物流园商业(物流园的招商工作如何做)

1.物流园的招商工作如何做

建议：

第一，市场定位

熟悉自己的项目优势，市场前景，潜在加盟商需具备的条件；

第二，市场分析

通过市场调查，寻找项目潜在加盟商

第三，确定营销方案

营销可以包括线上营销和线下营销2种，或者2种想结合，找适合自己项目的推广的营销模式；

第四，执行营销方案

营销方案确定下来以后，就要排除一切困难，执行营销方案。

同时要把握时机，适度超前。做好招商引资的统筹就是应有专门机构从总体与全局上把握、协调和控制、与区域整体经济、布局规则和基础设施建设相协调，各部门拧成一股绳，规范有序进行，共同推进招商引资工作。

其次，以项目为中心。项目是招商之本，要增强项目对企业的吸引力，提高引资的成功率，必须认真搞好项目论证和包装。对项目的投资规模、技术水平、产品的市场前景、国内外同行的发展状况等必须进行详细论证，寻求我方与外商双方感兴趣的共同点，做好投资回报率的分析，包装必须符合国际惯例。对重点项目应实施高层次招商，由主管领导带队，实行高层次重点推进。对对口项目实施行业性招商，由行业主管部门带队，发挥行业的带头作用，实行行业配套管理和推进。对高科技项目实施专业性招商，由科技部门带队，进行科学论证和考察，及时争取上报主管部门的支持，推进高科技招商。

三是建立信息招商网络。在国际互联网上建立起本地区的投资促进信息网络，使我们既可以便捷地获得全球投资信息，又可以向国外发布自己的招商项目等相关信息，实施国际互联网招商。实施代理招商，充分利用他们渠道多、信息多、经验丰富的优势，拓宽招商引资的领域和渠道。这样可以使企业经委托招商直接进入国际市场，拓宽招商发展空间和范围。以信息开发为前提，变过去仓促招商为有序招商。建立国内招商网络，要认真办好现有投资企业，增强他们的投资信心，促使增资扩产、滚动发展，并聘请他们为招商顾问，实现以外引外，裂变发展。强化服务意识，真心诚意为投资企业提供及时、周到、优质、高效的服务。同时要规范管理行为，对投资企业实施依法管理，既敢于管理，又善于管理。

2.物流园区设计要点

一、物流园区项目设施 物流园区项目内部规划和建设完善的道路、桥梁、站场网络，与高速公路、城市环路、国道主干线、铁路、机场等要有方便的接口，按照规划面积的要求规划道路；设计和安装明确的交通标志；必须实现铺设完善的宽带电信网络；按照规划面积的要求规划绿地；给水、排水、电力、供热、燃气、环保、防灾、安全保卫等网络设施一次总体规划，统一施工。

物流园区项目建设轻钢结构仓库、普通平房库、露天仓库、集装箱堆场、停车场、冷藏库、冷冻库、危险品仓库等物流基础设施。建设完善的辅助及配套设施，如停车场、加油、洗车、汽车修理以及生活、办公、商品展示等设施，同时设立邮政、快递、银行、保险、税务、质检等的营业机构。

物流园区项目使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高价立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、数字识别系统、EDI系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等，目的是要建设成工业化、数字化的物流园区项目。 物流园区项目需要建立先进的指挥调度与监控系统和公共物流信息网络平台，建立物流资源网、设立平台物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统。

二、功能设计 功能设计主要采用自上而下的方法，即在确定物流园区规划原则以后，对物流园区功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列最先进的案例，总结最适合的经验。 整个物流园区开发项目将被划分为几个大功能区域，例如物流作业区和管理服务区，策划者再从最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名，定义，分配相应的面积，引入相关的设施，设备和IT系统。

功能规划的最后一步将是对物流园区开发的核心流程进行定义和描述。这些流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程、空港、海港、铁路物流服务流程等。

物流园区开发项目内部功能区的规划建设还没有统一的规划框架，是由于物流园区内部功能区策划主要是对服务功能的微观设计和定位。 首先需要进行客户需求与系统分析，即根据目标需求，结合物流园区开发项目辐射区域的实际情况，细分市场，划分功能类型。

