药店商业竞争调研报告(商业调研报告)

药店商业竞争调研报告

药店商业竞争调研报告

调研也是一种提升自己能力的方式。下面是小编为大家搜集整理出来的有关于药店商业竞争调研报告，希望可以帮助到大家！

篇一：药店市场调研报告

随着生活水平的提高人们更加意识到健康的重要性，大病上医院，小病进药店”已成为社区百姓的普遍选择。提前预防疾病、健康保健也不再只是有钱人的专利。医药与人们的生活质量息息相关。为了更好的了解大学城地区药品市场及药店经营，了解了消费者对药品的消费情况，为开始药房做准备。我们于20xx年10月至11月期间，对我校部分大学生及周边药店做了相关调查。 调查成员：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

专业及班级：2xxx级药学x班

调查时间：20xx年10月————11月

调查方法：网上资料查询，访问，实地调查

一、20xx年药店市场基本情况

据资料显示，人们主要通过销售到医院、药店和乡镇卫生院等3个地方购买药品。而在我国医药零售，主要是指药品以药店为渠道的销售行为。现今医保卡在重庆基本普及，家庭购药量大幅度上升，随着生活水平的提高，人民更加关注身体健康与预防疾病。每个家庭都备有普通的药品，这是大多数药店利润较高的主要因素。保健类药物有着极强的上升空间。

（一）、药店的性质

直营药房、加盟药房。加盟药房要给公司一定的加盟费，每月从公司的进货量都是有所要求的。但是公司会不定期对店员进行指导或培训。

（二）、药店周遭环境

不同的地段店面租金有所差异，这直接影响到药店的规模以及药品的售价。在开设药店之前应先签好租赁合同，以免药店盈利好以后房东不合理涨价。

（三）、药品供应渠道

药店联系医药公司、医药代表与药店。或是连锁药店由公司直接派人指导。

（四）、影响药店主营药品的因素

1。地理因素

随着城市人口密集化，中老年人对药品的需求量日益上升，因此在社区药店中主要盈利药品是心脑血管、糖尿病、和保健药品类。这三类药品种类多，价格有高有低适合所有中老年人，且这是中老年人必备药品。在学校附近或商业地段盈利的主要药品则是感冒、软膏、消化系统类。这类药品有价格低，销售快等特点。

2。特有药品

每家零售药房的药品都大同小异，但每个药店都有这片地区独有的药品，这种药品与其他同类型药品相比可能名字相同，但是厂家不同，并且这类药品具有较好的疗效能够吸引顾客第二次光顾。同时，这类药品往往售价比同类药品高，是营业员主推药品。药店都有大多数打过广告或大家都熟知的药品。这类药盈利较低，但是药店盈利的必备药品。

（五）、国家政策

在2009年正式提出“逐步实现人人享有基本医疗卫生服务”、缓解“看病难，看病贵”等问题。国家鼓励零售药店发展连锁经营，在2006年至今，零售药店数量平均每年增长百分之十五以上，在迅猛的发展中出现许多问题，比如药物滥用等问题，因此，国家规定药店必需完善执业药师制度，为患者提供购药咨询和指导。同时，药店必需配备和销售国家基本药物，满足患者需要，不能因不赚钱而不配备销售。

二、分析与讨论

在大学城购药主力军是大学生，大学生常见疾病有感冒，肠道，表皮创伤等。

（一）使用途径

在“通过什么途径使用药品”这个项目的调查中，有80％的人选择了“医生处方”，远远高于“药店推荐”（占7％）、“广告宣传”（占6％）、“朋友介绍”（占4％）等选项。数据说明，医生在保障和正确引导百姓安全用药的方面，将扮演极为重要的角色。在选择“药店推荐”的人数比例达到7％。这个比例虽不大，但在“医生处方”之后排在第二的位置上，却显得颇有“深意”。随着我国处方药和非处方药分类管理制度的推行和自我药疗人数的不断增加，直接到药店买药成为普遍现象。由此，药店中药师则成为合理用药指导的另一个重要途径。业内人士认为，今后药店将不再是简单的药品买卖，而是会转向以药学服务为中心。

（二）安全用药

在“影响安全用药的因素”调查中，57％的人选择了“药品质量”，排该项调查的首位，而“药品疗效”以15％的选择比例位居第三。

（三）药品疗效 在“放心的药品具有哪些要素”调查中，继“疗效确切”、“副作用小”之后，“使用方便”以4％的比例位居第三，而“包装科学”的选择比例也占到2％。在满足最根本的需求后，人们对药品质量的要求更趋向全面化，趋向于药品使用、设计更为方便，更人性化。

