二手房贷款交易(二手房贷款买房需要注意什么)

1.二手房贷款买房需要注意什么

有个细节：买方买你的房子，如果是按揭形式，没有过户，银行是不会放款给按揭人的。

也就是说，你们先要签订一个合同，约定相关的时间问题。签订合同，先收取定金，约定时间去配合买方去银行签订按揭合同，等待银行审批，（这个期间估计7个工作日，先要评估公司人员上门评估你的房子，出具报告给银行，银行再认定评估公司的评估报告，给与按揭审批，是否给与放款），银行审批通过之后，才去当地房交所正式过户（过户当天收取买房支付给你的首付款），房交所再出具一张回执单，凭回执单返回银行，银行审批过后才会放款给按揭人，然后，你才能拿到剩余房款。

2.贷款买二手房需要注意哪些事项?

无论新房还是二手房，目前一般国内商业贷款的贷款额度高达约为市场价的70%~80%（各地政策不同）。

但值得注意的是，新房往往的市场价以合同价为准，因此贷款额度较容易提前计算，这也就为购房者准备首付款提供了很大的依据。而二手房贷款银行放贷，参考合同价和评估价，取两者之间的低值作为贷款基数。

因此，二手房评估价往往是低于合同价（市场价）的，这样就意味着，购房者需要准备更多的首付款。 贷款年限 一般来说，银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年。

通常购买新房贷款年限可以达到30年，但是购买二手房贷款年限就有许多其他限制因素，例如超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”。 对于二手房贷款年限，不同的银行的具体规定有所不同，但基本包括： 1、二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年（40/50年） 2、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限 3、贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年（70年） 贷款银行 不同银行的规定有所差别，购房者在选择银行的时候，不仅要考虑到贷款年限的问题，还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。

还款方式 各大银行最主要的还款方式为等额本息还款法和等额本金。 等额本金：总利息较低，每月还款额不同，逐月递减它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。

等额本息：总利息较高，每月还款额相同；前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。 以商业贷款100万元，贷款年限20年，利率4。

9%为例。 等额本金所需支付的还款总额（本金+利息）为1492041。

67元，第一个月所需支付的还款金额为8250元，第二个月为8232。99元。

第50个月为7416。32元。

第100个月为6565。 63元。

第200个月为4864。24元。

最后一个月（第240月）为4183。68元。

等额本息所需支付的还款总额（本金+利息）为1570665。72元，每个月的还款额固定为6544。

44元。 除了这两常见的还款方式，有的银行也推出了按季按月还息一次性还本付息法、双周供省利息等。

还款能力 银行对于还款能力的一个重要判断标准为收入证明，一般由借款人所在单位开具。对于已婚人士，可以夫妻双方同时开具。

当然除此之外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额占月收入的30%-50%。

贷款利率 个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，但各大银行可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。 另外需要注意首套房和二套房的贷款成数及利率不同。

具体内容按照当地银行规定为准。 个人信用 在生活中，维护良好的信用记录是非常有必要的，个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。

若个人信用记录不好，就有可能贷款被拒。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构（包括：评估机构、担保机构、银行等）的配合才能完成。因此如果有意向采用贷款方式购买二手房的购房者可以提前了解相关步骤，减少等待时间。

3.贷款买二手房有哪些注意事项?

贷款买二手房的注意事项： 1、每月还款额度要量力而行。

在申请个人住房贷款时，借款人应当对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入支出有所预测，避免出现无法足额还款的困境。 2、要妥当选择贷款银行。

对借款人来说，如果购买的是二手房，就可以自行选择贷款银行。 各贷款银行提供的服务品种不一样，收费标准也不一样，对借款人的要求也不尽相同，贷款额度和最长贷款期限也可能不同，借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。

3、要选择适合自己的还贷方式。 目前主要有两种个人住房贷款还款方式：一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本全还款方式。

前者每十月的月供相等，多还利率递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的支出。

而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。 总体算采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。

4、向银行提供材料要真实。 申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来讲，应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。

