现房贷款(购买现房时,签房贷合同时有哪些注意点?)
1.购买现房时,签房贷合同时有哪些注意点?
合同大部分都是格式条款，一些关于权证的讨论，相信你买之前都看过了，比如五证什么的。
就不再说了。合同里就几条是比较重要的，虽然都是格式条款，但是还是有一些约定内容，每个开发商提供的是不一样的。
1、确认房子的准确坐落，很多人签合同比较马虎，等到办下证了才发现，跟邻居张冠李戴了。2、注意交房时间的约定是否和销售时说辞一样，很多开发商喜欢在这个地方打马虎眼。
3、关注交房标准的约定，这决定了后期你是否会为此跟开发商打嘴仗。4、注意好合同在面积出现误差时的约定，如果是多退少补，一般是不合理的。
选择合同该章节的第二条约定，也就是按照国家面积测量规定，3%以内，多退少补；3%以上，如果是多了，超过3%的部分买房人不用交钱；如果是少了，超过3%以上的面积，开发商要双倍退款。5、注意合同户型图，很多开发商在销售中用的户型图都是美化过的，签合同的时候，则是工程图，比较真实地反应了房屋的结构、格局和尺寸，看好这个图，别给你自己想的不一样，或者销售时在尺寸上跟你做了假。
6、关注补充条款，很多买房人是不关注补充约定的，其实对于开发商而言，因为政府的格式条款已经很大程度上限定了开发商对买房人不公平的约定，所以很多开发商都会加上补充约定，在这里会明确告知关于按揭的一些要求，尤其是不能退、换和更名，有些是因为开发商不想麻烦，有些是不可能。但还会有一些其他约定，看清楚，是否有不利于自己的。
7、注意合同盖章，很多时候，开发商是先给客户签字，然后合同备案后才给客户。这个过程中，开发商还没与偶盖章。
一定要确认盖好章，看一看是不是你确定的那个开发商，很多楼盘卖是一个家，签合同时另一家。出现问题，你找都找不到人来承担责任。
至于其他的，没有啥可看的，只要自己房价没写错，其他条款基本上都是格式化的。
2.现房按揭操作规程是什么?
现房按揭操作规程是什么？ 一、以按揭付款的方式购买现房 现房指已经建好的商品房和可流转的二手房。
现房按揭即指购房人（借款人）以所购房屋作为抵押，从贷款人处获得一定数额的款项，用于支付房款，而贷款人取得房屋抵押权的行为。现房已经具备了过户的基本条件，即出卖人拥有房屋产权证，在买卖合同签署、买受人支付首付款或全部款项（银行贷款）后，即可为贷款银行办理抵押手续。
在购买二手房的情形下，有可能存在二手房本身有按揭的情形，这就需要转按揭或重新办理按揭的程序。这里先介绍无按揭的房屋进行按揭买卖的一般流程。
一般来讲，普通的按揭房屋买卖需要经过以下步骤： 1、卖方和买方签订住房转让合同； 2、买方向银行提出贷款申请，贷款额按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格x二手房贷款成数； 3、卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户登记； 4、银行与买方申请办理抵押登记手续； 5、银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。 普通的房屋按揭贷款的关键环节是，银行什么时间将贷款划到卖方的账户上（按买受人的指示，划付贷款）。
显然至少有两种模式： 第一种模式是在房产办理完过户之后，办理抵押后放贷。具体操作是：卖方在买方支付首付款后，即为买方办理过户手续；买方同时为银行办理抵押登记；银行取得抵押登记（受理日后20天，抵押登记失效，银行取得抵押登记证书）后按买方指示向卖方付款。
在这种模式下，出卖人存在较大的风险，银行相对来说安全一些。在现实中，存在变通方式，抵押登记受理后（收件收据开好后），可以放款，但需要担保公司担保。
第二种模式是买受人支付首付款后，银行即放贷（按买受人指示向出卖人划付贷款），在出卖人获得全部款项后，再为买受人办理过户手续；在买受人办理过户手续时也同时为银行办理抵押登记。在这种模式下，银行面临较大的风险，因为房屋能否过户因而抵押登记能否实现就存在一些不确定因素，除非买受人提供额外的担保，比如担保公司担保，一般银行不会选择第二种付款方式。
二、以按揭付款的方式购买按揭现房（转按揭） 由于按揭是目前大多数房屋买卖的付款方式，出卖人所出售的房屋本身是按揭贷款购买的，还有剩余按揭贷款没有还清，其转让正在按揭当中的房产时还要征得抵押权人即原借款银行的同意；而且办理新的按揭前，银行要先清偿前一个按揭。这样，购买按揭房屋的按揭贷款涉及所谓的转按揭问题，更加复杂。