（四）顾客分析

在大学城购药主力军是大学生，大学生常见疾病有感冒，肠道，表皮创伤等。这几类疾病治疗成本相对较低，发病率高。大学城人流量较大，顾客多。

（五）竞争分析

每个院校都有医务室，但是大多数学生都不清楚学校的医务室在哪里，收费如何，并且去医务室手续繁杂，大学生都较喜欢到学校附近的药店购买药品。在每所大学周围药店最多1家。竞争较小。而这些药店药品种类少，价格与社区药店相差几元。顾客的选择少。如果选择在学校附近开设一家药店主营感冒类、消化系统类、外用类这三类药品，这几类药品种类要多，价格合理。

（六）销售预测

在学校附近开设药店主营感冒类（据调查显示， 90。46%的人每年至少感冒一次，其中61。74%感冒1~3次，18。75%感冒3~5次，仅

9。54%的人从不感冒；接近7成的人选择自己“买药吃”）、消化系

统类、外用类这三类药品。这几类药品成本低，销售快。药店竞争小。每日销售总金额在一千元左右。

三、结论与建议

综上所述，20xx年在学校附近药店主要盈利药品种类有感冒药、消化系统类药和外用药以及消炎药这四大类。药店数量少竞争小，客流量多。大学生由于经济等多方面因素较偏好距离近，价格便宜的药店。特别是在医学院附近的大学生更信任有药剂师的药店。

国家对医药行业越来越重视，投入也增加，药店的毛利率普遍降低，所以在药店经营过程中要想获利应注意：1。 药店规模适宜，资金合理投入；2。 配备执业药师；3。 加强服务意识，售价合理；4。 能为患者提供购药咨询和指导；5。要有本药店的特有药品；6。 摆售药品主要为感冒类、消化系统类和外用类等。

篇二：药店调查报告范例

摘要：本次对XXXX药店的调查报告是运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关药店钙片经营市场信息和资料，分析药店内部钙片的销售情况，了解药店钙片销售市场的现状及其发展趋势，为药店行业投资决策或营销决策提供客观的、正确的资料。包括药店基本情况、店内销售竞争情况、经营策略和销售目标等。在调查活动中收集、整理、分析药店钙片的市场信息，掌握药店钙片的市场发展变化的规律和趋势，为企业/投资者进行钙片的市场预测和决策提供可靠的数据和资料，从而帮助企业/投资者确立正确的发展战略。

关键字：XX药店 钙片药品销售调查报告

1前言

1。1调查目的

通过实地调查XXXX药店的钙片销售情况，提升自己在市场营销方面的社会实践能力，为药店钙片的进货、销售提供理论参考依据。

1。2调查时间

2012年12月5日——12月8日

1。3调查地点

XX路XX药店

1。4调查对象

对XXXX药店钙片销售的实际情况进行了解，分析，包括钙片销售区人员的安排、钙片的主要消费人群，钙片的日销售量，钙片的促销活动、钙片的优惠活动等。

1。5调查对象和方法

通过实地调查XXXX药店钙片的销售情况，采用进店询问、调查的方法开展调查。了解药店钙片的市场营销的情况。

2 店内钙片销售竞争情况

XXXX药店的促销员负责钙片在药店的推广与销售工作；做好公司钙片在药店的陈列与展示；能积极参与药店组织的钙片促销业务、钙片产品知识培训。能主动配合药店司组织的各种钙片促销活动；即时反馈各种钙片市场信息及销售数据。班组长或大堂经理性格待人亲切、有礼貌，性格沉稳、大方、开朗，具备一定的药学专业技能，有着良好的心理素质和社会交往能力，并能妥善处理XXXX药店中的各种工作的安排。

XXXX的钙片的促销员年龄18—40岁之间，具备良好的医学专业知识，熟悉各钙片的功能和注意事项、能对顾客进行钙片产品的讲解，性格外向，沟通能力强。有着广泛的人际关系，能对经常购买钙片的客户做到资料存档，了解客户的病情，知道客户经常购买钙片的.品类，营造“知己知彼、百战百胜”竞争氛围。促销员能在大堂经理的带领下，根据药店钙片销售的的整体规划，协助班组长制定月度、季度、年度钙片的促销计划；在常规钙片正常销售的前提下，还积极负责药店的钙片的新产品推广，扩大药店的钙片产品品类，为更多的客户提供满意的服务。XXXX药店的促销员在完成每日的钙片销售任务的同时，每个人都做好了售后服务，建立了良好的客户关系；月底能按时按质完成促销活动的销售统计报表；另外，积极按照钙片促销计划实施促销活动。

