购买酒店公寓(购买酒店式公寓时需注意哪些问题?)
1.购买酒店式公寓时需注意哪些问题?
一、酒店式公寓的土地性质通常都是40年和50年，属于商业用地，因此购买这样的酒店式公寓应当算做购入了一套商业用房，而非住宅用房。
目前，按照国家的限购政策，尚仅针对住宅产权的房产，对于商业地产暂时没有限购规定。因此，如果购房者在已有一套商品住房的情况下，再买入40年或50年的商业性质的酒店式公寓，就不算是限购政策中的所谓“二套房”，也就是不受限购政策的影响。
酒店式公寓同时，我们也看到个别物业虽然以酒店式公寓的形式建设和出售，但其土地性质却是70年，这样的酒店式公寓产品一般出现在大型精品社区中，也就是说在住宅用地之上建成，但建设形式却是酒店式公寓，这样购入物业的产证上面土地使用性质属于住宅用地。这时，购房者在已有一套住房情况下，再次购入的房屋则按照限购政策中的“二套房”来认定。
另外，购买商业性质的酒店式公寓所交契税较普通住房更高。上海某酒店式公寓售楼经理告诉记者，通常买入一手该类物业需缴纳3%的契税，而如果将该物业按照二手房出售，则累计需缴纳税款预估可达“差价部分”的40%左右，税费颇高。
房贷问题，与“贷款记录”有关 为求证广告语中普遍出现的酒店式公寓不限贷问题，记者向建设银行、工商银行等多家银行致电询问，得到的答案都是根据国家目前相关的贷款政策，购入商用物业个人贷款时，贷款5年以上的基准利率为6。 8%，具体细节方面则由各具体支行解释。
记者同时向专业人士询问，对方认为若购房者先前有贷款记录且尚处还款阶段，则银行方面通常会考虑购房人的具体收入情况和当前的月还款额，来确定新购房屋的还款额度。 二、何种情况适宜购买酒店式公寓？ 投资用途多过自住功能酒店式公寓的最早雏形是来自欧洲，当时有一种旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，兼具酒店特点和个人临时住房的性质，这种模式后来得到一定的复制和传播。
今天我们通常所说的酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，它吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，可作商务办公空间使用，但其土地使用年限一般是40年和50年，属商业用地。这种物业类型的投资用途通常多过自住属性，投资客对它倾心，因为购买后可以拥有单元产权，可自住、出租、转售。
物业优势主要有总面积小、因此总价低、管家式服务等，较不适于居住的缺点则有一般不通煤气、厨房均用电、水电费及物业费都更高等。因此，通常普通百姓购房自住还是会选择普通住宅，而购买酒店式公寓的多是一些个人创业者、收入高在家时间短的单身白领、选择将购入物业出租或转售的投资客等，而选择租住在酒店式公寓中的则多为在沪商务旅游的短期居住者或以此为办公基地的创业者及SOHO一族等。
三，购买酒店式公寓一般注意事项。 选购酒店式公寓注意事项即便是以投资为目的购入酒店式公寓，而非用做自住，也需注意选购酒店式公寓的一些基本事项，尽量避免风险，增加盈利的可能。
首先需要了解，酒店式公寓通常由于公共走廊长，分摊的公共面积多，使其得房率相对较低，一般都不到70%。 同时，由于酒店式公寓的土地性质是商业，所以支付的交易费用要比公寓多。
另外，酒店式公寓还很有可能存在着房间功能差、朝南房间少、住户数量多、小区规模小等问题。在市场上，同质化竞争的加剧、物业本身的规划设计问题、定价或预期租金与市场本身及其升值空间的脱离等主客观因素，都可能对投资收益产生影响。
四、搅乱视线的广告宣传 8%的投资回报率，有那么高吗？即便是现在打开您眼前的搜索引擎，肯定也有不少关于酒店式公寓高回报率的广告宣传，而对于投资者来说，投资回报率是一个十分关键的关注点。那么，针对随意搜索就可看到的8%的酒店式公寓的投资回报率，我们该如何客观理解和判断呢？记者咨询了一位商业地产物业的营销人员，这位销售人员表示，作为商业物业来说5%左右的投资回报率其实已经算是很高了，而且市场上所说的投资回报率一般都是开发商或者销售人员的单方解释，并不一定完全真实，甚至很多实际上都存在着一定的“水分”。