这里涉及两个特殊程序：一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。 以按揭方式购买按揭房屋大致需要以下步骤： 1、卖方向银行提出申请转按揭，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上； 2、卖方和买方签订住房转让合同； 3、买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公示计算：贷款额=所购住房市场价格x二手房贷款成数； 4、银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函； 5、卖方与买方办理产权过户手续； 6、银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续； 7、银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
在转按揭交易中，由于业主的房屋时仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。因此，转按揭过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。
在现实中，存在着一些不同制度安排，以减少转按揭交易中的风险。 三、转按揭：各种前按揭贷款清偿方案 按揭房转让的特殊之处在于，需要先将前一按揭还清，才能进入新按揭买卖。
这过程在实务中被称为“赎楼”。在现实中，可能有卖方自己赎楼，甚至买方用购房款即“帮”卖方赎楼的情形，但这毕竟不是常例。
于是就有各种中介机构解决转按揭贷款清偿或“赎楼”问题。 1、由担保公司赎楼担保 担保公司赎楼操作有两种方式： 一种是担保方式。
在下面两个条件满足后，按揭银行就可以放款给买受人，并依买受人指示划入出卖人账户（一般限于未还贷款额度，多余部分划入出卖人存款账户冻结）。这两个条件是：第一，买受人申请按揭银行担保，按揭银行审批通过；第二，担保公司于出卖人、买受人和（买受人的）按揭银行签署四方担保协议，同意为银行为买受人按揭贷款并清偿出卖人的按揭贷款提供担保。
另一种是担保。
3.新房贷款应该注意哪些事项
在商品房按揭贷款政策尚未出台之前，具备购房能力者与无购房能力者的界线是非常分明的，而在有了按揭之后，这个界线多少有些模糊起来。
那么，怎么判定自己已具备按揭买房的资格呢？ 一、要正确估计自己的经济承受能力，避免“冲动”消费。 有不少家庭为尽快住上新房，在办理银行按揭时往往过高地估计了自己的经济承受能力，当交了首期房款和偿还按揭贷款数目利息后，供款便显得力不从心，以致造成违约，而逾期不能付款，将受到银行的走访，便有可能选择被动的处置方式，花了钱却又住不上新楼。
如何避免自己充当“事后诸葛”的角色呢？ 您不妨做一个这样的尝试：在决定购房前三个月，把购房时需要支付的首付款和第一期还款从家庭存款中提出，另外存入一个活期账号，当然这个活期账号中的钱三个月内一定不要动。如果真的这么做了，您就会准确地测量出自己的心理承受能力，职业外创收能力，总的说就是“抗风险能力”，简单而有效。
说句实话，单凭您掐指一算，是无法算出那种还款期间所需的紧张心态的。 二、了解房地产预售开发商的经济实力。
有些经济实力欠佳的房地产发展商为了解决资金周转困难的问题，进而利用预售按揭募集资金。在这种情况下，一旦资金周转失灵，楼盘便无法继续建下去，不能如期交楼或者即使勉强交楼，也会偷工减料，造成缩水楼盘或其他质量问题。
因此，在办预售按揭时，一定要先了解发展商的实力及其信誉，想一想其是否信得过再做决定。 对于长期从事房地产开发的公司，可以问一下其已开发的商品房项目有那些，从这些已开发项目可以看出这个公司的实力如何；对于为了一个新项回临时组建的项目公司则要谨慎，如果其楼盘所在地在销售商己许诺交工日期的情形下长时间内总是一块平地或挖开的一个大坑，那您就要仔细了。
记住，售楼小姐的许诺有许多成分是不会写进售楼合同中的。 三、交定金莫急，先了解银行对按揭申请的支持态度 不少购房者错误地认为，只要选择到银行按揭支持的房地产，银行就理应批准贷款申请。
其实不然，银行受理购者按揭申请后，还要从民事主体资格状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查，如果申请不符合条件，就得不到银行按揭贷款支持，在这种情况下，如先与发展商签订购房合同，就会造成资金上的被动，或者被迫选择其他付款方式，或者影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。 从以上三方面去把握，购房者可以对按揭贷款的安排更为主动。
当然，遇到有关贷款政策变动及其他情况，还需要购房者具体情况具体分析，以使自己更顺利、安全地贷到房款，住上新房。
4.购买新房贷款时应该注意什么问题?