然后是进行功能定位和功能区域规划，即通过把各个单一的服务功能向与物流园区项目归并和整合后来确定功能区域数目和类型。再次是进行功能区域系统布置。

最后是对策划方案进行评价。 （一）物流园区开发项目内部功能区规划建设的步骤如下 1、客户需求与系统分析 客户需求与系统分析是物流园区开发进行功能定位和功能区域策划分不可缺少的前提条件，其内容主要是通过市场调研，如现场调查、集中访谈、表格问卷调查等方式，摸清主要客户的物流需求，包括物流服务需求功能种类、物流需求量、物流流向等基本数据。

在此基础上，对所获取的数据进行相应的系统分析，以便整理出策划所需要的信息。 由于物流园区开发项目需要依托一定的市场来规划建设，在物流园区开发策划前期的可行性论证中，其服务对象应已明确，因此，客户需求分析的主要对象应是物流服务辐射范围内的各类工商企业。

在各种调研内容中，物流需求量和流向以及在此基础上的预测数据是确定物流园区规模与建设地点的重要依据，而物流服务需求功能的调查是确定所需服务功能区的重要依据。物流服务需求功能的调查可采用表格形式，被调查企业可根据自身的需求在空格中选择。

在选择调查企业对象时，辐射范围内的大型制造企业和大型商贸企业将是调研的主要对象。在物流服务需求功能的调查中，可事先设计好各种服务功能，且列出的服务功能应力争全面，并应留有足够的空格以便被调查对象选择或根据自身服务需要进行相应的补充。

由于物流园区的建设通常呈现出阶段性的特点，因此，服务功能需求还应区分时间阶段，如近期、中期和远期等。对各种被调查的物流服务功能需求进行汇总后，最后可总结出各阶段物流服务功能设置进程表，其中近期、中期和远期的确定以所有被调查对象中所选最大比例数据为依据。

2、功能定位和功能区域确定 确定功能定位。物流园区的功能定位是其战略定位和市场定位的外在体现，是按照战略定位和市场定位对物流园区的物流服务能力进行规划设计，主要是为了满足目标市场客户的物流需求。

功能定位主要应确定两方面的内容：物流园区在不同规划阶段内应具有物流服务功能；根据确定的物流功能进行空间分配，即划分若干物流功能区域。 通过对辐射范围内潜在目标客户的调查分析，可了解的客户物流服务功能需求类型和层次。

但是从调查本身分析来看，通常存在一定的局限性，主要表现在：一方面，调查样本的广泛代表性受到一定制约，不可能对所有客户进行调查；另一方面，抽样调查以现有的客户为主，对潜在物流客户的调查通常不足。 （1）功能定位要体现四个原则 一是前瞻性原则。

即物流园区的功能定位既应满足现在客户的需求，又要满足未来客户的需求。 二是综合性原则。

即物流园区的功能定位应综合调查的结果、物流产业的发展趋势、经济结构的调整及外来竞争压力等许。

3.物流园水土保持方案范本

11编制总则1. 1任务来源（1）《XX房地产开发有限公司“XX豪苑”水土保持方案报告书编制委托书》，XX房地产开发有限公司，2006年8月。

（2）《XX房地产开发有限公司“XX豪苑”水土保持方案报告书编制合同书》，XX房地产开发有限公司，2006年8月。1.2编制目的和意义该项目规划占地面积6.79hm2，总建筑面积181111.80m2（计入容积率146581.9m2），项目由建筑占地区、场内道路区、附属系统区（休闲设施、游泳池、广场和绿化区等）部分组成。

该项目建筑占地面积大，在建设过程中将扰动地表造成区域水土流失，因此在建设过程中应依法防治水土流失，建设和保护生态环境，编制水土保持方案。受XX房地产开发有限公司的委托，我单位编制了《XX豪苑水土保持方案报告书》（以下简称《水保方案》，编制本《水保方案》的主要目的和意义是：（1）编制本《水保方案》，有利于明确项目建设单位在建设的同时必须承担对建设造成的水土流失进行治理的责任，达到“谁开发，谁保护，谁造成水土流失，谁负责治理”的目的。

