楼盘封顶(楼市开盘的完整策划方案要怎么写)
1.楼市开盘的完整策划方案 要怎么写
5.1楼盘开盘策划方案开盘组织安排 开盘组织安排是指开盘当日销售活动的具体工作流程以及促进流程顺畅运行的各项保障工作。
它的主要内容包括：开盘组织流程设计、人员分工及培训、开盘空间组织、销售流程中的关键点控制、开盘物料清单及落实、促销策略、开盘信息发布、突发事件的应对措施、销售氛围营造、防止开盘未成交客户流失预案等。5.1.1 开盘组织流程 良好的开盘组织流程要具备以下特点：1） 分区明确，责任到人2） 内外场紧密联系配合，控制销售速度，确保开盘目标在一定时段内完成3） 销控必须准确，坚决杜绝“一房多卖”现象。
4） 签约必须及时，保证“销控一个、签约一个”。开盘认购流程图的参考格式见附件6（以换筹摇号选房为例）。
5.1.2 经典楼盘开盘策划人员分工及培训1）人员分工 开盘总指挥 各区（如换筹区、等候区、销控区、收银区、签约区、复核区）人员及负责人 销售人员：销控专员，销售经理，置业顾问 销售辅助人员：财务人员，签约人员，复核人员 咨询人员：银行按揭、设计、工程、法律人员 现场服务人员：服务生，保安员，保洁员2）人员培训 销售培训：销售百问（统一对外说词），现场销售模拟 销售辅助培训：客户问答指引，工作流程模拟 物业服务培训：形象要求，服务动作要求，客户问答指引，现场服务流程演练5.1.3 楼盘开盘策划开盘空间组织 开盘空间组织是指开盘组织流程中各工作区（节点）在实际空间中的具体位置分布，开盘空间组织的要求：1） 易于营造热烈有序的销售氛围2） 准确控制各区域的空间大小及形式，特别是销控区3） 交通流线一定要围闭、顺畅、尽可能不交叉4） 各工作区均预留工作人员通道，并确保各区按流程顺畅“接驳” 开盘空间组织图的参考格式见附件7。5.1.4 销售流程中的关键点控制 项目开盘销售组织要进行分区管理，一般分为等候区、选房区、收银区、签约区及复核区。
各片区设定管理负责人，片区之间由各区内设定的接头人进行联系，设置的总体协调人负责整个流程的正常运转及工作节奏的控制。流程中的各区关键点控制：1） 等候区——进入选房区的闸口处，注意控制节奏，要保证选房区内的成交效率及现场人气2） 选房区——准确记录销控，引导客户成交3） 收银区——客户付款处，注意收银的准确性和速度4） 签约区——客户签约处，注意签约的准确性和速度5） 复核区——合约盖章处，避免销售出错的最后屏障5.1. 5 开盘物料清单及落实 开盘中涉及多种物料，开盘准备阶段应列出详细的物料清单，并落实到具体责任人。
主要物料包括：1） 认购须知2） 客户签约文本：认购书、合同统一文本3） 现场销售物料：模型、洽谈桌椅、等候桌椅、服务台、销控板等4） 销售宣传资料：楼书、宣传单张、户型单张等5） 设备类物料：电脑、打印机、复印机、验钞机、POS机、保险箱、麦克风、扩音器等6） 文具类物料：打印纸、笔、不干胶、电池等7） 食品类物料：为客户及工作人员准备的食品和饮料等8） 宣传类物料：空飘、喷绘等 物料清单的参考格式见附件8。5.1.6 开盘促销策略 开盘促销的实质是通过某种形式刺激客户在短期内成交。
制定促销策略的基本原则：1） 促销形式符合产品形象要求2） 保持现场人气3） 避免出现靠促销卖楼的市场形象 促销的基本形式包括但不限于：1） 内部认购（诚意金）优惠2） 付款方式优惠3） 抽奖（礼品、电视、车、房款、管理费等）4） 按期签约优惠5.1.7 开盘信息发布 通过各种有效途径将项目开盘信息传递给市场，特别是储备客户。5.1.8 突发事件的应对措施 开盘前要对突发事件的出现进行预估，并制定针对性的应对措施。
开盘突发事件的类型主要有：1） 天气变化类：如暴雨等，可在现场准备基本物件应急；2） 客户服务类：如客户银行卡无法划账，可提前安排专车及人员在现场随时准备陪同客户到附近银行取款；3） 客户投诉类：如客户激烈投诉、现场争斗等，可紧急安排VIP室隔离、快速处理，必要时提前安排公安人员在现场进行协调；4） 现场包装违规类：如城管对开盘的宣传条幅进行收缴等，可要求包装制作公司提前协调好政府管理人员，同时安排相关人员在现场随时准备协调工作。5） 后勤保障类：如停电、停水等问题的处理。
5.1.9 开盘销售氛围营造 开盘销售氛围营造主要是通过一些活动形式为开盘现场提供一个良好的背景环境，它的本质是为销售而服务的，在活动安排时要注意不能过于分散工作人员的时间与精力，活动安排始终要围绕开盘销售进行。5.1.10 制定防止开盘未成交客户流失预案 项目积累的每一个诚意认筹客户都是付出一定营销费用的代价获取的，是营销推广的成果，因此营销人员要树立“惜筹如金”的理念，提前制定防止开盘未成交客户流失预案，提出继续吸引未成交客户并争取其成交的解决方案。
5.2 开盘实地演练 开盘实地演练的基本要求：1） 全流程实地演练2） 全体人员参与3） 充分估计困难4） 现场出现问题现场解决5） 反复实地演练直至顺畅无误 六、开盘总结分析 要求在首次开盘后一周内做出简要明晰的分析评价，对项目后续的销售策略提出建议，并报营销策划中心。6.1意义1） 制。
2.房地产开盘策划方案
房地产开盘策划方案
关键字：房地产开盘策划 房地产开盘活动策划
一、房地产开盘主题：
对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
二、开盘时间：2005年11月28日（暂预定）
三、活动地点：**房产有限公司
四、剪彩嘉宾：贵公司确定
五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司
六、活动方案
（一） 前期准备
1、到场嘉宾
市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者
2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花
4、请柬的准备
提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）
5、其他准备工作
提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
3.“出煞”楼房封顶需要什么风水仪式
“出煞”楼房封顶需要什么风水仪式？——无非就是一定规模不同规格的庆典活动，程式可以自定。
在中国，几十年前还没有“封顶”这一概念。过去是土木结构的房屋，房屋修到最后快完工的阶段，有“上梁”“圆编”活动。