4 经营策略，主推产品

主要销售钙尔奇D300咀嚼片，冬天最适合补钙，很多家长会给孩子买钙片，估计能销500盒，根据销售量会及时调整订货数量，根据调查，去年和前年XXXX药店这个季节的钙片销售业绩一直很好。

6 钙片的销售目标，期望月销售值达到15万。

通过此次对目标药店的现场考察，我加深了对药店基本情况营业面积、店堂环境、钙片的经营品种、钙片陈列情况、钙片的消费人群的分析，钙片的促销活动的的了解。学会分析药店内钙片的销售竞争情况，。了解到XXXX药店的钙片的经营策略和当前目标、近期目标、远期目标等内容，巩固了所学的专业知识。

结语本次调查仅代表我的个人看法，关于药店钙片销售的营销策略的制定还需结合药店所在的地理位置以及药店的人流量和经济实力决定。

篇三：药店调查报告

（一）关于药店的选址：

药品零售药店选址的资金投入大，且长期受到约束。即便企业为追求投资最小化选择租赁的方式，而不是购买土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期内需要支付租金以外，投资商还需在照明、固定资产、门面等方面投入。如果位置不太理想，租赁期通常短于5年。如果位于闹市区商业中心，租赁期则往往为5年 —10年。位于市中心的药店的租赁期甚至长达30年。

药品平价超市的单店规模较大，不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改换经营方式。由于位置固定，资金投入量大，合同期长，药店选址是平价大药房零售战略组合中灵

活性最差的要素。相比之下，广告、价格、顾客服务、产品及服务种类都能够随着环境的变化迅速地做出调整。

如果一家单店搬迁，会面临许多潜在问题：首先，可能流失一部分忠诚的顾客和员工，搬迁距离越远，损失越大；其次，新地点与老地点的市场状况不同。可能需要对经营策略进行调整；再次，药店的固定资产及装修不可能随迁，处理时如果估价不当，也会造成资产流失。

平价大药房选址一般遵循以下原则：

选择经济发达的城镇：

选择经济发达，居民生活水平较高的城

市是兴建超市的首选地。这些城市人口密度大，人均收入高，医疗单位密集，需求旺盛，

工商业发达，药品超市在当地有较高的发展前景。

考虑连锁发展计划：

平价大药房设立门店要从发展战略，通盘考虑连锁发展计划，以防设店选址太过分散。平价大药房门店分布要有长远规划，并且具有一定的集中度，这利于总部实行更加精细科学的管理，节省人力，物力，财力。每一个门店的设立都要为整个企业的发展战略服务。

独立调置门店：

平价大药房在调置门店时，如果没有充分的把握，一般不应与其他同类大型零售店聚集在一起。在选址中要注意与其他大型药品超市保持一定的距离，至少平价大药房与它

们之间在核心商圈不能重叠，以免引发恶性竞争，导致两败俱伤。

选择城乡结合部：

我们必须开发远离市中心的城乡结合部，或在次商业区或新开辟的居民区中，在该药店周围要有20—30万人的常住人口。该地点要具备以下三个条件：

（1）低廉。该地点土地价格和房屋租金要明显低于市中心，土地价格一般为市中心的1/10以下，这样减少了超市投资，降低运营成本，为平价大药房药品超市的低价格销售创造条件。

（2）交通便利。有利于消费者前来购物，又要有利于药物运输和药品吞吐，值得注意的是，仓储式平价药房在选址中对交通便利

性的要求大大高于其他药品超市，即要具有交通运输的高速性，辐射性和枢纽性，如果不具备这几个条件，会明显减小它的商圈半径，影响商品销售额。

（3）符合城市发展规划。市拓展延伸的轨迹相吻合，这样由于城市的发展会给仓储式药品平价超市带来大量客流量，降低投资风险。

（二）关于药店经营：

1。乐于为人服务

于所有的零售药店来说，尽管竞争的对象不同，但是要想增加营业额，店方就必须提供超越药品之外的服务。一个药店经营高手对这点体会最深：

生意兴隆的秘诀是优质的药品质量与

篇四：福建药店调研报告

大政治小经济 重销售轻模式

思维回溯至2009年2月，本报首次实地调研福州药品零售市场，在四天的时间里深度采访了当地药监部门和多家知名零售企业。一篇“群雄混战，福地，还是泥潭？”的关于当地市场的业态报导引起业界的广泛关注和反响。时隔两年时间，当本报记者再次走访福州市场时，业内人士依然对该报导的论题记忆犹新，福州药品零售市场是福地，还是泥潭？依然能引起共鸣和反思

【 MDC城市印象 】

福建省，简称“闽”，我国东南沿海的省份。东北与浙江省毗邻，西南与广东省相连，衔接珠三角、长三角两大经济区，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通。属于海峡西岸经济区的核心主体。海峡西岸经济区是特指一个具备独特优势的地域经济综合体，承载着对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的战略使命；同时也是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念。