而更有酒店式公寓通过一定年限的承诺回报率把均价提高一倍，即使给你几年回报，其实仍是“负资产”。 所以在很多投资“老手”看来，很多高回报率甚至超高回报率反而比较“可疑”，虽然投资者普遍容易被高回报率诱惑，但是吹嘘出来的高回报率却恰有可能是一个可怕的陷阱。
对此，购置酒店式公寓的置业者应当对物业所在地段、产品价格与价值、品牌管理等方面有一个全面的评估，以免仅仅被高回报率所惑。 五、可能出现的投资风险——安全投资最重要！ “售后返租”可信吗？这些年，随着调控政策对住宅市场的“特别关照”，酒店式公寓这类商业物业异军突起，供应量放大的同时也对越来越多手握“热钱”的投资客产生了不少吸引力。
我们可以看到很多酒店式公寓也常常以“售后返租”等形式吸引更多的置业客户，比如承诺在业主购买后的几年内由开发商以售后返租的形式，每年给业主以一定的回报，称可保证业主的稳定收益。
2.购买酒店式公寓需注意哪些问题
如今的市场中酒店式公寓类产品层出不穷，特别是在住宅土地供应稀缺的主城区域这种物业形态更是占据了“半壁江山”，那么该如何选购这类产品、要注意哪些风险呢，以下让我们做一具体分析。
酒店式公寓形式多 近年来“酒店式公寓”这种全新的物业形式开始在楼市大行其道，都以其小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房人的青睐，而其形式更是“百变”，目前市场上打着“精装小户型”、“LOFT”等旗号的小户型项目大多是此类产品。 看清土地使用年限 目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型，40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。
不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、首付金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别，影响生活的便利性，因此购房者在置业前应仔细咨询清楚。 投资风险要谨慎 虽然低总价的此类商品在售价上有很大优势，但居住成本通常高于正常住宅。
同时这类产品的投资风险购房者同样要谨慎，不谈居住功能有限、得房率总体偏低等“硬伤”，房租受市场影响表现不稳定、大多数项目求租者有限等都会使投资者期待的回报率大大减少。 以目前主城整体2万元/㎡的均价、月租金2000-2500元/月为例，一套投资100万元的房源成本要全部收回最多要40多年的时间，形成房子越高档租售比越低的悖论。
投资者在选择这类产品时一定要对房源周边的交通配套、租金情况、户型结构甚至物业管理等都要心中有数。
3.买酒店式公寓需要注意什么?
我们家就买了一个这样的··
我不知道你在什么地方··
我们家在北京
我妈就买了一个这样的·
还是北京4星的·
当时是交了全款就给你房产证·
然后每个月付给业主房租·
还有就是每年业主可以去住几天只交个清洁费就可以了··
一开始觉得还不错··
有租金还可以住那么便宜的4星·
但是不到2年就不是那么回事儿了
第一 不给房租了··
有不少业主一起告酒店
可人酒店说了现在没钱·
据说为了打官司送了法官一套房
说是给法官送钱都不给业主房租
还有就是
第二 去住不那么便宜了·
以前就收几十块钱的清洁费
现在也是长了4 5倍
还有就是业主要住要提前预定
刚开始那会什么时候定什么时候有房
现在时什么时候定都是什么时候没房
所以·
有钱买房 买基金也别买酒店式公寓··
4.购买酒店式公寓要注意哪些问题?