因为如果借款人收入未达到一定水平，又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平，经银行调查证实借款人提供了虚假证明，就会使银行对其信任度大大降低，从而影响贷款的审批。 5、提供本人住址要准确，及时。

借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇到人民银行调整贷款利率，还可在年和收到银行寄出的调整利率通知。

6、每月还款要及时，避免罚息。 对于借款人来说，必须在每月约定的还款日期查看自己的账户上是否有足够的资金，防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息，同时，在银行留下不良的信用记录。

7、申请贷款前不要动用公积金。 如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么借款人公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款的额度也就为零，将申请不到公积金贷款。

8、在借款最初一年内不要提前还款。 按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1 年后提出，并且归还的金额应超过6 个月的还款额。

不能足额还贷时可向银行提出延长贷款期。借款人在借款期限内偿还能力下降，还贷有困难时，可以向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就舍受理延长借款期限的申请，减少每月还款额。

9、贷款清偿后不要忘记撤销抵押借款人还清了全部贷款的本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区县的房地产交易中心撤销抵押。

4.二手房过户和贷款的事宜

办理过户需买卖双方夫妻本人（未婚开未婚证明）到场，带房产证、双方身份证、户口、婚姻证明，去房管局查档（核实是否二套房），签订一个买卖合同备案，缴纳相关税费，然后凭查档单、缴费凭证，以及上述材料办理。 以下是二手房买卖过户的费用，请参考。

1.契税：买家二套房或面积144平米以上契税为3-4%；首套房1.5-2%;90平米以下1%。

2.营业税 ● 成交价的5.5% （满5年免交）

3.个人所得税 ● 成交价的1%

4.交易手续费 ● 6元/M2;

5.转移登记费 ● 80元/件

6.产权证查档、房产证贴花● 80元左右

5.二手房贷款买房卖方注意事项有哪些

二手房贷款买房卖方注意事项：1、卖方主动违约：合同中都约定了解约定金，就是卖方要解约，只需双倍返还定金，而可以不被强制履行也不需要进一步赔偿损失。

其实这个解约条款包含有一个条件，那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买方先启动强制履行程序，那么可能面的后果就是会被判决强制履行。

如果说买卖双方是个人签定的合同，而非中介操作，那么说如果卖方主动违约，就会面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。2、钱款的收取：是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，定金合同是实践合同，虽然本来约定只是五万，他给十万，你签收了，定金就为十万。

如果说定金约定是十万，但你只签收了5万，那定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管，较好是找银行，而非中介。

一定要看到监管资金，和银行承诺贷款，才去办理买卖合同。3、阴阳合同：如果没有在合同中约定营业税由买方支付，再签署阴阳合同，就有可能面临到刑法的处罚。

4、全权委托公证：如果说卖方卖的楼是一个带有银行按揭的楼，如果卖方资金不够雄厚，那么就需要有一个赎楼的程序，在这个程序中，一般是委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖楼的目的。卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。

而公证处要求撤销公证，需将所有的公证书收回，而中介常常卡住公证书，不返还给卖方。常常卖方无法控制自己的房产。

5、无证房地产买卖：很多卖房者，出卖的是一手房产证还没有出来的房屋，虽然法律有规定，不得买卖期房，但是那只是针对卖方的一个管理规定，而非合同是否有效的一个效力条件。并且这种情况下认定无证房地产买卖合同都是一个附生效条件的有效合同，所以卖方几乎不要抱有幻想，以这一条来撤销买卖合同，而达到不赔定金的目的。

6、有租约的房屋：有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。

7、请律师协助：如果说卖方要请律师帮忙协助，较好是在签合同之前就找到律师，不要等到合同签定后再找律师看具体情况，因为等到合同签定后，你再找律师，很多东西都无法担供参考，只能是告诉一些过程的走法了。