建设海峡西岸经济区，是中央战略决策的重要组成部分，更是福建贯彻这一战略思想的重要实践，是福建服务全国发展大局和祖国统一大业的历史责任，更是站在新的历史起点上加快福建自身发展的战略选择，具有十分重要的意义。福州作为福建省这一海峡西岸经济区核心主体的省会城市，使命与责任尤显突出。

尽管福州承担着如此重大的政治使命，但却与在当地生活和工作的民众存在着极其明显的情感落差。甚至有人直言：感觉福州是座让人挺难受的城市，地方小（因为山多、可居住面积少）、人又多；人们对福州的期望值很高，因为它毕竟是一座省会城市，但是在全国它又始终排不上号，知名度甚至不如厦门。与其它几个沿海省份的省会城市相比，福州的经济发展水平确实存在比较明显的差距。“大政治小经济”的说法也因此而流传开来。

【 MDC监管政策】鼓励连锁、鼓励直营

具体到福州市药品零售市场，其竞争格局近两年来并没有明显的变化，市场基本属于稳步发展。据福州市食品药品监督管理局市场监督处的统计数据显示，福州市的药店总数量基本保持在每年100家左右的增量，截止至2010年年底，全市共有药店1530家，其中单体药店1312家，连锁门店218家，共有注册连锁企业17家。连锁率约14。2%，药店密度为4460人/店。虽仍远低于3500人/店的全国平均水平，但与2006年的约8000人/店和2009年的5314人/店的药店密度相比，发展速度也很明显。据市局市场监督处柳秉金处长介绍：福州市零售药店的实际连锁率要高于数据统计的连锁率，因为本地仍有部分家族式企业没有注册成连锁企业，而是以单体药店的模式注册，但以连锁化的模式进行经营管理，如把这部分门店算上，连锁率必然超过20%。在政策监管方面，福州市局鼓励连锁化经营、鼓励直营化经营的思路清晰，自2010年5月1日开始，新办单体药店需要配备一位执业药师和一位药师，对企业负责人的要求提高；而连锁新开门店只需要配备两位药师。同时明确对于加盟药店全部按单店标准认证。连锁化直营化的政策引导方向很明确。与此同时，因为新GSP认证的标准提高、大众媒体针对药师不在岗问题的曝光以及监管部门加大整顿力度等因素的综合作用，2010年下半年开始药店增速明显放缓。

【 MDC市场观察 】

与全国其它城市药品零售市场的发展脉络大致相似，福州药品零售市场也可划分为2002年至2006年的价格战阶段和2006年至现今的以差异化经营为主要特点的服务战阶段。

2002年惠好长乐路总店开张引发第一轮价格战，将整个福州市药品零售价格平均拉低了近30%，加上后来海王星辰、大参林和老百姓等连锁巨头的进驻，药品价格出现第二次普降。同时也拉开了以差异化经营为主要特点的服务战序幕。

以时间为序，进入福州市场的外来连锁分别有：在2001年以店中店业态进入的中联大药房、2004年进入的美信、2006年初进入药品零售业巨头海王星辰、2006年5月进入的药品批发大鳄九州通的零售店以及2006年7月进入的大参林和老百姓。可以说福州药品零售市场一直被药品连锁巨鳄们所关注。然而这么多年过去了，有些当时的高调进入者已经悄然退出；少数还在不咸不淡的坚持着；依然如初进时般满怀激情的也正在面临着这样那样的挑战。不管是深耕多年的本土连锁还是满怀希望而来的外来连锁，福州市场给人的感觉既似有力无处使，又似千斤巨击打在一块软绵绵的海绵上。海王星辰在福州的门店已经增加到了43家，但销售规模还是偏小；中联在本地的发展速度也较慢；同样具备福建省省级连锁实力的新紫金也坦言福州市场虽已进入4年，但基本没什么盈利。这个市场一直不缺乏强劲的竞争者，但好像谁都无法异军突起。

据本报调研了解，目前以布局福建全省为发展目标且门店数量超过百家的省级零售企业有福建惠好四海、新紫金和宜又佳三家企业。惠好四海在福州有31家门店、新紫金有14家门店、宜又佳有18家门店。从福州市场份额方面观察，惠好四海、国营老字号百年老店回春医药、民营平价大卖场永惠医药凭借管理、品牌、价格等相对优势占据福州药品零售市场的第一阵营；新紫金、宜又佳、海王星辰和逸仙医药科技等则以较清晰的业态模式和创新经营位列第二梯队紧随其后；第三梯队仍为三和堂、中正等部分小型连锁、准连锁和具备一定竞争实力的大型单体店。