封顶是现代水泥、钢筋广泛运用，高楼出现后，才新开辟、新创造、新发明的一种新思维概念。漫长的中国建筑行业发展史，陪伴演译了不少房屋建筑的庆典活动，渊源复杂，这些庆典活动主要的有：开山、奠基、起手、上梁、圆编（类似封顶，实质也就是工程最后完工）、进伙（有的地方叫归火）、安大门、安灶、安床、安朝门、安神龛等等。
表面上看，是主家的喜庆，实质上看是各类师傅变戏法向主家讨要更多工钱和彩礼的一种游戏。这其中，在开工定桩放线阶段，信此道者，有些房屋开工阶段师傅用了所谓的“压煞水”，在圆编现在叫封顶完工阶段要“收煞”，也就是把原来请入工地，保护修建房屋过程安全的各路神圣，现在要把他们礼遇送回去的一种活动。
如果在开工阶段没有用保平安的“压煞水”，收编封顶阶段也就不存在“收煞”或者叫“出煞”。不要搞太多无谓的程式干扰工程建设。
4.房地产销售策划方案
第一节：销售策划概述 销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等 第二节：销售策划与项目策划的区别 简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一：项目策划所包涵内容：（一）市场调查 项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议 （二）目标客户分析 经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭 文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 （四）入市时机、入市姿态 （五）广告策略 广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 （六）媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 （七）推广费用 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放 二：销售策划所包涵内容：（一）销售现场准备 （二）销售代表培训 （三）销售现场管理 （四）房号销控管理 （四）销售阶段总结 （五）销售广告评估 （六）客户跟进服务 （七）阶段性营销方案调整 第三节：销售策划的内容及步骤 一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。（三）操作手法的连贯性。
首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：（一）项目入市时机选择 理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；2、你已经知道目标客户是哪些人；3、你知道你的价格适合的目标客户；4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；7、已制定出具竞争力的入市价格策略；8、制定合理的销控表；9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案；10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；11、尽力完善现场氛围；12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。
推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！（三）销售部署 房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划的原则 一：创新原则 随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制。
5.房地产策划案怎么写
房地产策划案分类 一：全程综合策划案 这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营 销策划公司合作。
此种情况下， 营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。 在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。
对策划公司的综合素质要求也高。 二：中期介入型营销策划案 此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿， 甚至工程已经开始。
后寻找策划公司为其进行营销策划。 或邀请多家策划公司进行比稿， 最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。
三：单纯营销策划案 这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下， 开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全 程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合，提升价值， 进行营销策划活动。
四：二次营销策划案 此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。 出现在楼盘第一次营销策划不成功， 楼盘基本上已属于死盘的情况下， 开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。
此种策划案最能体现策划公司的策划能力。 综合策划案分为四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。
一：资源整合阶段 所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段， 进行大量的调研，并对数据进行分析。 充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。