酒店式公寓形式多 近年来“酒店式公寓”这种全新的物业形式开始在楼市大行其道，都以其小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房人的青睐，而其形式更是“百变”，目前市场上打着“精装小户型”、“loft”等旗号的小户型项目大多是此类产品。
看清土地使用年限 目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型，40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、首付金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别，影响生活的便利性，因此购房者在置业前应仔细咨询清楚。
投资风险要谨慎 虽然低总价的此类商品在售价上有很大优势，但居住成本通常高于正常住宅。同时这类产品的投资风险购房者同样要谨慎，不谈居住功能有限、得房率总体偏低等“硬伤”，房租受市场影响表现不稳定、大多数项目求租者有限等都会使投资者期待的回报率大大减少。
以目前主城整体2万元/㎡的均价、月租金2000-2500元/月为例，一套投资100万元的房源成本要全部收回最多要40多年的时间，形成房子越高档租售比越低的悖论。投资者在选择这类产品时一定要对房源周边的交通配套、租金情况、户型结构甚至物业管理等都要心中有数。
5.购买酒店式公寓要注意什么
我们家就买了一个这样的··我不知道你在什么地方··我们家在北京我妈就买了一个这样的·还是北京4星的·当时是交了全款就给你房产证·然后每个月付给业主房租·还有就是每年业主可以去住几天只交个清洁费就可以了··一开始觉得还不错··有租金还可以住那么便宜的4星·但是不到2年就不是那么回事儿了第一 不给房租了··有不少业主一起告酒店可人酒店说了现在没钱·据说为了打官司送了法官一套房说是给法官送钱都不给业主房租还有就是第二 去住不那么便宜了·以前就收几十块钱的清洁费现在也是长了4 5倍 还有就是业主要住要提前预定刚开始那会什么时候定什么时候有房现在时什么时候定都是什么时候没房所以·有钱买房 买基金也别买酒店式公寓··。
6.贷款购买酒店式公寓,需注意什么
问我现在想要买一套
那么此类房产的贷款政策为
贷款成数为房产成交价的成贷款利率为基准年利率上浮%通常情况下公寓类房产的贷款政策按照商用房的政策执行
如果房产的用途为住宅
那么您的贷款政策为
贷款最高成数为房产成交价的成贷款利率为基准年利率下浮%执行此优惠利率的前提为
以家庭为单位的首套住房贷款借款人具有良好的征信记录
通常只有在借款人具有支付首付款的情况下银行才给予办理贷款
就付款方式来看
在借款人签定购房合同时
开发商就会要求借款人支付首付款
有时开发商会给出一个宽限期
在宽限期内购房者要支付首付款
购房者在签定购房合同之前，需审核开发商的相关资质，最好的办法是向当地的房地局咨询房产是否备案。另一个需要注意的就是合同内容了，如：房产证办理的时间、房屋面积超标处理的方式、对于逾期交房处理的方式以及双方其中一方违约处理的方法等。总之，合同关系到购房者的切身利益，在签定合同时一定要多加注意，仔细阅读条款，对于开发商的承诺一定要形成文字，不要相信口头承诺。
7.购买公寓需要注意哪些
1、梯户比高的公寓 梯户比与公摊和得房率息息相关，高的梯户比不仅影响居住的舒适度，还与安全密切相关。
作为公寓来说，本身就面积小，设计的户数可能要多一些，这都是情理之中，但是一些8梯60户之类的密度，像蜂窝一样的公寓设计，一定要远远避开，单单每日里出入的不便以及生活用电用气之类造成的危险都是非常恐怖的，完全不符合舒适人居的设计理念。 2、周边缺乏稳定人流量的公寓 一般而言，公寓市场分为两大群体：自住和投资。
对于投资来说，就需要大量的稳定的人流量。如果一个公寓项目周边拥有大型的写字楼、产业园或者高校资源的话，绝对可以在众多的出租市场上占得一席之位。
同时这些资源的存在，也是带动该区域迅速活跃起来的重要因素，源源不断的人流才是公寓市场永葆青春的解药。 3、开发商和物业口碑差的公寓 无论是住宅，商业还是公寓，开发商和物业的口碑与品质都是非常重要的。
尤其是对于公寓来说，人流来往频繁，安全防范就需要物业极力的配合与严格的管理。有些公寓社区出现火灾等事故的时候，因为开发商设计的不合理，安全通道、消防通道等存在瑕疵，以及物业管理的不合格造成的伤亡和损失何止一点点。
对任何住户来说，一提起就是一件心惊胆战的事情，这样的公寓谁还敢购买使用。 4、交通环境差的公寓 虽然说公寓的商业性质决定它的选址一定不会太差，交通也要便捷，但是难保一些地块因为规划的原因需要在十年、二十年之后才能得到大的发展。
