物业题库(物业管理法规考试题)
1.物业管理法规考试题
物业管理法规考试题（一）一、判断题：（每小题1分，共20题）1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。
（ Х ）2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。
（ Х ）4、业主是物业所有权人。（ Х ）5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
（ √ ）6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。（ √ ）7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。
（ √ ）8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（ √ ）10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ √ ）11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。
（ √ ）12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
（ √ ）14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。
（ √ ）16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。
（ Х ）18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。
（ Χ ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ √ ）二、单项选择题：（每题1分，共20题）1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。
A、所有物业 B、住宅物业C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书4、物业管理的权利基础来源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物区分所有权C、政府的分配 D、居民委员会的授权5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能 D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。
A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。
A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。
A、权利与义务 B、服务与被服务C、管理与被管理 D、委托与被委托11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C ）A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。
A、主导 B、次要 C、服从 D、协助13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。
A、业主的人数 B、入住时间长短C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。
A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门C、税务部门 D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。
A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业。
2.物业管理的基本知识
（一）物业管理的基本概念
所谓物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
（二）物业管理的基本原则
权力界定原则
业主至上原则
统一管理原则
经济合理原则
专业化服务原则
权责明确原则
超前管理原则
公平竞争原则
（三）物业管理的目标
对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标：
创造安全、舒适、和谐的居住环境；
发挥物业最大的使用价值；
使物业尽可能保值、增值。
（四）物业管理涉及的组织
1.业主大会
业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。
按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会的职权包括：
选举、罢免管委会的组成人员。
监督管委会的工作。
听取和审查管委会的工作报告。
决定物业内关于业主利益的重大事项。
修改业主公约。
改变和撤销管委会不适当的决定。
批准管委会章程。
2.管委会
管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
3.物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。
3.物业知识
业主是指房屋物业的产权人，他具备房屋的是使用权、所有权，但是不具备土地的所有权。
业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 物业，具有财产、资产、地产、房地产、产业等方面的含义。
按照物业类型的不同可以简略地分为土地和建成后物业两种。显然我们这里所探讨的物业属后者——建成后物业，即：已建成投入使用的建筑物、建筑物配套设施与附属设备及相关土地。
物业管理就是物业管理经营专业机构人员，受物业所有人（业主）的委托，依照有关的法律、法规，按照合同或契约，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施有偿管理活动的总称。 前期物业管理指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。
