投资项目开发的(选择项目投资要有哪些基础)

1.选择项目投资要有哪些基础

干什么事情都要有基础，掌握了关键基础，就迈出了成功的第一步。

无论是个人还是公 司投资，选择的投资项目一定要具备某些基础。这些需要具备的基础不仅仅包括人们常想到 的资金，还包括其他方面的基础条件，只有综合考虑才能做好投资。

做好投资包括如下七个 基础：1。 市场的供求关系投资的目的是为了资本的增值，增值是由市场的供求关系完成的，投 资者不等同于政府——可以完全不考虑增值。

为了资本的增值，投资者必须在确定投资项目 前调查市场的实际供求情况，并正确预计投资项目的未来走势。这是确定投资项目的前提。

2。 资金即人们通常认为的用于投资的本金数量，有钱才能投资，这是投资的一大“经典” 看法。

其实有时候，投资并不完全局限于钱，它也可以演变成不同的投资形式，如技术跟头 脑。有的人即使有了钱也干不成大事，那是因为他没有投资的头脑，所以说钱的作用也是有 限的。

如何用有限的钱去开创出无限的发展未来，才是投资的关键。3。

21世纪的科技发展靠人才，有了人才，钱才能发挥它应有的作用。商品经济时代的竞 争非常残酷，人力资源在资金基础形成之后几乎就成为投资成功与否的决定因素。

1。科学技术是项目的生命，投资项目或多或少的会涉及技术能力的问题，小到开个小饭 馆，大到投资一个企业，都需要有技术基础作为后盾。

至于要投资的项目是高科技的项目， 那么技术基础就是它的生命。2。

国内政治经济大环境。俗话说顺者生逆者亡，投资一个项目也是如此。

国家出台的方 针策略，社会经济发展的趋势，这些大环境都是一个项目实施的基础保障。顺应时代发展的 潮流，与时俱进，开拓创新才能顺利地打拼出一片天下。

3。国际经济发展状况基础。

牛顿说：“我之所以成功是因为我站在巨人的肩膀上。”投 资者对国际经济发展状况的关注，不仅决定了依赖出口型产品的项目的存亡，也是任何一个 项目投资需要依赖的，只有立足国际化视野，才能从大局上把握项目投资的方向。

4。公共关系。

有人的地方就有人情，人情既是一种俗不可耐的存在，又是一种亲切可爱 的寄托。公众关系学家莱斯•布吉林说过：“一个人事业成功的三个要素，一是公共关系； 二是机遇；三是忍耐。”

中国也有句老话叫“天时地利人和”。可见公共关系是事业成功不 可或缺的要素，没有良好的公共关系，投资者不但很少得到社会的支持和帮助，甚至会将处 处碰壁，受到排斥和打击。

2.房地产开发详细流程及房地产开发基础知识

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

1 预售

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(2)持有建设工程规划和施工许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2）现售

商品房现售，应当符合以下条件：

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(4)已通过竣工验收；

(5)拆迁安置已经落实；

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(7)物业管理方案已经落实。

3.关于商业地产规划开发最基础的知识有哪些

一、商业地产项目的市场调查研究

二、该项目的市场定位

包括：目标市场确定、项目规划建议

三、该项目的投资策划

包括：项目效益评估、投资收益评估、项目运营计划

四、该项目的整合营销策划

包括：营销价格策划、销售及招商推广计划、营销管理和培训

五、项目售后及交付使用的物业管理服务

六、国家相关法律法规：土地法、土地出让法规、城市规划法、开发管理政策法规等等

4.介绍一点投资的知识

投资是否成功最重要的是项目的选择，产品与消费群体，以及个人管理。成功的案例只能借鉴但不能套用，主要是因人而异。首先把你选好的地域的人群调查一下，他们的消费观念和消费水平，还要注意一点，最好别做泛滥的项目，到时候会感觉竞争力大没有优势。