作为任何性质的房产来说，交通环境都是必不可少的，事实证明，交通便捷，特别是有地铁的道路沿线，更容易聚集人群，购买后的升值空间也会越大，就像鑫苑名城，坐拥双地铁，很多购房客去选购时，都是奔着地铁的升值潜力去的。 无论国内外，交通对公寓的影响都是不可估量的。
5、产品单一的公寓项目 该项不是为了说明单一公寓项目不好，而是说，集中了公寓、住宅、商业等多种物业形态的综合体社区会更适合业主的生活。单单从配套上，综合体的配套就要比单一的公寓要高档不少。
比如，为了更好的吸引商业人群，住宅用户，开发商在社区园林、绿化等方面的投入要比单一的公寓产品投入的要多，同样的生活成本，因为综合体的存在，公寓用户就可以享受到更好的生活配套。 另外因为体量大，物业形态多，那么在社区的管理上也会更加的专业化。
而且商业人群的存在也会为公寓带来更多的市场。 6、户型结构不合理的公寓 虽然小小的公寓一眼就能望尽全部的生活空间，但是户型布局和结构的合不合理还是对生活起居有影响的，比如走道的空间过宽造成卫生间和淋浴区的拥挤，比如窗户的狭小造成采光不足，通风不畅等问题。
这也说明越是小的户型对设计布局的要求越是高。当然还有些公寓像鑫苑名城，既有小面积的公寓，也有为了满足客户的需求，设计的1至3房投资型公寓，通过房间的分区布局，提高生活品味，而且产品都是带装修的，全部配套，拎包入住是分分钟的事。
7、区域规划跟不上的公寓项目 区域规划包括商业、医疗、教育、休闲娱乐等，在某种程度上我们可以说，公寓更多是一种偏向年轻化的存在。 年轻人对周边的商业配套要求是极高的，只有区域规划完善的社区才能吸引更多的客户。
鑫苑名城的青年邻里中心和17万方商业综合体之类的大型商业中心绝对会是吸引年轻人眼球以及符合年轻人生活水准的项目配套。另外，没有完善规划的地区，未来的发展也着实堪忧。
所以，购置公寓也要货比三家，选择最佳的项目才可放心安家。
8.买公寓要注意哪些事项呢
1：首选旺地投资地产，第一要素还是地段、地段、地段。
对于公寓产品而言，地段更是决定性因素。旺地，讲究的就是人气旺。
要带动人流，交通配套和商业配套是关键。比如是否靠近地铁，周边是否有大型购物中心、商场、美食街、旅游景点等。
目前投资回报率最高的商业公寓集中在市中心，尤其天河北和珠江新城。 尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。
2：看品牌市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。由于目前公寓采取预售方式，在购买投资之前，都是看不到成品。
品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。 3：看运营购买公寓基本上算是一种长线投资，开发商或者物业公司运营的水平，将决定租值。
公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但公寓的管理费、水电费等比住宅高，如果后续运营无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。目前实力开发商会选择专业的管理公司运营，打造高端酒店式公寓的租赁模式，提高投资客的回报。
4：看区域规划前景一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业还没成熟，价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划，比如产业支持、地铁、是否有足够的高端租赁群体等，还要耐得住寂寞。
9.购买公寓应该注意什么
1。
地段 有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近公交线路，周边是否有大型商圈等。这类公寓价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。
2。物管和开发商 由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租金的关键。
对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢？所以，这也是为何很多有实力的投资客会选择高端酒店式公寓的原因。 3。
最好是精装修 投资客之所以买公寓型产品，最主要的原因是这类产品有基本装修，不必太费精力搞装修。 如果公寓的装修是由设计师精心打造，而且装修材料用心挑选，就更利于吸引高端租客。
4。区域规划前景 一些位于未来商务区的公寓产品，随着周边各种配套及商圈的不断成熟，价格也会跟着稳步提升。
所以购买前一定要先研究区域规划，比如交通体系、商业发展前景、周边配套学校、医院等，是否有足够的租赁空间。