据福州市场药品零售专家测算，福州市近年来的药品零售市场规模约为7。5亿，与前几年相比有25%以上的增长，一方面是本地药店数量增加带来的销售增长，另一方面也是因为药店多元化探索过程中品类扩充所带来的规模叠加。但7。5亿的药品零售规模与其它沿海五省省会城市药品零售规模相比，明显存在着较大的差距（详见附表）。

沿海五省省会城市药品零售规模比较参考：

备注：以上统计数据截止时间段为2010年初至2010年底，因时间截点不同可能存在部分误差。

福州市人口数量与浙江省省会杭州接近，但药店数量只有杭州的52%；药店数量与江苏省省会南京接近，医保店比例在7~9%之间，但连锁率差距明显，市场规模差距更是在一倍以上；5个省会城市中连锁率与福州最为接近的山东省省会济南市的药店数量也比福州多出近30%，市场规模高出将近一倍。这五个城市同为经济较发达的沿海省会城市，同样都没有药店距离限制。仅从数据样本进行理论性的比对分析，福州市场无论是市场容量还是药店密度上应该仍有非常大的提升空间，发展潜力巨大。据多位当地零售药店的经营者分析，造成这一现象的行业外因素主要福州市的地域特点和消费习惯，福州山多，主城区分布的人口比例小，只占总人口数的40%，新向外开拓的城区尚未成熟，社区入住率低，而且社区连不成片，对药店的聚客能力产生较大的影响；在消费习惯方面，当地老百姓自我药疗意识较低，还是偏向于去医院看病买药。福州市药品零售规模只占药品销售规模的20%，佐证说明了当地药品消费习惯的问题。另一方面从行业内的因素分析，本市虽然已经走出了价格战的竞争阶段，但几家主流零售药店仍多以平价卖场为主要定位，差异化经营仍不是特别明显。门店定位的相似性造成药品定价策略的趋同而直接影响了毛利率。同时，当地部分家族式企业因股东众多，管理难度增大。连锁化、直营化的协同效应无法最大程度体现，更多的只是表现为大家共同使用一个牌子，采购和管理其实仍是各自为政，这使得其经营和管理即不能形成合力又潜伏着巨大的风险。

【 MDC企业观察 】

惠好四海 – 让听得见炮声的人来决策

惠好四海作为目前福建省药品零售企业中唯一家真正意义上的省级连锁企业。自2002年总店开张引发第一轮价格战，将整个福州市药品零售价格平均拉低了近30%后，多年来跑马圈地、东突西进；经历了高速开店、收购整合、粗放加盟做大规模的快速扩张历程，从一家门店开始，发展至2009年巅峰时期时超过200家门店，近3。5亿销售规模。同时也经历了砍掉加盟店如壮士断臂般的阵痛；更是在2010年6月迎来了在港股上市的崭新的发展契机。完成加盟店清理后的惠好四海目前共有门店120多家，其中31家在福州，基本实现了福建省内除了龙岩和闽东区域以外的全省网点布局。

在具体经营方面，惠好四海去年一方面完成了对旗下所有门店的货架及形象改造，统一VI；同时还加强了对社区便利模式的探索，积极推动平价卖场向中小型社区店转型。惠好四海在创新经营方面一直在积极的探索，药妆店和网上药店曾经是惠好四海探索的新模式，经过几年来的尝试，积累了不少宝贵的经验。目前正着手将这两种新模式二合为一，将积累下来的药妆资源和正在引进的独具特色的台湾药妆嫁接到网上销售平台。打造具有“海西”特色的网上药店，与传统门店形成互补。具了解今年5月1日之后，惠好的网上药店将以一个全新的面貌呈现给消费者。

据总经理陈勇介绍，惠好四海近几年来的另一创举是实现了数字化经营，信息化建设带来的效果显著，经营管理决策基本实现用“数据说话”。信息化建设所带来作用不仅仅是流程的规范和效率的提升，更为重要的是经营思路和管理模式上的颠覆性创新。前台人员通过“数据”来管理和考核；后台人员通过“数据”来分析和决策；前台人员和后台人员通过“数据”进行公平客观的沟通。陈勇认为：信息化建设对于惠好四海的核心价值就在于“让听得见炮声的人来决策”。