好项目应具备3点要素：1、市场竞争力小，可塑性强的行业；2、市场潜力大，有可开发性，需要长期培养的市场不要做；3、投资小见效比较快的行业。同时具备以上条件的项目是我们值得投入的。 动漫行业就具备以上要素，动漫行业被誉为21世纪最朝阳的行业，国家和政府最近也出台了很多相关的优惠政策，重点扶植。动漫产品种类繁多，样式新颖，可爱，时尚，潮流，个性，爱情，深受现在的年轻人尤其是学生的喜爱，销售前景很好.比较有代表性的品牌-AA国际动漫，多元化互动式经营，在单一销售产品的基础上加入了个性动漫DIY制作和COS摄影写真，相比其他动漫店更具专业性，对于年轻的投资者来说无疑是个非常好的选择，可以到他们官方网站了解一下。

不管选择什么项目，都祝您投资成功！

5.关于房地产的开发的知识

涉及到土地及房产开发的知识太多了，取得房地产开发项目土地使用权的一点基础如下：

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证 ；2、办理建设用地委托钉桩 ；3、办理国有土地使用权出让申请 ；4、主管部门实地勘察 ；5、土地估价报告的预审 ；6、委托地价评估 ；7、办理核定地价手续 ；8、办理土地出让审批 ；9、签订国有土地使用权出让合同 ；10、领取临时国有土地使用证 ；11、领取正式国有土地使用证 ；12、国有土地使用权出让金的返还

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金） ；2、资金占用费 ；3、滞纳金 ；4、土地使用费 ；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费 ；7、土地闲置费 ；8、土地权属调查、地籍测绘费 ；9、城镇土地使用税 ；10、地价评估费 ；11、出让土地预订金 ；12、征地管理费 ；13、土地补偿费 ；14、青苗及树木补偿费 ；15、地上物补偿费 ；16、劳动力安置费 ；17、超转人员安置费 ；18、新菜田开发建设基金 ；19、耕地占用税

6.哪些是可投资的基础设施项目

第九条 本办法所称投资计划，是指各方当事人以合同形式约定各自权利义务关系，确定投资份额、金额、币种、期限、资金用途、收益支付和受益权转让等内容的金融工具。

第十条 投资计划的投资范围，主要包括交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目。 投资计划可以采取债权、股权、物权及其他可行方式投资基础设施项目。

第十一条 投资计划投资的基础设施项目应当符合下列条件： （一）符合国家产业政策和有关政策； （二）具有国家有关部门认定最高级别资质的专业机构出具的可行性分析报告和评估报告； （三）具有或者预期具有稳定的现金流回报； （四）具备按期偿付本金和收益的能力，或者能够提供合法有效的担保； （五）已经投保相关保险； （六）项目管理人（以下简称项目方）控股股东或者主要控制人，为大型企业或者企业集团，且无不良信用记录； （七）项目方取得有关部门颁发的业务许可证； （八）中国保监会规定的其他条件。 第十二条 投资计划以债权、股权及其他可行方式投资的基础设施项目，除符合第十一条规定条件外，还应当符合下列条件： （一）自筹资金不得低于项目总预算的60%，且资金已经实际到位； （二）项目方资本金不得低于项目总预算的30%，且资金已经实际到位； （三）中国保监会规定的其他条件。

已经建成的项目不受前款规定的限制。 投资计划投资的基础设施项目，经国务院或者有关部门批准后，各方当事人方可组织实施。

第十三条 投资计划不得投资有下列情形之一的基础设施项目： （一）国家明令禁止或者限制投资的； （二）国家规定应当取得但尚未取得合法有效许可的； （三）主体不确定或者权属不明确等存在法律风险的； （四）项目方不具备法人资格的； （五）中国保监会规定的其他情形。 第十七条 投资计划的受益权应当分为金额相等的份额。

受益人可以转让全部或者部分受益权。受益权的受让方应当是机构法人。

投资计划受益权转让后，各方当事人的权利义务不因转让发生变化。 投资计划受益权的份额划分和转让规则，由中国保监会商有关部门另行制定。

7.工程建设项目投资有哪些内容

工程建设项目投资 我国现行工程建设项目投资构成 1）工程费用，工程费用是指工程建设项目投资中直接形成实体固定资产的支出，由设备及工器具购置费、建筑工程费、安装工程费组成。

2）工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用，按其内容大体可分为三类：第一类指土地使用费；第二类指与工程建设有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。 3）预备费。