购买新房贷款时应该注意一下几个方面： 首先，购房者应当向征信管理部门查询本人的信用报告，确认能否贷款。
该条件是个人购房贷款的基础，如果一个人有过不良的信用记录，如逾期不归还信用卡欠款等，且不良记录超过银行相关规定的话，不管其他条件如何，都无法获得贷款。 其次，购房者应当确定在现今的贷款政策下，究竟能够贷几成、获得什么利率。
最近一段时间，银行个人住房贷款政策变动较多，各家银行对于贷款条件的认定也不尽相同。比如怎么算贷款次数，如果有过两次以上贷款，但已全部还清算几套房贷款等。
以二套房贷款政策来看，其要求已提高到首付六成，贷款利率比基准利率上浮1.1倍，比去年年底时严格了很多。因此，购房者应当充分考虑自己的实际情况，安排好手中的资金，以应对贷款要求。
最后，购房者应当在确定贷款条件的同时，问清楚银行何时能放款。这个问题以前并不突出，但现在已成为房地产买卖中一个新的纠纷点。
如果购房者的贷款已经获得银行批准，但是银行没有放款额度，导致卖方在短期内无法收到房价款，这样三方就会产生矛盾。以前银行往往在产权变更后的5至7天内放款给卖方，但是现在卖方可能会延后一到两个月才能收到房款。
因此，房地产买卖双方应当在交易过程中对银行的放款时间有个合理预期，以免给双方带来不必要的纠纷与损失。
5.贷款买房需注意事项有哪些
买房、签约时应注意：1、尽可能买现房或准现房。
这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、管道设备层、房屋烂尾等质量问题。2、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。
如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。3、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化。
4、列明应交费用清单，避免乱收费。5、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。
只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。6、签订尽可能详细的补充协议，或集体签约；并写明如何承担违约责任，退房或不退房。
退房包括哪些费用？不退房如何承担违约责任？很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被动。
6.购房者在购买现房时应该要注意什么样问题
现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的房产证的商品房，与消费者签订商品房买卖copy合同后，购房者立即可以办理入住并取得产权证。
买现房要注意什么？1、在房子的价格上面做好准备。计划购置现房的置业者要对自己的资金能力进行准确评估，对置业地段和所购房屋面积有一个准确的判断。
2、看内部布局是否合理。比如客bai厅多面开门，不便摆设家具；下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。
3、检查装修质量。比如，看墙体是否容易脱白，室内是否散发出刺激性的气体，du电气线路的安装是否符合规范，电线、插座是否为次品或不合格产品等。
4、小区的环境和生活配套也关乎居住质量。可以看看小区环境是否干净安全，绿化率情况，项目自身配套的设施是否与广告、合同相符。
还需要看看配zhi套是否完善齐备，如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等，小区的停车位dao是否充足等。5、配套是否齐备。
如交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备，还要关注距离的远近、规模的大小等。6、和开发商约定处理房产证的时间。
7.买房子按揭要注意什么事项
注意一：办理按揭要选对银行对于贷款人来说，如果买的是现房或者二手房，可自行选择贷款银行。
按揭银行的服务品种越细越多，借款人可获得的金融服务也更加灵活多样。站在借款人的角度考虑，拥有的选择权越多越好。
注意二、向银行提供真实的资料对于个人来说，要向银行提供真实的个人职业、职务及近期经济收入情况证明等等。如果夸大了自己的收入水平，不仅会在日后还款时可能发生违约，还会因为提供虚假材料而影响自己的诚信记录。
注意三：申请额度要量力而行申请贷款时，要对自己目前的经济实力、还款能力等作出客观正确的评价，否则将影响日后的生活水平。注意四：选择适合自己的还款方式目前两种基本的还款方式：等额本金和等额本息。
各有利弊。等额本息的优点是，贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭支出；等额本金的方式适合于收入较高人群，因其前期的还款压力较大。
注意五：每月按时还款按时还款，是说贷款人必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时疏忽，而造成资金损失，同时在银行留下不良信用记录。注意六：申请贷款前不要动公积金如果在申请贷款前，提取过公积金用于支付房款，那么你的账户余额便是零，这样一来，额度也会变为零，你将申请不到公积金贷款。
