二手房产权(房地产：房屋产权过户有哪些注意事项)

1.房地产基础知识：房屋产权过户有哪些注意事项

注意事项一、避免中介公司的暗箱操作 其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然拖不了干系。

其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在霸王条款，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。 其三，在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

注意事项二、房屋本身状况 用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围； 房屋权属是否存有争议； 房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意； 房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的； 房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让； 交易房屋是否存有质量瑕疵。 注意事项三、维修基金余额的结算与更名 买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。

事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。 注意事项四：水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续 这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。

虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

注意事项五：房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收 一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

注意事项六：户口问题 按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。

对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

注意事项七：评估状况 在二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。高了卖不出去，低了将遭受损失。

注意事项八、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。

如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。

特别是某些交房事项（如维修基金更名、户口迁出等）无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。

2.二手房房屋产权常见问题有哪些

一问：房产证上会写上年限吗？ 一答：购买商品房后，由住建局发放的房产证，国土局则发放国有土地使用证，有些地区会在房产证上注明土地的使用年限，目前清远的是没有注明的，另一方面，如业主需求土地使用证，则需要开发商协助向国土局申请。

二问：房屋产权是从什么时候算起，如何界定？ 二答：住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。

土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准，不考虑你和开发商签署的预售合同日期。 比如一套二手房是开发商2006年买的土地使用权，3年的开发时间，2008年卖方开始入住直到2015年，并且由新一任二手房购房者获得，那么该二手房购房者的产权时间从2006年算起70年。

土地使用年限按土地证上的用地性质来划分。 三问：产权到期后房子该怎么办？ 三答：中国自改革开放以来，才开始房屋产权年限的问题，从首批拥有房产证的业主至今也不过30多年，距离产权70年还有一段距离，目前国家暂无条例明确规定，产权到期后的具体处理方法。

现在普遍认为的是，到期后交纳一定费用便可以继续续期，但具体的操作方法还没有明文规定。 四问：小产权房能否购买呢？ 四答：小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

目前，小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证，目前国家也正在对小产权房进行整治。因此，一定要慎重购买此类房屋！ 五问：怎么识别房产证的真伪呢？ 五答：新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂印制，别处没有。

新证共分三种，即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。

由于是统一监制和印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。 二手房交易双方在买卖房屋之前都要按照需求将该准备的东西准备好，并做好真伪鉴定，不能因为一时的忽视影响今后交易进行甚至是生活的安定。

3.买二手房要注意哪些产权问题

买卖房屋的纠纷中，二手房买卖纠纷可是说是非常常见了，二手房买卖纠纷无非就是由于私下交易产生的问题了，当然购房者买二手房担心的问题就是出现纠纷，尤其是房子的产权问题，这一点对购房者的利益影响重大，那么买二手房要注意哪些产权问题呢？

产权是否能交易

房屋的产权有多种形式，有的房屋是没有产权的或者是产权交易受到限制，不能够进行二次买卖，买二手房之前应该查看房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质是否为集体或划拨、是不是安居用房等影响上市交易的情况。

短期内无法办理房产证

有的二手房是可以办理房产证的，但是由于户主或者其他原因，在短期内无法完成买卖双方的产权转移手续，购房者如果想要买该套房子，就应该了解清楚房屋的房产证到底是因为房主不愿意缴纳税费，而未办理；还是房子存在其他问题，导致无法办理房产证。

注意该房屋的用途限制

虽然现在很多二手房买卖都是用于自己居住的，但有的朋友购买二手房不一定是用来自住的，购房者如果购买房子用于其他用途，则需要注意房屋产权证上的房屋用途限定。若是房子不能用于其他用途，那么您买下该套房屋也是无法达成您的目的的，这一点需要大家注意。

注意土地性质

现在城市化发展已经开始向城市边缘延伸了，但是很多郊区的房屋是修建在集体土地上的，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。乡产权房屋（又称小产权房屋）需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。

是否有承租人

购买二手房要查看一下目前二手房的一个出租状态，如果还有租户未到期，根据规定承租人就具备优先购买该套房产的权利。房主要想卖掉该房子就必须拿到承租人不购买该套房屋的书面凭证，或者是买家等到租赁关系结束后再购买该套房子。这样交易就不会涉及到承租人的利益问题，从而引起不必要的麻烦。

注意房屋的剩余年限

有的二手房价格看起来非常的诱人，但是可想而知，价格便宜是有原因的，买房的时候，切记要留意房屋剩余的产权年限还有多少年，不然到期补交的土地出让金，又是一笔数额不小的置房支出。

