为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解,现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项: 由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料: 1、以下证明材料: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 3、工程施工合同; 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划竣工验收合格证》。
根据你的实际情况,建议你按照如下步骤来处理:1、土地合法性处理:首先要检查这块土地是不是集体建设用地,如果不是,则需通过“农转非”转为建设用地,避免日后的法律风险;同时你这个房子以后不能办分割的地产证;如果是国有建设用地,就不存在上述问题2、注册房地产开发公司:根据你自身的资金实力去注册一个房地产开发公司,并获取暂定开发资质,一般县级、市级、省级开发公司对注册资本都不一样,根据你的实际情况来办3、办理《土地使用权证》:去当地的国土部门办理,然后对于开发强度指标,最好请专业人士把关,例如容积率、绿化率、建筑密度、层高等等。
4、规划设计:由于你的面积比较大,需要请专业的设计公司进行规划设计,然后根据自己的资金实力,确定是否分期开发。对设计公司的选择,可以通过招标的形式来运作。
5、开发报建:在施工之前,要根据规划设计图纸,去各个主管部门办理相关证件,主要包含三证一书——建设用地规划许可证,建筑工程规划许可证,建筑工程施工许可证,项目建议书(这个好像有些地方不要求);如果资金实力有限,需要融资,此时可以凭相关证件去银行办理抵押贷款。6、项目施工:获取上述证件之后,就着手进行施工单位和监理单位的选择,同样可以采取招标的形式;然后开始进入施工阶段,注意自己公司一定要紧抓质量、进度、造价、安全等四个方面;如果资金有限,可以要求施工单位垫资7、项目销售:在项目进入设计开始,就要着手进行宣传推广,为销售做准备;在项目开发到一定阶段,就要去办理预售许可证,办理好预售许可证之后,就可以正式进入销售了,这个也可以请专业的代理公司来完成。
8、项目竣工及入伙:项目竣工后,要组织验收,竣工验收完毕,要组织业主入伙,然后选择物业管理单位(或者自己组建)。
1、你要了解当地地区的各个政府报建部门,现在有好多地方都开始实施行政大厅集中办理,你也可以先去行政大厅各个部门窗口了解一下,去各部门咨询提交办事资料的明细。
一般涉及房地产开发的政府部门有:国土资源局、发改委、规划局、建委、房产开发局、质检站、环保部门、消防大队、人防办、防雷办、审图办等等单位(各个地方的部门分工可能有所不同)。 2、要了解房地产开发前期工作的具体流程(要详细,包括时间、费用等)。
这个需要你提前去各个部门了解落实,然后自己整理,因为这样你就会心中有数,到时就不会瞎忙活了。我这给你一个大纲参考:土地——立项——规划方案——建筑方案——施工图审查——工程规划证——中标通知书——施工许可证——预售许可证。
(我所列的是主要牵扯时间的大项,具体还有好多,可以穿插进行,当然各个地区也不一样,有些需要人防、环评什么的也挺耽误时间。我这是青岛地区,青岛市内跟青岛其他区和青岛地级市还有所不同,不过大方向是这样) 3、要跟各个政府部门搞好关系,这个就看公司的支持力度和你个人的处理了。
也就是你跟政府部门的大爷们沟通能力了,这个需要你练练酒量,还有每年的过节礼品及卡的分量了。 就写这些吧,希望你能有所领悟。
规划报建办事程序 一、申办《建设项目选址意见书》程序 1.申办《建设项目选址意见书》应提交的资料: (1) 项目建议书批准文件资料; (2) 建设项目的可行性报告; (3) 建设项目申请选址报告; (4) 环境影响报告书; (5) 选址位置图及其用地范围图。
2.申办《建设项目选址意见书》的程序: (1)提出选址申请:建设单位持所需提交的资料向选址所在镇规划建设办提出选址申请。 (2)提出选址意见:镇规划建设办根据城市规划要求和建设项目的性质、规模,提出初步选址意见。
(3)填写《建设项目选址意见书申请表》:建设单位按初步选址意见填写《建设项目选址意见书申请表》内有关部分,经镇规划建设办签署初步意见后,附上应提交的文件资料,统一报市规划国土局规划科审批。 (4)核发《建设项目选址意见书》:市规划国土局规划科审批后,核发《建设项目选址意见书》,交由镇规划建设办发给建设单位。
二、申办《建设用地规划许可证》办事程序 1.申办《建设用地规划许可证》应提交的资料: (1)申请用地报告(需说明项目性质、用地依据、建设用途、面积、技术工艺流程及环境要求等情况,并说明被征用地的类别、水电、交通、房屋拆迁情况); (2)建设项目的有关批件(主管部门、计划部门、市镇政府批复,建设别墅式商品房和连壁式单门独院商品住宅须附市政府批文); (3)用地位置图或地块所在区的规划图,总平面布置图(含四至); (4)所涉及到的有关部门(国土、环保、水电、供电、交通、公路、市政、消防、卫生等)的书面意见; (5)规划科核发的《建设项目选址意见书》复印件(不需办理选址意见书的除外)。 2.申办《建设用地规划许可证》的程序: (1)申请建设用地单位备齐规定的文件资料,向所在镇的规划建设办申请定点,并填写建设用地规划许可证审批表。
(2)选定用地的位置和界线 镇规划建设办根据其用地性质、面积和范围,按照城市规划,议定用地的具体位置和界线,并标注在地形图或所在规划的地块图上。 (3)征求意见 申请建设用地单位根据需要征求国土、环保等有关部门对用地的位置和界线的具体意见。
(4)提供规划设计要点 镇规划建设办根据规划和有关部门的意见,向申请单位提供规划设计条件,主要审核用地位置和界线,确定建筑红线和其它要求,建设单位根据规划设计要点进行总图设计。 (5)审核规划设计总图 镇规划建设办组织审核申请单位提供的规划设计总图,(主要审核用地位置和界线,确定建筑红线和其它要求),并签署初审意见后,连同有关附图、附件统一报规划科审批。
(6)核发《建设用地规划许可证》 市规划国土局规划科审批后,核发《建设用地规划许可证》,交镇规划建设办发给申请建设用地单位。 扩展资料: 报建是指工程建设项目的报建。
工程建设项目报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后,须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建,交验工程项目立项的批准文件,包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。 报建程序 一、建设单位到建设行政管理部门或其授权机构领取建设工程项目登记表。
二、按登记表内容及要求认真填写登记表。 三、将登记表报送建设单位[1] 主管部门审核、签署意见。
四、向建设行政管理部门报送登记表并交验立项批准文件和建设工程规划许可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。 五、建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后,发还建设单位项目登记表,进入施工图文件审查程序。