注意七：借款第一年别提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且你归还的金额应超过6个月的还款额。注意八：贷款后出租房产别忘告知义务当你在贷款期间出租已经抵押的房屋，你必须将已抵押的事实书面告知承租人。
注意九：还贷有困难别忘身边银行当你在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理你的延长借款期限申请。
注意十：贷款还清后别忘撤销抵押当你还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
8.办理买房贷款的注意事项
购房切忌粗心谨记十大注意事项办理买房贷款注意事项1、注意预售许可证证号是否对版举例：曾有发展商为赶节假日售楼时机，未取得商品房预售许可证就开售，有业主要求出示预售证时，发展商就拿出前期单位的预售证以蒙混过关。
建议：核对发展商公示的商品房预售许可证是否与所售单位相符；如果发展商未在售楼部公示商品房预售许可证，买家有权要求发展商出示；如果发展商以某些借口不愿出示，消费者可到国土房管局查阅该楼盘是否已经取得预售证。为减少购房风险，买家最好在楼盘取得预售证后再购买。
办理买房贷款注意事项2、注意样板间里的“手脚”举例：为了激发消费者的购房欲望，发展商往往会在样板间上做不少文章，如改动间隔、用玻璃或一些薄亮的金属材料装饰，以掩饰黑房或空间的狭窄感；在楼盘外做样板房，放大房间面积；使用与交楼装修标准同一品牌，但材质、档次较高的材料，而实际交楼的装修材料却以次充好。建议：要求发展商在合同附件中具体注明装修材料的品牌、型号，并且最好与发展商约定，收楼多长时间以内必须保留样板间，以防止在装修问题上发生纠纷后却无法找到证据。
另，如果发展商在合同附件中有“交楼时可以同等质地的材料代替”等类似条款，买家一定要极力争取发展商取消这一条款，否则花了大价钱却买来次等装修的房子。办理买房贷款注意事项3、注意实用率影响房价举例：实用率与房价的关系其实挺密切。
如，甲乙各花50万元买了一套100平方米的房子，实用率分别为80%、90%。看似等价等面积的房子，甲的实际使用面积比乙少了10平方米，而实际房价每平方米也比乙多695元。
建议：不要走过场一样问问实用率的问题，最好对比所看房屋的实用率，弄清楚你为多少面积掏了钱、然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。办理买房贷款注意事项4、注意“绿地”及其他配套的真实“身份”和产权归属举例：有不少楼盘出现这样的怪现象：规划图上的绿地或高尔夫球场后来盖起了楼；列在小区配套之内的绿地、公园甚至出入小区的道路是发展商为寻找卖点和为卖楼暂时租来的，等楼一卖完，业主要到公园就得交钱，出入自家小区还得交过路费。
建议：搞清楚小区规划中的一些绿地、高尔夫球场是永久绿地还是预留的发展用地，并且最好把绿地性质和发展商的违约责任写入合同附件。此外，最好也了解一下小区外围的规划，或许能发现些问题。
办理买房贷款注意事项5、注意发展商口头承诺一定要有书面记录举例：为了取悦买家并且引诱买家购房，有的发展商或者销售人员尽可能会口头答应买家的要求，如可协商合同附件条款、赠送什么产品、办理入户手续、在哪里建怎样的配套等等。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首期款，但等到发展商不承认时，买家就无证据为自己辩护了。
而且要注意的是，一些销售人员的口头承诺并不是发展商的意思，等与发展商理论时，发展商也不会承认或承担责任。建议：无论发展商或销售人员给出怎样的口头承诺，以及与发展商的口头约定，都要以书面形式记录到认购书或合同附件中，并且要求发展商加盖公章。
只有这样才能使发展商为自己的虚假承诺负责，买家的权益也才能得到保障。办理买房贷款注意事项6、注意房子是否做了假按揭或被抵押举例：有发展商为补偿建筑商的工程款，就把一些房子抵押给建筑商，或欠银行贷款，把房子抵押给银行；还有的因房子卖不出，做假按揭骗取银行按揭贷款，把房子做了贷款抵押。
但发展商又把这些已经抵押的房子卖给消费者，等买家到国土局、银行办理购房手续时才发现这些房子已经抵押，无法办理购房手续，结果就是对簿公堂。尽管可以胜诉，但要耗去时间、精力和资金，没准还讨不回已付房款。
建议：买家最好在购房前到国土房管局查阅该楼盘是否有已被出售或有被抵押的记录，以避免不必要的损失和纠纷。办理买房贷款注意事项7、注意核对认购书、购房合同、单据的房号及实际楼层举例：曾有买家大意，没有核对楼盘的自然层是否是实际层，结果所购单位因首层架空，实际楼层抬高了一层，因楼盘没有电梯，只好多爬一层楼梯。
另有发展商在认购书、购房合同中填写的房号不一致，结果使买家交多了钱却买到了朝向较差的房子。建议：买家一定要认真核对认购书、商品房买卖合同、按揭贷款合同、交付各项楼款、税费单据及其他单据中的房号、楼层，不能一签名就了事。
办理买房贷款注意事项8、注意核对预售证单位与合同、其他单据所盖公章是否为同一单位举例：某建筑商把发展商抵工程款的房子放在售楼部与发展商的房子一起出售，一买家恰好看中其中的一套并交了定金，签买卖合同时才发现是与该建筑商签自制的合同文本，只好请律师上法庭讨回定金。还有一买家买了某发展商的房子，预售证上也注明开发商为该发展商。
但实际与之签合同，并且合同及其他缴费单据所盖公章为该发展商的第五项目部，后经查实该项目部与该发展商并无直接关系，该买家向该发展商索要已付房款，但该发展商以第五项目部与自己无关为由，拒退买家所付房款，这个官。
