哪些方法适合用来预测房价(房地产价格评估的基本方法及这些方面的适用对象)

1.房地产价格评估的基本方法及这些方面的适用对象

1\市场比较法 2\成本法 3\收益法 适用： 在一般条件下如果房地产市场发展较好，市场交易案例多，采用市场比较法较为常用，并且价格能贴近实际，价格也易于信服； 成本法一般用于市场交易事例很少，并且房地产自身情况差异较大的物业评估，如工业地产等等； 收益法一般用于有固定的收益的房产价值评估，如宾馆\旅店\商场等等. 一般条件下，市场比较法得出的价格较接近实际市场价格；成本法得出的价格为房地产的最低成本价；收益砝得出的为理论价格. 另外随着房地产状况的不同，价格反映的实质也会有差异，如市场存在泡漠，价格虚高的环境下，通过市场比较法得出 的价格会比房地产实际价值高. 因此前提很多，自己把握下吧。

2.国家用了哪些方法控制房价

、对于开发商在取得竣工备案表后1年内未售出的房子，国家强制征收紧缺资源闲置税（闲置房屋，待价而沽，绝对是浪费行为），年税率按预售定价的5%征收，开发商肯定没有一个不急的！

2、对于大城市面积在20万建筑平米以内的小区，必须一次性建成；

3、同时规定任何一个开发商从拿到地开始算起的楼盘，建筑面积在20万平米以内建设周期不能超过2年，20万到50万平米的建设周期不能超过3年，50万平米以上不超过4年；

4、第一批楼与最后一批楼的均价涨价幅度限制在10%以内，超出部分双倍扣除！

3.预测一个楼盘的性价比有什么技巧

技巧一，选择名牌开发商 引发出期房购买烦恼的，大多是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，质量太差。

特别像现在楼市严峻的情况下，买房最好选品牌楼盘，这些楼盘除综合实力强，开发商值得信赖也起着重要的作用。开发商信誉好，为今后楼盘物业发展打下良好基础，即使以后换房“二次置业”，也有升值希望。

技巧二，买“预期”，才有升值潜力 刚需购房要学会买预期，这样以后的升值潜力才会大。什么是买预期呢，就是看城市发展走势。

主要是两点：一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向；二看市政、城市规划等部门近两年与以后有怎样的大动作。城区发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。

另外，购置商铺也要看好楼盘所在地段、今后商贸发展情形，附近人气不旺，绝不能购买。 技巧三，仔细考量交通与配套 买房买的就是生活，而这个生活就跟小区的种种配套息息相关。

而为了未来生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是购房者在买房的时候必须要想到的。 相反，如果购房者在买房时没有周全考虑小区的相关配套，就有可能给生活带来无穷无尽的麻烦。

技巧四，物业管理水平 要看楼盘升值与否，小区物业管理水平及楼盘配套不能忽视。在消费者眼中，出色的小区物业管理会为升值增添砝码。

另外，楼盘优越的配套设施也必不可少。 技巧五，高性价比是王道 刚需买房，往往先看房价，然后才考虑房子性能问题。

实际上，买房不仅要看房价，更要看房子的性价比。

4.房价走势怎样预测

房价走势预测的方法：1、看中心城豪宅数量 中心城豪宅多的地区地价高，如果周边房子几乎都已经“豪宅化”了，那附近的房子也必然跟着涨价。

2、看土地出让数量和价格 买地价格高的项目房价不可能低。购房者可查看自己城市有没有“地王”出现，如果有地王出现的话，那该城市的房价极有可能上涨；相反，如果政府出让土地的数量多，房屋供应数量就变多，房价就不会涨得过快。

3、看城市新开发区 不少城市都陆续拓展了经济开发新区，但效果千差万别。有的开发区车水马龙、人声鼎沸；有的开发区人迹罕至。

繁荣的开发区，表示企业和人口正在从其他城区迁移至此，背后的原因必然有其他城区房价地价过高。因此，开发区的繁荣预示了城市房价要涨。

4、看商品服务业 商品服务不只是指大型商场，它还包括周边鸡蛋灌饼、包子馄饨、米线面条等小摊。这些小摊的多少也能预言房价涨跌。

小摊多，说明房屋附近的人口密度大，有人就有需求。同理，市区里的里美容美发店、健身会所、便利店的多少，也可以看出房价上涨潜力。

5、看房地产开发商 大开发商的嗅觉比较敏锐，如果该地区房地产大有前途，他们就会抓紧抢占新市场。如果是小开发商，他们的投资开发是受局限的，中小地产商，消化库存都难，更别提房价上涨了。