参考资料: 百度百科-报建。
原发布者:℡So灬释怀り
房地产开发前期手续办理流程第一部分:房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书,应附有详细的设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。第二部分:行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段:1)选址定点2)规划总图审查及制定规划设计条件3)初步设计及施工图审查4)规划报建图审查5)施工报建6)建设工程竣工综合备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3.建委办理投资开发项目建设条件意见书。3.环保局办理生产性项目环保意见书。4.文化局,地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。5.规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段一般办理一下一般事项。1.人防办进行人防工程建设布局审查。2.国土资源局办理土地预审。3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4.规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。5.规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查,此阶段一般办理以下一般事项:1.规划部门对初步设计的
房地产项目开发报建报批工作流程:
1、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请,然后到计划发展委员会申请立项。
2、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,有规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图。
3、将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证。
4、总体规划通过后如果一次规划分批实施,就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
5、在四阶段审批期间,将各规费收缴部门缴费流转审批完毕,其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:1、以下证明材料:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;3、工程施工合同;4、商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段。
此阶段办理以下一般事项:1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料:(1)申请书;(2)企业营业执照;(3)用地证明文件或者土地使用权证;(4)建设用地规划许可证;(5)建设工程规划许可证;(6)施工许可证;(7)房屋竣工验收资料(8)房屋测绘成果;(9)根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。
各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。
用地批准
用地规划许可
立项批准(立项批准后,可办理报建)
选址意见书
方案设计要求
方案审核意见(召开方案评审会)
可行性研究报告批准
环评报告批准
方案扩初批准(召开扩初评审会)
堪察、设计、施工、监理公开招投标(3000元以下的,前三者可邀标或直接发包)
消防、交警、民防、人防、绿化、卫生等部门的征询
施工图审图
规划施工许可
电子报建
验灰线
开发商就是专生产房产的企业,主要生产流程就是从买地、项目报建、施工管理、销售、办证全过程,也可以说,房屋除了设计、勘探和施工以外的全部工作都由房产开发商完成。
第一章:项目立项阶段
发改委办理立项审批、投资计划
第二章:前期准备阶段
一、获取土地使用权:签订国有土地转让合同、缴纳出让金契税、办理《土地证》
二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、规划设计:建委办理建设规划许可证、建设用地许可证
环保局:环保评测、日照分析
地震局:地震测试
人防办:相关人防工程建设方案
民航局:标高申请
环卫、市政等申请
四、建设项目报建登记,图纸审核、申请招标,办理招标投标手续,确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章:工程建设阶段
1、施工用水用电及通讯线路接通,保证施工需要
2、施工场地平整,达到施工条件
3、施工通道疏通,满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押,获得银行贷款并
依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还抵押物)办理
一、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》
二、申办建设工程规划验收
三、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章:交付使用阶段
上海房地产开发作业指导书
1、你要了解当地地区的各个政府报建部门,现在有好多地方都开始实施行政大厅集中办理,你也可以先去行政大厅各个部门窗口了解一下,去各部门咨询提交办事资料的明细。一般涉及房地产开发的政府部门有:国土资源局、发改委、规划局、建委、房产开发局、质检站、环保部门、消防大队、人防办、防雷办、审图办等等单位(各个地方的部门分工可能有所不同)。
2、要了解房地产开发前期工作的具体流程(要详细,包括时间、费用等)。这个需要你提前去各个部门了解落实,然后自己整理,因为这样你就会心中有数,到时就不会瞎忙活了。我这给你一个大纲参考:土地——立项——规划方案——建筑方案——施工图审查——工程规划证——中标通知书——施工许可证——预售许可证。(我所列的是主要牵扯时间的大项,具体还有好多,可以穿插进行,当然各个地区也不一样,有些需要人防、环评什么的也挺耽误时间。我这是青岛地区,青岛市内跟青岛其他区和青岛地级市还有所不同,不过大方向是这样)
3、要跟各个政府部门搞好关系,这个就看公司的支持力度和你个人的处理了。也就是你跟政府部门的大爷们沟通能力了,这个需要你练练酒量,还有每年的过节礼品及卡的分量了。
就写这些吧,希望你能有所领悟。
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