以上就是关于购买二手房过程中容易出现的一些产权纠纷问题了，了解清楚房屋产权的问题，是买房的关键。只有产权清晰的房产才能正常的上市交易，否则可能会遇到意想不到的麻烦。给自己增加一些不必要的麻烦，还会影响自己的生活和情绪，这样就划不来了。

4.二手房的相关知识

选择中介机构要慎重 许多购房者在购买二手房时，为省时省力，都会通过中介机构来查找房源，进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂，许多不法中介采取各种手段欺骗购房者，例如，有的中介为促成交易，故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵，有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞，故意不明确使用面积、建筑面积、以及建筑面积是否包含了公用面积，从而给购房者设下陷阱，使购房者蒙受巨大损失。张律师提醒，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。 全面审查最重要环节 全面审查是购买二手房最重要的环节之一。张律师说，所谓全面审查，主要包括以下几个方面： 1.对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿，查验卖房人与产权人是否为同一人，如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书； 2.对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明，包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”，购房者在审查上述证件时，必须查验原件，必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。 3.对房屋其他上市交易资格的审查。 （1）如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件； （2）如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见； （3）如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件； （4）如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售； （5）如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书； （6）如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。 4.对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。。。。。。。 关键性承诺应体现在合同当中 除了全面审查之外，交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续，在这一环节，律师会告诉购房者需要准备哪些证件。最后，购房后应及时办理过户手续，以避免节外生枝。

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5.买二手房产权怎么算

1、过户费用；

(1)契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

(3)土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）

(5)房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳

(6)房屋产权登记费：80.00元。

(7)房屋评估费；按评估额0.5%缴纳

2、非普通住宅交易时契税按房价5%缴纳，无论取得产权满不满五年，都要按规定缴纳营业税、土地增值税、所得税、万分之十的印花税。房屋交易手续费按房价1.9%交纳，其它不变。

6.二手房产权应注意哪些问题

由于二手房比一手房更复杂，存在许多问题，所以在进行二手房交易时，应该注意二手房是否存在以下产权问题，可以避免在交易过程中出现不必要的麻烦。

产权交易有限制 如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院（医院）产、校（学校）产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

承租人可能优先购买 在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。 房屋用途非住宅 买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。

若该套房屋不能用作办公，就只能望房兴叹了。

7.购房知识：购买二手房需要了解哪些法律常识

二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

四、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

六、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

七、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

八、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

8.卖二手房需要掌握哪些知识

1.对业务知识的基本了解 综合服务费 ； 面积*5元/M （双方个2.5元/M） 契税 ； 评估价*2% 印花税 ； 评估价*0.1% 评估费 ； 一次付款评估价*0.3% 贷款评估价*0.5

五年内的房子有的税 证件满五年的 就没有下面的税了 营业税及附加；评估价*5.8% 个人所得税 ；评估价*1% 过户登记费85元 以上所有费用都是按你房子的评估价来预算的 总共是 评估价*9.4个点 2.买卖过户流程 全款流程：签合同 过户 你是全款但是原业主有贷款：签合同 解押（还贷款） 过户 贷款流程：签合同 评估 面签（审核） 过户 银行放款 双方都有贷款：签合同 评估 解押 面签 过户 银行放款 3.客户的首付 （总房价-贷款金额）+过户费=首付 例 房价30万 贷款15万 过户费2.82万 首付 （30-15）+2.82=17.82万

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9.二手房买卖知识解析

二手房买卖知识解析： 首先要告诉你，一般二手房的价格是同一地区商品房价位的1/3~2/3左右。

如果你要买的二手房价格远低于此，那么你就要注意一些问题了。 一要看产权是否完整、可靠。

要确认产权的完整性，看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用房；一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让；对标准价购买的公房，确认是否已经按成本价补足费用或者与原单位协商按比例分成。一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

二要弄清房屋的面积、结构、装修状况。要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；要核实产权证上标注的面积与实际面积是否相符；要观察房屋的内部结构、户型是否合理等问题。

三是考察房屋的市政配套、物业管理水平。 四要了解房屋历史与邻里关系。

要了解该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是何背景，何种用途；是否欠管理公司的费用以及水、电、煤气等费用； 五要通过市场比较判断该房屋的实际价值。自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估；要弄清该房屋以后能否做二手房按揭贷款；银行提供按揭时合作保值评估，这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

六要合法、彻底地办结二手房的过户手续。