但在现实中,不但朋友,即使同胞兄弟反目也不鲜见,一旦涉讼,实际买房人难以证明自己才是实际付款人,在这样的情况下,如果法院认定合同无效,实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。
还有可能登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事、不承认借名之事,也很容易产生纠纷。 第二类风险可以称为客观上的风险,即不是合同双方当事人的原因,导致合同不能履行,由于名义买房人领取房产证后,在一定的期限内不能办理过户手续,在该段时间内,如果名义买房人对他人有债务不能清偿,则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖,在这种情况下,已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款,而不能要求继续履行合同。
因此,一般情况下不宜借他人名义买房。
存在的风险:(一)借名购房政策房。
实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的,首先可能遭遇举报等风险。即便买了,因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权的情况也非常多。
而且名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时出资人无法证明购房款系由自己支付,导致面临钱房两空的局面时有发生。 (二)借名购买普通房屋。
1、名义产权人反悔的风险。同样,如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
2、在名义产权人领取房产证之后,至将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。 在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。
3、即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
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