所以，购房者可以看看近期是否有大的开发商进军，如果有的话，那很可能预示房价看涨。 6、看购物中心的数量、水平 购物中心能代表商业地产。

商业地产对消费者、市场前景的要求严格，开发商必须确认有钱可赚才会让项目落地。所以，如果该城市的购物中心越多，就表示当地经济发展势头好，房价会跟着涨。

如果购物中心开发商管理水平很硬，且重视当地市场，他们对经济形势的判断就越值得信赖。 7、看城市交通拥堵情况 交通拥堵的地方人口密度越大；另外，交通拥堵的地方车多，表明附近居民比较有钱。

人多又有钱，买房的需求就多，房价上涨概率就更大。 8、看银行网点数量 银行网点数量多的地方，市民理财意愿更高，同时也说明当地金融市场更加活跃，这对房价上涨有正面刺激作用。

9、看高考考生的数量 高考考生大学毕业后大部分会回到家乡就业。到时候，这些高考考生和他们的父母就成为未来的购房主力军。

所以，高考人数越多，未来买房人口就越多，房价更可能上涨。 10、看外来人口的数量 比如北京、上海、深圳等城市，外来人口较多，促进当地经济发展，吸引更多的人才到来。

这种情况下，人口增多，房价上涨就成为可能。

5.未来五年房价预测

未来五年的房价受几个方面影响： 1.国际金融形势：就当前情况看，美国的次贷危机刚刚接近尾声，五年时间应该可以达到一个新的经济平衡点，欧元嘛，一个字乱，人民币号称不贬值，其实是在压榨咱们劳动人民的血汗，大家都是咬着牙硬撑的。

房地产行业而言是会走抓大防小的整合吞并之路，大的地产企业会有更好的抗风险能力以及开发能力，所以，五年时间会有一系列的洗牌运动。这种运动会直接导致房地产被极少数具有资源、资金优势的企业所垄断，他们会将泡沫按照国家的要求调整到一个合理范围，大家会逐渐觉得房价越来越平稳，没有那种高的离谱的虚高泡沫。

2.问房价走势的无非就两种人，一个是买不起房子的，一个是投资的。如果你是房奴一族，我觉得需要就一定要买，而且同一个地产一期绝对会比二期便宜，除非那个开发商不想发财了。

如果是投资的，问这个问题只能说还需要加强学习，投资别听别人的，赚了他会找你要好处，陪了他会当不认识你。 3.说说我的观点：一线、二线城市近五年不适宜出手，北京已经出现土地无人竞标（房地产商自己都没信心，你还急着出手做什么），三线城市看新区（老区的利润空间已经非常小了，而且价格不是说叠就能叠的，人家投入了那么多市政建设资金，总得赚回来吧），四线、五线城市心不要大，多算计、多争取、多打听，一年以上、两年以内升值200-500元/㎡的房产还是有不少，只要手上有个30-50W，你是投资也好，自己住也好都划算，但不建议买现房，贵不说还要一大堆税要交，就买期房最划算，还能跟开发商要政策，要折扣。

以上言论纯属个人观点，要我说未来五年房价走势，总结下就是一线二线跌、再跌、跌停，三线城市小涨小跌、跌停，四线、五线城市涨、再涨、涨停。

6.稳定楼价的最佳措施有哪些

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先在上海、重庆试行，但房产税出台后将会快速推动房价继续上涨，国家税收目的就顺利实现了。

应学重庆政府的，因重庆加大保障性住房（公共租赁房）供应，所以重庆房价在全国城市中目前来说还是最低的，而且是按套内计算。今后通货膨胀因素会上涨，但至少遏制了房价的过快上涨。不能学重庆政府的，因重庆只开征高档房房产税，虽对抑制重庆房价一点关系都没有，明摆就是利用政策杀猪、杀富，把富人赶出重庆，但重庆老百姓高兴。这个城市不适合富人去投资，政府杀富心态严重。但适合去做点小生意，小生意做大后一定要转向其它城市去发展。

