评估简答题(资产评估论述题11.请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素爱)

1.资产评估论述题11.请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素（ 爱

1、房地产评估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次： 个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。

例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。

主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。 2、成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。 成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。

只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。

从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费也是必须的。

2.资产评估相关知识的学习复习要点

复习时，在自己归纳的基础上，再和老师全面系统的总结进行对照。

查出漏缺，分析原因，从而完善自己的归纳，进一步加强对知识的理解，弄懂还没有搞清楚的问题，透彻理解和掌握好全部基础知识。通过以上第二和第三两个环节，主要是把以前所学的分散的、个别的、孤立的知识联系起来，变成系统的知识，从而对知识的理解和掌握产生质的飞跃复习时，在自己归纳的基础上，再和老师全面系统的总结进行对照。

查出漏缺，分析原因，从而完善自己的归纳，进一步加强对知识的理解，弄懂还没有搞清楚的问题，透彻理解和掌握好全部基础知识。通过以上第二和第三两个环节，主要是把以前所学的分散的、个别的、孤立的知识联系起来，变成系统的知识，从而对知识的理解和掌握产生质的飞跃。

3.

1、收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。

资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

它涉及3个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。 因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。

从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以预测。 收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。

但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

2、机器设备评估方法主要为市场比较法、收益法、成本法三种。 其中：重置成本法是机器设备评估最常用的方法。

成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，则被评估对象的价值为它的重置成本。

根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。 如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。

因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。 使用成本法评估机器设备的核心问题有两个方面：一是正确估算重置成本；二是合理确定各种贬值的因素，并量化贬值。

机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的合理的直接成本费用、间接成本费用和资金成本。 其中： 1、外购机器设备的重置成本主要包括：设备自身的购置价格，运杂费和安装调试费。

对设备安装调试较长的，还需要考虑是否需要计算设备购置及安装调试占用资金成本。 2、进口机器设备的重置成本主要包括：现行国际市场的离岸价格（FOB）、境外途中保险费、境外运杂费、进口关税、增值税、消费税、银行及其他手续费、国内运杂费、安装调试费等。

如果是到岸价格（CIF），其中已包含了境外途中保险费和境外运杂费。在评估时要注意两种价格内涵的差别。

3、自制设备的重置成本主要包括“制造成本和相配比的期间费用（如应摊的管理费用和财务费用）；大型设备的合理制造利润；其他必要的费用（如设计、论证等前期费用）；安装调试费用等。 目前工厂产品成本计算是按照《企业会计制度》的规定，采用制造成本法，产品的成本是制造成本。

而重置成本法评估机器设备要求估算的是该项机器设备的完全成本。忽视两者差别，在评估时如直接以企业自制设备的账面成本作为评估值，而漏计了应包含的相配比的期间费用，势必低估机器设备的评估值，带来风险。

设备成新率反映评估对象时的新旧程度，也就是机器设备的现时状态与设备全新状态的比率。设备成新率求取通常采用使用年限法、观察分析法和修复费用法等方法。

其中： 1、运用使用年限估测设备成新率时应注意：设备的总使用年限为正常负荷情况下的使用所限，而非自然使用年限，超负荷运转或负荷不够，都应在自然使用年限上结合生产环境进行科学合理的增减。 设备的尚可使用年限为正常负荷下使用年限。

2、运用观察分析法特别要注意的是要多听取实际操作人员和设备维修人员介绍设备的实际使用状况和技术状况。 3、运用修复费用法应注意：可修复机器设备是指设备经修理后能够达到正常工作状态；修复后机器设备成新率是指在设备达到正常工作状态下的成新率。

4.该题目是资产评估试题

首先分析评估目的、可选用哪些方法进行评估。高校办公楼一般自用，或部分出租，这里就要分析各种方法的适用性：

1、如果不存在活跃的租赁市场或不可能出租，那么收益法就不适用了；如果存在活跃租赁市场，可以考虑采用收益法，这里就需要确定租赁价格、空置率、管理费用、需要缴纳的税金、折现率等。

2、作为高校的办公楼，出售是否可行（这与评估目的相关，是转让还是抵押等），如果不可能出售，那么用市场法也不合适，如果可以出售，就需要调查周边类似办公物业的市场售价，采用市场法进行评估，需要调查的指标包括建成年代、装修、物业管理等等，同时，也需要考虑模拟办公楼整体转让与选择案例个体转让存在的交易难度修正等。

3、如果既不存在活跃的租赁市场，也不存在市场交易市场，那么唯一可能的方法就是成本法。成本法一般可以采用预决算调整、类比修正等方法，前者需要收集原房产建造时的预决算资料，后者需要调查一些与被评估房产在结构、楼层、装修等方面存在可比性的房产，然后进行适当的修正。

可能这样描述比较适合于实物，希望对考试试题也有帮助！