解除物业合同(业主委员会解除物业服务合同,需要注意哪些问题)
1.业主委员会解除物业服务合同,需要注意哪些问题
解除物业服务合同，需要注意的几个问题
（一）司法解释第八条适用范围
物业服务合同有两种，一是开发商与其选聘的物业公司签订的前期物业服务合同，二是业主大会依法选聘物业公司，业主委员会与之签订的普通物业服务合同。结合《物业管理条例》第二十六条的规定可以看出，司法解释第八条的规定只适用于普通物业服务合同的解除。
（二）普通物业服务合同的解除方式
合同的解除有两种方式，一是约定解除，即双方当事人协商一致可以解除合同，或者当事人之间可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；二是法定解除。
在这里，有两点值得注意，一是此项诉权由业主委员会行使，业主并不直接享有诉权；二是业主大会也不享有此项诉权。业主大会享有诉权，理论上说得通，实践中行不通。
（三）业主委员会的起诉应以业主大会的决定为依据，不可自作主张
关于普通物业服务合同的解除，《物权法》第七十六条第二款作出了明确规定：由业主大会依法作出。业主委员会作为业主大会的执行机构，行使诉权。
（四）物业公司也可以作为原告诉请解除合同
当业主委员会出现根本违约或者约定的解除事由出现时，物业服务企业当然可以解除物业服务合同。但是，物业公司可以单方面解除吗？法律没有规定。
笔者认为，合同得以全面正确履行以双方当事人的相互信任和相互配合为基础。如果物业服务企业要求解除合同，说明这种基础已不存在，应该支持物业服务企业的要求。
（五）此类诉讼中，如果业主拖欠物业费，物业公司不可以提起反诉
业主委员会作为原告提起诉讼要求解除物业服务合同，物业公司一方面同意解除合同，另一方面要求业主同时付清拖欠的物业费。此时，物业公司可以反诉吗？答案是否定的，物业公司应另行起诉：一是在当前，关于业主委员会的相关规定还比较欠缺，特别是关于财产经费问题的规定更是空白。就现行立法来说，关于业主委员会的诉讼主体资格认定是比较谨慎的。业主委员会是一个特殊的诉讼主体，不具有对外承担民事责任的责任财产，因而不具有相应的民事责任能力。二是业主委员会是物业服务合同的一方当事人，但不是合同中物业费的缴费义务人，因此，反诉被告不适格。
2.终止物业服务合同需要注意什么问题?
1。
提前终止物业服务合同时，须在物业退出前对其进行审计在物业项目服务退出管理中，原物业服务企业在新选聘的物业服务企业未接收服务前，应当将服务工作继续做好，业主也应当在合同解除之日到来以前，按合同约定继续交纳物业服务费。但是，要 知 道 《暂行办法》还规定： “物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务账目应聘请中介审计单位进行审计，并且要向全体业主公布审计结果”。
那么，由谁出这笔审计费用呢？根 据 《暂行办法》规定：“审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收人中支山”LM 〇《暂行办法》明确规定：“实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况；实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收人、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况”。 如果双方在物业项目服务退出过程中，有争议的话，可申请辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会进行调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。
2。 物业服务合同提前终止，仍要交纳原公司物业费物业服务合同终止了，是不是业主欠的物业费就不用再交了？《暂行办法》给出的答案是否定的。
原物业服务企业既可以依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用，也可以向业主自行收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。同时，原物业服务企业办理移交手续时，不得以业主欠费为由拒绝办理。
此外，《暂行办法》还规定：“因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合的管理办法进行管理”。 《暂行办法》最后也明确，如果物业服务企业不按《暂行办法》规定程序退出的，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。
同时，有关部门也将自社会公示之日起取消该企业1 年内参与物业服务项目招投标的资格。除此之外，在 这 1 年内举行的所有物业项目示范或优秀评选活动，其服务的物业项目都不得参加。
3。 物业服务合同终止时的要求物业服务合同期满，物业管理企业因故终止物业服务或一方不再续签导致物业服务合同终止的，应当提前2 个月通知对方，由业主委员会组织召开业主大会，选聘新的物业管理企业。
物业管理企业应当将物业管理用房、共用设施设备及有关资料，在合同终止或解除后及时移交业主委员会，并将各种费用结算手续办理好。 4。
物业服务合同提前终止，可设立3 个月缓冲期如果提前解除合同的是物业服务企业，但有超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的业主对公告期满持异议时，或双方退管协议未能达成时；或者物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，但在物业服务合同终止前1 5日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业时， 《暂行办法》 明确规定：“辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门在遇到两种情况时应当与物业服务企业沟通，增 加 3 个月时间的缓冲期以便平稳过渡”。
3.物业委托合同怎样解除?
可以在诉求马上办小程序里面提问，一般常见的法律问题都可以找到。
这个问题小程序里面是说业主解除物业服务合同，必须召开业主大会或业主代表大会，做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。业主解除物业服务合同的决定按以下程序作出：由十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员向业主委员会提出书面要求，业主委员会组织召开业主大会或业主代表大会；业主委员会不组织召开业主大会或业主代表大会的，十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员可联名向物业所在地的区县（自治县、市）房地产管理部门或乡镇人民政府、街道办事处提出申请，由受理申请的部门组织召开业主大会或业主代表大会。
大会必须经全体业主三分之二以上表决权通过，方可做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。
4.业主是否有权单方面解除物业管理合同
一半以上业主同意。
即可以更换物业管理公司。 但是物业管理合同，这个合同是另外一回事。
单方面解除合同，要承担违约责任。 可以在合同到期之后，一半业主同意，再解除。
也可以一半业主同意的情况下，违约去解除。责任全体业主公摊。
也就是说你做为个体性质的业主是没权利接触物业管理合同的，必须通过小区的业主委员会或者一半业主这种集体性质来完成解除合同或更换物业公司的事项。 好好的看看你签订的物业管理合同，再看看你们小区有没有业主委员会。
再采集一下其他业主的意见。 想解除这个合同可不容易，因为无论你是否签订合同都会享受到物业的服务，所以这个事情不是你一个人说了算的。
例如： 你每天都走物业扫过的小区道路，晚上走路享受物业管理的小区路灯，夏天可以享受物业修建的小区绿化等等。
这些都在物业的服务范围之内，你如果没有合同就不用缴物业费却还享有物业的服务，那怎么说得通呢？。