由基本预备费和涨价预备费构成。 ①基本预备费。

是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。 ②涨价预备费。

是建设工期较长的项目由于在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费。 4）建设期利息。

指项目借款在建设期内发生并计人固定资产的利息。 5）流动资金。

是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他运营费用等所需的周转资金。 建筑安装工程造价 建筑安装工程造价也可称为建筑安装工程费用，是指建设单位支付给建筑安装企业的全部生产费用，是以货币形式表现的建筑安装工程的价值，是工程建设项目工程造价中的重要组成部分。

根据建设部颁布的“关于印发《建筑安装工程费用项目组成》” （建标[2003]206号），建筑安装工程造价内容主要包括四部分：直接费、间接费、利润和税金。 1）直接费。

是指施工过程中直接消耗的费用，由直接工程费和措施费组成，其中直接工程费又包括人工费、材料费和施工机械使用费，而措施费则是施工过程发生但未形成工程实体的费用，如环境保护费、安全文明施工措施、临时设施费等。 2）间接费。

是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却伴随工程施工实际发生的施工单位企业管理费和依法向相关政府部门交纳的各项规费。 3）利润。

是指施工单位完成所承包工程所获得的盈利。

8.投资项目具体如何进行分类

项目的分类 项目按照不同的划分标准，可以划分为不同的类型。

按其性质不同，可分为基本建设项目和更新改造项目；按其用途不同，可分为生产性项目和非生产性项目；按其规模不同，可分为大型项目、中型项目和小型项目等。 项目按照不同的划分标准，可以划分为不同的类型。

按其性质不同，可分为基本建设项目和更新改造项目；按其用途不同，可分为生产性项目和非生产性项目；按其规模不同，可分为大型项目、中型项目和小型项目等 项目周期又称项目发展周期，它是指一个项目从设想、立项、筹资、建设、投产运营直至项目结束的整个过程。项目周期大体可分为三个时期：投资前期、投资期和运营期，每个时期又分为若干个工作阶段。

9.投资一个项目需要考虑那几个方面的因素

你说的应该是项目的可行性研究，一般来说，包括很多方面，可以归纳为：技术可行性研究、经济可行性研究、环境可行性研究以及其他方面的可行性研究。

技术可行性研究是指当前市场的技术、产品条件限制下，能够利用现在拥有的或可能拥有的技术能力、产品功能、人力资源来实现项目的目标、功能、性能，能够在柜底功能的时间期限内完成整个项目。需要考虑进行项目开发的风险：能否在预计的范围和时间内完成项目；人力资源的有效性：是否有足够的人去做你的项目，例如是否有足够的满足要求的技术人员？如果没有是否有渠道得到？技术能力的可能性：相关技术的发展趋势和当前掌握的技术是否能够支持你的项目？物资（产品）的可用性：是否存在可用于项目的其他资源，例如设备、厂房等？ 经济可行性主要是对整个项目投资及所产生的经济效益进行分析，包括支出分析、收益分析、投资回报分析以及敏感性分析等。

项目支出一般分为一次性支出和非一次性支出，其中一次性支出，包括培训费、差旅费、设备购置费等，非一次性支出包括软、硬件租金、人员工资及福利、水电等公用设施使用费，以及其他消耗品支出等。项目收益一般包括直接收益、间接收益和其他方面的收益。

直接收益指通过项目实施直接获得的收益，例如销售项目产品的收入。间接收益指通过项目实施，通过间接方式获得的收益，如成本降低等。

收益投资比、投资回收期分析，是指对投入产出进行对比分析，以确定项目的收益率和投资回收期等经济指标。敏感性分析是指当诸如设备和软件配置等关键性因素发生变化时，对支出和收益产生影响的估计。

环境可行性分析，是指对项目的生存环境进行分析，以确定项目或项目的输出成果将来是否能够存活下去，生存周期大概有多长等。 其他可行性分析是指除了前面提到的技术可行性分析、经济可行性分析、环境可行性分析外，其他的可能对项目造成的影响因素的分析，例如法律的可行性、社会可行性等。

法律方面可能会涉及合同责任、知识产权等等。 项目的可行性分析主要是上面几点，但是根据实际项目不同可以有所取舍。