住宅房款更名用什么(房地产开发企业预售收入计征税费如何进行会计处理?)

1.房地产开发企业预售收入计征税费如何进行会计处理?

《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008] 299号） 第一条，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的， 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或 月）计算出预计利润额，计人利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按 照实际利润再行调整。

对于取得的预售收人应按税法规定计算缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。但新《企业会计准则》及税法并没有对相应的会计处理进行明确。

只在《财 政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字[1995 ]第015 号）有所规定：四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，按税法规定预缴的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银 行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规 定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费一一应交土地增值税”科目， 补缴的土地增值税作相反的会计分录。 预缴土地增值税的企业，“应交税费—— 应交土地增值税”科目的借方余额包括预缴的土地增值税。

房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，现在采 用的方法主要有四种，但这几种会计处理都存在一些问题，现比较分析如下：（1） 按当期应交的全部税费（包括预售收人和实现收人两部分的应交税费） 不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、土地增值税）”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、土地增 值税）”科目，贷记“银行存款”科目。 计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目。

上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收人，结 算税费，虚增了损益和负债，而且人为地割裂了预售收人、实现的开发产品收人计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违 背了会计的配比。 （2） 按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过增设“待摊费用”、“递 延税款”（只对所得税）科目或通过“长期待摊费用”科目核算，具体会计处理如下：收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊费用”或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、土 地增值税）”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附 加、土地增值税）”科目，贷记“银行存款”科目。

计征所得税时，借记“递延税款” 或“待摊费用”或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税” 科目。上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和 已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊费用、递延税款、长期待摊费用，损益表也体现了配比。

但是，不仅虚增了资产，而且也与长期待摊费用科目的核 算内容不相符，增设的待摊费用、递延税款本来新准则都已经取消，就更不要再 增加。（3） 按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据《财政部 关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字[1995 ]第015号） 的有关规定，直接记人“应交税费”科目，具体会计处理如下：收到预售房款计征、缴纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税费——应交营业税（城建税、教育费附加、所得税、土地增值税）”科目，贷记“银行存款”科目。

上述会计处理方法，在收到预收款时，所预缴的税费在账表上体现的“应交 税费”是红字或负数余额。而新《企业会计准则》应交税费的借方余额是反映企业多缴或尚未抵扣的税费，本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该缴纳的税 费，却使信息使用者误认为是企业“多缴了税费”，因而不符合会计“明晰性原 则”。

其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费，还有多缴的税费或者享受税收优惠政 策需退的税费，如果在会计处理上只反映已缴数，不反映应缴数，则不能真实反 映企业税金的应缴、未缴和多缴等情况。 （4） 根据新准则的规定：在不违反确认、计量和报告规定的前提下，可以根 据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，可增设“1481待摊税金”， 借方反映按预售收人计征的应交税费，贷方反映冲销的应征数。

借方余额反映预 售收人未摊完的应征税费数，明细科目根据应征的税费分设。 本科目的期末余额在资产负债表的“其他流动资产”反映。

这样可弥补上边方法的不足。唯一的缺 点就是虚增资产。

收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税、所得税时，借记“待摊税 金——营业税（城建税、教育费附加。

2.房地产开发企业新准则下设置哪些会计科目

你好。

做过房企业会计，大体流程如下：1、涉及的会计科目：其他的科目和一般的企业都差不多，主要的重点科目是：开发成本，开发费用，预收帐款（房款），以后就是主营业务收入。预付帐款（供应商）以后就是主营业务成本。

长期借款（一般都需要贷款）短期借款2、涉及的税种及税率。 营业税，城建税，教育附加，土地增值税，土地使用税，房产税，所得税。

印花税。3、基本核算方法（流程）。

房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。

还有开发费用取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。 一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。

在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。 房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的大体流程就这样了。

###1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细1002。

01 结算户 下设明细1002。02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细1002。

03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。

1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133 其它应收款 注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。

这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。 这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。

1141 坏账准备，基本不用。1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。

1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。 1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。

1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。

2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长。

3.房地产开发企业要缴纳的税种、税率及应计入的会计科目

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

（一）营业税：计税依据：为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%; 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。

计算公式=营业额*适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额*适用税率-速算扣除额*速算扣除率。

（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%。

年应纳税额=房产原值（评估值）*（1-30%）*1.2%。出租房屋税率12%。

（五）城镇土地使用税：是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑（各级土地面积*相应税额）。

（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额。 （七）契税： 契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3~5%。

应纳税额=计税依据*税率 （八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。

应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）*适用税率。 （九）个人所得税 ：是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。

房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。

应纳税额=应纳税所得额*适用税率-速算扣除数。 三、房地产企业会计核算 （一）房地产企业会计科目 一、资产类 现金 银行存款 其他货币资金 短期投资 应收票据 应收账款 坏账准备 预付账款 其他应收款 物资采购 采购保管费 库存设备 低值易耗品 材料成本差异 委托加工材料 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 待摊费用 长期投资 固定资产 固定资产清理 固定资产购建支出 无形资产 递延资产 待处理财产损溢 二、负债类 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 其他应付款 应付工资 应付福利费 应交税金 应付利润 其他应交款 预提费用 长期借款 应付债券 长期应付款 三、所有者权益类 实收资本 资本公积 盈余公积 本年利润 利润分配 四、成本类 开发成本 开发间接费用 五、损益类 经营收入 经营成本 销售费用 经营税金及附加 其他业务收入 其他业务支出 管理费用 财务费用 投资收益 营业外收入 营业外支出。

4.谁知道购办公楼房款及契税如何进行账务处理

企业会计准则第4号固定资产

》（2006）第八条规定：外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

《企业会计准则应用指南会计科目和主要账务处理

》规定，1601固定资产：

固定资产的主要账务处理：企业购入不需要安装的固定资产，按应计入固定资产成本的金额，借记本科目，贷记银行存款等科目。购入需要安装的固定资产，先记入在建工程科目，达到预定可使用状态时再转入本科目。

根据上述规定，购买现房作为办公用房，若该房屋已达入住条件，房款和契税应作为其成本；若该房屋未达入住条件，需进一步施工，则应将房款和契税计入在建工程。

账务处理如下：

借：固定资产/在建工程