参考物业管理词典 /PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=511&QuestionsID=2 一 灭火的基本方法 1、冷却灭火法：用水进行冷却灭火，使温度降低，从而使燃烧停止。 2、隔离灭火法：将燃烧物体与附近的可燃物隔离或疏散开，从而使火停止。
适用于扑救各种固体、液体和气体的火灾。 3、窒息灭火法：主要是采取措施防止空气流入燃烧区，或者用惰性气体稀释空气中氧气而熄灭。
适用于扑救封闭的房间和工艺装置或船舱内的火灾。 4、抑制灭火法：就是使灭火剂参与燃烧的连锁反应，抑制燃烧的化学反应过程，使燃烧中止，达到灭火的目的。
采用这种方法可使用的灭火剂有：干粉、1211、1301。 二 灭火战术方法 原则：在灭火战斗中，要坚持救人重于救火的原则，在战术上要坚持「先控制，后消灭」的原则。
方法： 1、堵截包围：在一般情况下是先堵截，后包围。所谓堵截就是在火势蔓延的主要方向部署力量，堵截火势阻止蔓延，控制火势的发展，然后对燃烧区形成包围的态势进而扑灭火灾。
2、内外夹攻：一般地说，从内部进攻有利于接近火源，打近战；从外部进攻，行动方便，有利于转移阵地；从内部和外部同时向燃烧部位进攻，灭火效果较好，能迅速扑灭火灾。 3、上下合击：主要是当火灾呈立体状态燃烧和蔓延时，在上部和下部同时部署灭火力量，阻止火势蔓延，向燃烧部位进攻。
4、重点突破：就是在火场的主要方面采取强行进攻的办法完成火场首先需要解决的任务。这种方法主要用于抢救人命、抢救或疏散重要物资、排除爆炸危险及其他险情、保护重要设施等。
5、逐片消灭：在火场出现大面积燃烧或建筑物内多层起火的情况下，可以根据地形和建筑状况如：道路、堆垛、房屋、楼层等，把火场分成若干片（层、段），然后分别进行射水，破拆等工作，彻底将火灾扑灭。 三 消防供水和常见的消防设备 1、消防水源：一般分为人工水源和天然水源。
人工水源包括消防栓、消防水池等；天然水源即凡可供应消防用水的各种天然水源如：江、河、海、池塘等。 2、消防栓：分为室外消火栓和室内消火栓。
室外消火栓主要是城镇公用的，按其安装形成分为地上、地下消火栓两种，一般有三个出水口，其中口径100毫米出水口一个用来连接消防车吸水管，口径65毫米出水口两个供连接水带； 室内消火栓是设在公共建筑物、厂房、仓库、轮船等室内的消防供水设备，一般用来扑救室内初起火灾，口径一般为50毫米、65毫米两种。使用室内消火栓时，先将水枪、水带与消火栓出水口连接好，然后按逆时针方向转动消火栓手轮，即可出水灭火。
3、常见的消防设备：主要有消防车、消防艇、机动泵、消防梯、破拆工具、灭火器、灭火剂、防毒面具、战斗服等。 1） 水带：水带的口径一般为50、65、80、90、毫米等几种，其长度规定为20米。
2）水枪：消防水枪有直流水枪、开花直流水枪、喷雾水枪和带架水枪等。水枪喷嘴口径有13、16、19、22、25毫米等几种。
消防水栓射流形式分为三种：即密集射流、开花射流、雾状射流。当水枪射流与地面成30~32度地上倾角时，其射程最远；水枪射流与水平面垂直时，其射流最高。
第五节：常见几种类型火灾的特点及扑救措施 一 电气火灾 特点：扑救电气火灾时，容易发生触电事故。 发生电气火灾的主要原因：短路、过负荷、接触电阻过大、电火花和电弧等。
1、短路：配电线路的火线与火线、火线与地线碰在一起引起电流突然大量增加，短路时由于电阻小电流会突然增大，在极短时间内产生大量的热可以使电线的绝缘层燃烧，金属熔化引起附近的可燃物燃烧。 造成短路的主要原因：没有按具体环境选用导线，使绝缘受高温潮湿或腐蚀作用失去绝缘能力；绝缘陈旧老化或受损坏，线芯裸露；裸导线安装过低遇金属物跨接或导线松驰摆动时两线极碰电压超过线路的额定电压，使导线绝缘被击穿；熔断器不合适不能及时切断短路电流，此种设备在造成火灾中次数较为突出。
2、过负荷：导线中通过的。
4.物业知识小常识 帮助你日常生活更方便
房子入住后，购房者与开发商之间的“斗争”就变成与物业公司之间。以后的日常生活，基本都是与物业公司之间打交道。既为了保证自己生活的便利，也为了让自己与物业公司的交往中不受蒙骗，了解一些物业知识是很有必要的。
一、物业公司何时开始收取物业管理费？
答：一般可以分成两种情况和方式，一是，从购房人收房签字后，开始收取物业管理费；二是，物业管理公司以住户登记入住手续时开始收取管理费。
二、开发商的空置房要缴纳物业管理费？
答：目前，没有明文规定。但按照目前的行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳多少的管理费，可以按照《房屋使用、管理、维修公约》中规定的相应标准执行。
三、在收取物业的管理费时，计费面积以什么为准？
答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
四、公共区域的照明费用，谁来负担？
答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。
五、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？
答：住户对房屋进行装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？
物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。
一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务；
另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。（注：本小区属第二种情况）
物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。
一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。
一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付相应费用。
物业知识应该在日常生活慢慢的学习和积累，虽不是大事，但是了解一些总归是好事。
（以上回答发布于2016-01-04，当前相关购房政策请以实际为准）
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