目前国家也出政策公开参与炒房，房产税转嫁到租金，看来国家是要打击没房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏钱去买房。

最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。

一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。

重点：落实解决供求关系，非常简单的事情，不清楚为何国家要故意搞得特别复杂！！！

房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。

国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。

例：有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。

涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。

在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

7.评估判断房子价值的方法有几种

一般地说， 判断房子的价值有以下几种方法：

--中介经纪机构省心省力比较准确 首先， 选择一家品牌好、信誉好、客源多的房屋经纪机构。因为规范且具有一定规模的中介公司大多有一套固定的房产评估系统。中介公司利用这一系统由受过专业培训的分析员根据房子的各种因素进行测算， 能够比较直接地反映出房子在特定时间、地段、环境的市场价格， 并依照房子的实际情况选择不同的方法， 最后将几种不同的结果综合考虑， 得出一个最接近市场行情、最能反映房产真实价值的价格。业务人员通过把房产位置、建筑面积、建筑结构、交易单价、区域及个别因素修正等数据输入评估系统， 与客户的房产进行对比计算， 得出正常报价。二手房的估价方法包括市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法等， 不同的实际情况可以采用不同的评估方法。最常用的是市场比较法和成本法。这几种方法算起来比较复杂， 不太适合个人自己计算。 要找房产中介机构的前提是必须选择一家拥有工商许可证和合法的中介服务资质的品牌中介公司， 与中介公司签署正规、细致、合理的协议书。不能找非正规无名小中介。 --免费网上评估系统操作简单高效 大多房地产网站都在金融理财频道开设免费在线房产评估系统， 并且操作简单易行， 评估结果虽然不是很准确， 但能让急于了解自家房产价值者心里有点数。网站的二手房评估系统一般来说是依据 《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价法规》和具有国家标准的《房地产估价规范》， 综合以下各种因素， 包括住宅类型、位置、交通状况（例如建筑使用面积、建房时间、户型、层高、朝向、装修年代及费用）、给排水、电力供热、管道燃气等条件， 以及相邻品质接近的项目均价， 还有卖房者对房子价值的期望值等， 几秒钟的时间， 你会得到一份可以打印或发邮件给好友的房产评估报告。由于不同网站的评估方式不同、采用的评估系统电子版本有差异， 得出的房产总价和单价都会有一些出入， 买房者可以把它作为一个基本参考。 --房产专业评估师很少为个人服务 给房产估价需要从业人员具备丰富的经验、较高的专业水平。经国家考核认定的房地产估价师， 也只有在比较成熟的市场环境下， 依据大量可供参考的市场信息， 才有可能评估出比较准确的价格。 不过， 估价师很少为普通的个人客户服务。对于普通的购房者来说， 如果仅仅希望做个简单的评估， 首先需要确定一个评估的基准。在开始评估前， 购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易， 以此对市场行情有个大致的了解。当然， 查询某些大型房产中介的广告报价， 对了解行情也会有帮助。不过， 能够作为评估基准的数据， 必须是现实的成交价格。 由于请专业评估师做评估需要负担不低的费用， 想卖房的人请切记这一点， 做好心理准备。此外， 不同的评估师算出的价格会有差异。有业内人士认为， 在一定范围内， 因评估师的经验不同、判断方法不同、对某些事物的感觉不同， 必然会产生具有一定差异的评估结果， 有点差异是正常的， 但差异不能太大。对差异的合理范围， 应该以市场平均值为参照。 --建立自己的账本也能算出个大概 在这里教你一个“土法子”， 也能将你自己的房产价格算出个大概。当然前提是会算下面几个数据：一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来， 砖混结构一等房屋的折旧期限是50年， 那么每年的折旧率为2%；二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较， 如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型）， 则扣减10%；三、房子所在的楼层不同， 价格不一样。例如一至五层是基准价， 五层、六层扣减3%， 七层减5%， 而三、四层则加3%， 楼顶减5%；四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗， 则减5%；五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%， 小区没有单独封闭， 也减5%， 属于重点中小学区域的房子要加15%；六、习惯性心理因素， 也会使人们对买旧房心存压力， 花很多钱才买套旧房， 这一因素使房价又减8%的价钱。