宜又佳 – 守住城区商圈、强化内部建设

福建宜又佳医药连锁企业也是福建市场较具代表性的一家药品零售企业，在福州有18家门店，整个福建市场有110多家门店，覆盖了福建省除三明、厦门以外的其它地市。宜又佳早年曾经注册为连锁企业，后又注销分拆，现在仍以单体药店形式存在。与福建永惠医药连锁同属于比较典型的家族式企业。据宜又佳零售板块负责人李义介绍，家族成员参股经营的发展模式对宜又佳早期的扩张作用明显。但随着企业从粗放式经营阶段向精细化管理阶段发展的需要，2011年宜又佳将以加强内部建设为核心工作。在经营策略方面，确立以平价大店为主要定位，面积300平方米左右并位于城区商圈的门店作为主要发展方向。

逸仙医药 – 打造一体化的健康服务机构

福州逸仙医药连锁虽然只是一家只有14个门店的小型连锁，但其经营独具特色，在业态类型较为相似的福州药品零售市场显得尤为突出。现在已经发展成为集新药特药商店、社区诊所、健康宣传中心为一体的健康服务机构。其以新特药、专业店为定位的经营策略非常清晰，逸仙医药自2002年6月成立之日起就定下了把门店选在医院旁边，以经营品种齐全的新特药为发展模式。近年来除了经营新药特药的专业店模式以外，逸仙医药还和大型超市合作开设“店中店”，以销售参茸、保健品为主。专业店与店中店两种模式一正一奇，虽然只有14家门店，但年5000多万的销售规模却颇为可观。差异化经营不但使逸仙医药在福州市场占据了一席之地，同时也建立起了企业的比较竞争优势，为未来的发展取得更好的竞争主动权。

回春医药 – 服务多元化另辟新天地

始建于1790年清朝乾隆年间的百年老铺—————回春的药店，历史悠久，“北有同仁，南有回春”， 信誉驰名海内外。据闻历史上无论是豪绅商贾还是普通市民购药、或是名医重病，处方配制，无不指定回春，方觉购得真货。百年来始终坚持货真价实、童叟无欺的经营之道，使“回春” 品牌在社会和群众中享有很高的声誉。2003年福建同春的药业股份有限公司确定以“回春”为商号，以“为民、便民、利民”为宗旨，重新组建成立了福州市第一家医药零售连锁企业——— 福州回春医药连锁有限公司。

近一两年来，回春医药采取稳扎稳打的经营策略，门店数量没有很大的起伏变化，去年收购了4家药店，新开了3家门店，但也关闭了2个店面，目前门店数量为32家，销售规模约

1。1亿。位于东街的回春总店销售规模就占了半壁江山，百年老字号所形成的得天独厚竞争优势使该店成为当地第一大店。然而回春医药接下来也将面临巨大的挑战，据总经理李广宏介绍，因为总店所在的位置处在拆迁范围内，未来堪忧。回春医药一直以来在中医中药方面有较明显的优势，产品多元化方面也早有尝试，目前所经营品种的品种中药品与非药的比例达到6：4左右，保健品和滋补品的销售情况不错。李广宏同时也介绍，除了产品方面的多元化尝试，回春在中医中药专业服务方面的多元化效果更加明显，目前在福州开了一家康复理疗中心和一家中医门诊部，聘请了十几位医生。既借力于回春的品牌形象，又实现了从产品向服务延伸的多元化经营。

商业调研报告

商业调研报告

商业是经济的基础，也是值得人们去重视的。下面是小编为大家整理的关于商业的调研报告，欢迎大家的阅读。

一、 东方新天地商业地产现状概况

东方广场坐落于东长安街一号之绝佳位置，雄踞于北京市的中心地带。造价20亿，占地一百万平方米，划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。是集购物、餐饮、娱乐休闲等一站式消费的综合性商业群。

其中“东方经贸城”包含八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店(东方君悦大酒店)及四幢酒店式服务公寓(东方豪庭公寓)。“东方新天地”根据商业风格划分了七个不同的区域：都市新天地、缤纷新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地尊萃时光别馆 天空大道和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的拥有近2000个停车位的三层室内停车场。其中商业营业面积为10万平米左右。

商业营业区域(东方新天地)连接着王府井商业街(金街)和东单商业街(银街)分为地下和地上两层，业态丰富，大部分为国内外知名品牌;写字楼分为8栋，每层面积达3000平米，灵活分割，既适合国际大型企业租用，也适合隔断成为小面积租用;“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”四个主题，全部为豪华公寓，甲级服务;东方君悦大酒店为5星级酒店，提供各种配套完善的设施和服务，迎接中外宾客，现已成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。