后对消费者进行定位， 对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。 资源整合阶段主要分为以下几个程序 [1]项目SWOT分析 项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。
在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。 各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势； 可能会成为机遇，也可能成为威胁。
但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势， 威胁可转化为机遇。 如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率， 低绿化率的项目时， 有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率， 高绿化率的项目。
尽管地理位置并非处于CBD地区，处于劣势。 但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢？ [2]消费者定位 有着不同能力的购房者有着不同的购房需求， 在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。
先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。 成功的项目开发基于准确的消费者定位。
[3]项目设计及环境、物业规划建议 在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下， 策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。
以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。 这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。
二：价值提升阶段 如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话， 那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。 价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。
[1]理念的定位 开发商和建筑公司赋予项目的实体， 而策划公司则赋予项目活的灵魂。 理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。
策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。 只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性； 只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光， 从而达到理想的销售效果。
但应当注意的是， 理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。 这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。
项目的理念定位落伍固然不好，但如果过于超前亦会造成" 过犹不及"的效果。同时， 理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。
[2]项目文案的创作 在深刻理解和把握项目理念定位的基础上， 文案撰稿人应更多的站在消费者的立场，去体会消费者的消费心理。 只有这样写出的作品才能打动购房者的心。
对销售产生积极的作用。 同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基 础上立意创新。
盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例， 只会造成落入俗套，失去潜在消费者的恶果。 [3]广告的制作 广告按媒体可分为：电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。
按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。 各种广告形式都有自己的优缺点。
广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力， 还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题， 立意创新，从而创作出与策划案协调统一， 而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。
三：推广发布阶段 推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。 [1]广告的发布 广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有 关于该项目的背景信息及销售信息。
不同的目标受众有着不同的生活习性， 对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《 少男少女》一类的杂志，而商人则经常性的阅读《。
6.楼盘策划流程与重点
第一部分：市场调查
一、区域总体社会及经济发展状况
二、房地产总体市场现状及走势分析
三、市场需求分析
四、竞争市场调研与分析部分
第二部分：客户分析
一.客户群体的构成与特征的描述
二.客户群细分及其客户心理因素分析
三、目标客户需求分析
四、交易案例客户总结
第三部分：项目分析
一.项目简介
二.项目SWOT分析
三.项目规划设计方案评析
四.项目综合评价及项目发展策略
第四部分：项目整体定位
一.整体定位原则
二.项目整体定位
三.形象定位
四.产品定位
五.规划建议
六.建筑
七.户型
八.园林建议
九.室内设计建议
十.配套建议
楼盘流程大致是这样，里面的细节根据具体情况可以变动。
我认为市场调研最重要，只有做足了市场调查，才能对客户定位和产品建议做出正确判断，否则都是闭门造车，纸上谈兵。