（2）该《水保方案》从生态环境保护的角度，根据当地自然条件，因地制宜地对项目建设范围进行水土流失防治分区，并提出适宜于本项目的水土流失防治对策和措施，为防治项目区自然和建设场地造成的水土流失、建设场地水土保持工程的监测监理和当地水行政主管部门依法进行监督管理等工作提供技术依据。（3） 该《水保方案》的全面落实，可有效防治建设场地的各类水土流失，改善项目区及周边生态环境。

（4）该《水保方案》的编制，有利于“三同时”制度的落实。水土保持方案是该项目可行性研究阶段的重要组成部分。

通过水土保持方案的编制，将该项目水土保持投资纳入整个项目建设的总投资，落实了水土保持工程的资金来源。（5）《水保方案》的编制，有利于指导下阶段水土保持工程的施工工作。

在编制本《水保方案》过程中，对该项目可能造成的水土流失进行了预测，并提出了相应的防治措施。1.3编制依据1.3.1法律法规（1）《中华人民共和国水土保持法》（1991年6月29日）；（2）《中华人民共和国水土保持法实施条例》（1993年8月1日）；（3）《中华人民共和国环境影响评价法》（2002年10月28日）；（4）《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号令，1998年11月18日）；（5）《XX省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》（1992年12月10日）；（6）《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日）；（7）《中华人民共和国水法》（2002年8月29日）；（8）《中华人民共和国森林法》（1984年9月，1998年4月修改）； （9）《中华人民共和国防洪法》（1997年8月）； （10）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月）；（11）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席第二十九号令，1994年7月5日）。

1.3.2部委规章（1）《开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定》（1995年5月30日水利部第5号令公布，根据2005年7月《水利部关于修改部分水利行政许可规章的决定》修改）；（2）《水土保持生态环境监测网络管理办法》 （水利部第12号令，2000年1月31日）；（3）《开发建设项目水土保持设施验收管理办法》（2002年10月14日水利部第16号令，根据2005年7月《水利部关于修改部分水利行政许可规章的决定》修改）；（4）《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展和改革委员会第19号令 2004年9月15号）。1.3.3规范性文件（1）《开发建设项目水土保持方案管理办法》（水利部、国家计委、国家环保总局 水保[1994]513号）；（2）《关于印发规范水土保持方案编报程序、编写格式和内容的补充规定》的通知（水利部 水保监[2001]15号，2001年6月6日）；（3）《关于印发“全国生态环境保护纲要”的通知》（国务院、国发[2000]38号，2000年11月26日）；（4）《全国水土保持预防监督纲要》（水利部 水保[2004]332号）；（5）《关于印发水土保持生态建设工程监理管理暂行办法》的通知（水利部 水建管[2003]第79号，2003年3月4日）；（6）《关于加强大中型开发建设项目水土保持监理工作的通知》（水利部 水保[2003]第89号，2003年3月5日）；（7）《关于进一步加强土地及矿产资源开发水土保持工作的通知》（水利部、国土资源部[2004]165号，2004年5月31日）；（8）《XX省人民政府关于划分水土流失重点防治区的公告》（黔府发 [1998]52号）；（9）《编制开发建设项目水土保持方案资格证书管理办法》水利部 水保[1995]55号；（10）《财政部、国家计委关于发布2004年全国性及中央部门行政事业性收费项目目录的通知》（财总[2004]21号）；（11）《XX省水土流失防治费征收管理办法（试行）》（XX省水利厅、省财政厅、省物价局1994年8月18日）； （12）《关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见》（水利部水土保持司，保监[2005]22号）。

1.3.4 采用规范标准（1）《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）;(2)《水土保持综合治理 规划通则》（GB/T15772-1995）;(3)《水土保持综合治理 验收规。