二、 东方新天地商业业态分布

东方新天地业态齐全，种类丰富，营业面积近10万平米，总体定位在高档世界名牌产品的经营和销售。汇集全世界知名品牌服装、餐饮、珠宝首饰、娱乐休闲、化妆品等。其整体经营业态分为：女装、男装、百货超市、娱乐，图书、美容个人护理、休闲装内衣、珠宝、皮鞋饰品、餐饮、银行、服务及其他。其中女装品牌38个、男装品牌16个、珠宝首饰及钟表类品牌22个、娱乐图书类品牌18个、百货超市类5个、休闲类服装21个、餐饮40家、鞋帽礼品类36个、个人护理及化妆品类10个、公共服务类18个，银行7家。

商场分为地下一层(地铁层)和地上一层(首层)。 其中地铁层主要经营餐饮和休闲类服装，首层主营服装、娱乐、美容等，每层各业态均有分布。据资料统计，女装经营面积为4619平米，男装2726平米，百货超市11159平米，娱乐图书等8866.23平米，美容及个人护理936.74平米，珠宝类2156.24平米，休闲服装及内衣5499.82平米，皮鞋饰品等1870.87平米，餐饮13683.1平米，公共服务类1458.56平米。整体业态分布均匀，种类齐全，在王府井步行街上比较凸现特点，吸引的年轻人较多。娱乐休闲占有比例相对于其他商场比例较高，各个方面综合服务整体水平较高。

三、 租赁情况分析。

在东方新天地商圈，西边是号称“金街”的王府井商业街,东边是被誉为“银街”的东单北大街，东方新天地横亘在这两条商业街中间，其价值可想而知。据资料显示，东方广场租金平均价格在100美金/月.平米。大部分商铺只租不售，一般情况下，餐饮的租金收取比较低，化妆品和服装类商品租金较高。

四、客流量分析

东方新天地营业情况较好，地理位置优越。在东方新天地的4个入口分别统计顾客流量，可以发现，日均客流量20-30万人，高峰时可达百万人。商铺平均日营业额为8000-9000元，甚至到数万元。商业部分年营业额高达10亿元左右。

统计的结果表明，虽然进出每个入口的顾客人数不一，但年轻顾客和中年顾客比例基本持平，其中相当一部分顾客是穿着制服的高档写字楼职员，他们正是东方新天地的消费中坚。80%顾客是本地消费者。

据东方新天的工作人员介绍，在开业第一年，东方新天地的本地消费者和游客的比例是1∶1，第二年已改变为3∶1，第三年就成了4∶1。“目前，这个比例目前已经稳定下来。”

在东方新天地，随时都可以看到一些背着旅行包的老外，或者是西装革履的商务人士。王府井周边有十几家星级酒店，加上高档写字楼，所以东方新天地是这些外国游客和外国商务人士消费的好去处。每天下午和晚上是外国顾客消费的黄金时间。

五、商场规划与市场定位

东方新天地整个商场分了七个区。

东方新天地商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。

缤纷新天地

临近王府井商业街，人流量大，特别是观光旅游的客人较多，地铁站与东方新天地商场相连处就位于这个区。

缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛一个室内嘉年华。走进这个区，缤纷的色彩及具有节日气氛的装饰使人心情开朗，主要商铺有晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场等。

都市新天地

强调大都市的繁华，吸引都市消费主力军–青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品。还有一个以科学为主题，寓教于乐的索尼探梦科技乐园，青少年可以在此参加科学实践活动。都市新天地的整体色调为简洁的银灰色，先进的超清晰大萤幕使人感到科技发展的脉搏，整个区充满了高科技氛围，满足青年人的审美需求。此外，这里还有亚洲最大的钻石精品店之一的恒信钻石宫殿,展示艺术与科学完美结合的爱普生影艺坊、Apple

Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。购物之余，人们还可以从这里进入美食街，40多家食肆令人们尽享世界各地风味美食。

庭苑新天地

位于商场中部，与北京东方君悦大酒店相连。在这里，典雅的装饰风格中蕴涵着时尚的光芒，并汇聚着世界各地的顶级品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，带出高品味的消费理念。

寰宇新天地

这是一个追求时尚的人士不可不去的部分，在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。这部分商场装修豪华尊贵，格调高雅时尚，聚集这里的国际品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。

活力新天地

紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类最齐全的体育用品中心运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及五星级东方新世纪影院、时尚基地等主力店，展示现代生活便利新元素。

尊萃时光别馆

位于东方君悦大酒店与东方新天地首层连接处，是一个名表、珠宝的汇聚地，其中包括面积近200平方米的国内第一家欧米茄专卖店。其他已进驻的品牌还包括积家表、豪门世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳华珍珠及Shirely Jewellery等，为追求品质与时尚的人士提供更多的购物选择。