6.二手房过户银行按揭卖方需要注意哪些方面

二手房过户银行按揭注意事项及费用；

办理银行贷款可能发生的费用主要涉及三项，即评估费、律师费和保险费。

评估费：收费标准一般是评估价的3%，或按600元左右的固定额收取。

律师费：一般为贷款额的2‰随着贷款业务竞争的加剧，有银行推出免律师见证环节，律师费也就无须缴纳。

保险费：计算方法为“贷款额*对应年费率”。目前对于保险的购买，也有银行以客户自愿购买为主。

二手房买卖产权过户程序

第一步去地税局缴税

二手房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到地税局缴纳交易税费。

第二步去房管中心登记过户

双方持买卖合同、完税票据和相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；非产权人本人的，需提供公证过的委托代理出售证明，交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本地的身份证或其他有效身份证明、外省市个人还须提交暂住证。

第三步领取产权证

办完上述手续后，买方在规定时间内持《领证通知单》，到房管局领取房屋所有权证。

7.二手房贷款买房卖方注意事项有哪些

二手房卖房注意事项：

1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）

2、产权是否明晰无纠纷（是否有离婚析产，继承，共有权人）

3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）

4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）

5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）

6、房屋是否合法 ，（不要有违规搭建等，无法办理过户）。

7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）

8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）

9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）

10、合同约定是否明确

如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！

交易流程如下：

1、银行征信调查

2、房屋产权调查

3、房屋过户的同时银行审查贷款条件

4、发放贷款

5、物业交割

8.办理二手房交易贷款注意什么

贷款成为大多数购房者买房的便捷途径，但是银行对于贷款有着很严格的限制条件，那么购房者在办理二手房交易贷款是需要注意什么呢？下面给大家整理了一下常见的注意事项一起来看一下吧为避免自身风险，银行在提供二手房交易贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，主要包括：二手房交易贷款注意（一）房龄。

二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。二手房交易贷款注意（二）房屋所处位置、单价、面积等。

位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款。二手房交易贷款注意（三）贷款人的年龄、个人信用和还款能力。

年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。二手房交易贷款注意（四）贷款房屋套数。

如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款。二手房交易贷款注意（五）贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。

所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。

9.二手房贷款应注意哪些事项

二手房比起新房来说，虽然价格便宜了一些，但是很多问题都无法一眼就看出来，所以购房者一定要注意多加考察，除此之外，二手房贷款也会有诸多限制，你需要注意这七点问题。

1、房龄不能过大 房龄对二手房贷款影响较大，因为房龄会影响房屋的使用价值和剩余交易价值，也就是说，房龄越小的二手房越容易变现。 按照大多数银行二手房贷款要求，二手房房龄最好不要超过二十年。

2、选对贷款行 虽然不少银行都推出了二手房贷款，但是各银行执行标准略有差异，而且与城商银行相比，四大行的贷款门槛略高，所以打算申请二手房贷款的购房者最好“货比三家”，看看哪家银行与自身条件最为匹配，再着手办理贷款。 3、贷款期限要合适 贷款期限的选择要考虑三方面的因素，一是贷款人的可能最长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。

一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。 4、还款方式要适宜 一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法。

当然，针对部分收入变动较大的购房者，建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。 5、二手房评估要合理 申请二手房贷款的时候，银行会找评估公司对房屋进行评估，如果房屋状况较好那么获得的评估值就高，相应的贷款额度也将增加，反之亦然。

所以，购买二手房时，自己最好对拟购二手房进行合理评估，以避免产生不必要的麻烦。 6、贷款手续要完整 与一手房贷款相比，二手房贷款需要借款人提供的资料较多，为了避免因手续不全被拒贷，建议购房者在贷前做好准备，咨询好贷款手续和要准备的资料。

7、信用记录要好 个人信用在二手房贷款中起着重要作用，如果信用记录良好，那么申请贷款就比较轻松，若信用记录不好，那么贷款申请被拒绝的可能性就会增加。

10.二手房按揭贷款五大注意事项

二手房按揭贷款五大注意事项

为避免自身风险，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，对买卖双方所要求的资料、流程都是一条条的，尤其是对购房者，更是有一大堆的要求。当然啦，银行这样的要求也是为了在双方交易之后不产生纠纷，即便产生纠纷也会根据所提交的资料来解决，这就是有据可查。那么二手房按揭贷款的最主要内容就属于下面这几项：一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款。三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。