天空大道

位于东方广场平台层，是连接商场东方新天地及商务区东方经贸城的纽带。此处不仅为在商务区的客户在办公之余提供了舒适的休闲环境，伴随多家品牌及餐饮店铺的入驻更增加了此区域的功能性，更大程度的为消费者提供便利。入驻此区域的商户有多家特色餐饮店铺如高档新派中式餐厅东方寒舍、特色中餐家合私房菜、高档日式餐厅道乐、高档法餐凯帝思法餐厅、充满异国风情的咖啡厅星巴克和林宝坚尼咖啡店。另有高级厨具店博德宝、劳斯莱斯汽车展厅、顶级家俱店易简极家、尼康陈列室等。

六、交通情况

东方新天地位于人流、车流便利的交通干道旁，周边交通状况非常便利。 地面一层临王府井步行街，距离公交站点的位置在400米以内。地下一层与地铁一号线直接连通。

东方新天地拥有2000个地下停车位。四个停车进出口。

七、 东方新天地商业地产成功分析

(一)准确的市场定位与推广

东方广场被定位为国际性经贸中心，酒店每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，公寓里的住户多为外企员工。因此，东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业。

东方新天地一直在经营理念上坚持“协同效应”，其城中之城的设计为租户带来极大的便利，许多公司不仅是东方广场写字楼客户，也同样是东方新天地的消费者与东方豪庭公寓的租户。注重整体的营销策略，使得用户能够有机的融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。

东方新天地地理位置极佳，借助王府井长期以来形成的商业中心区地位，成就了其国内最大的商业航母地位。自开业以来，营业状况良好，日营业额平均为1000-2000美金左右。

但是由于王府井地区主要客流量为外地旅客，从而对东方广场的客流问题形成了极大的挑战和考验。现代大型购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是交通便利;三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。前两个条件没有问题，但是第三个条件确实是东方广场发展的挑战。

为了改变王府井客流与东方广场不相融的问题，据调查，东方新天地在开业的第一年就花费1100多万元用于商场推广，以尽快提升商场的知名度，同时改变北京市民不去王府井购物的思想。此外，东方新天地开始对租户进行10%的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。目前东方新天地拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。

东方新天地从开业时的冷清到现在的成功直接原因是定位的调整、招商的成功，而根本原因则是规划的成功。在1993年启动时，其设计规划是超前的，曾受到过很多的质疑，但实践证明，随着我国经济的高速增长，市民消费力的快速提升，日益壮大的中产阶级与追逐时尚的年轻白领，支撑了东方新天地的繁荣。可以看出，规划应该是前瞻10年，甚至是20年后的消费模式和特点，不能陷入眼前的统计数据当中，否则就会导致建成之时就是过时之日，但前瞻的规划必须以创新为核心，即根据未来生活方式、消费模式预测基础上的科学设计，仅仅把现有模式给一个美丽的概念进行包装，或是照搬国外的某些模式是不行的，必须真正抓住目标消费者生活方式的本质特征，创新盈利模式，针对性地提供最符合其消费规律的、最人性化的解决方案。

(二)ShoppingMall“一站式购物”

东方新天地很早认识到关键的一点：多功能的商店比传统商店更容易卖出东西!它应该是北京真正意义上的第一家shoppingmall，他们发现，顾客在购物的时候，目的性明确的单一购物行为在逐渐减少，更多的是通过“逛”来充分释放消费热情，完成集购物、休闲、娱乐、美食于一体的消费体验。东方新天地就是这样一个场所，地下地上两层室内步行街，足不出“户”，顾客就可以获得一切所需要素。

(三)设计理念独特

综合建筑群体的概念当年较为少见，同样是其一站式的消费方式全面迎合了人们的生活模式，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。

(四)成功的运营模式

东方广场整体经营面积逾10万平方米，全部采用出租形式对外经营，统一的业权使其能够有力的控制租户的质量并进行必要的清洗，整体把控商场的运营方向，及时调整运营策略。为了和商场整体的形象吻合，东方新天地对于商户有着严格的要求，和商场定位不符的商户被严格排除在外，进驻商户也要收到严格的监督。如果商户违反规定，就会被立即退约。

(五)优良专业的管理

优质且细致周到的服务，为东方新天地培养了一种管理文化，而这种文化会渗入商场的每一个角落，同时有效的培养了顾客的忠诚度。

(六)商业经营特色多元

新天地特地招进高档幼儿园和外资口腔诊所，这些特色调整，均取得了非常热烈的市场反应，尤其是对于很多住在东方广场的外籍员工。

(七)积极的宣传推广

每逢节假日及周年东方新天地都会举行店庆活动，同时，商品折扣率的幅度比较大，所以往往吸引到很远地方的顾客前往购物。

(八)提高餐饮比例

据资料显示，商场的餐饮大多在22%-25%的比例，但东方新天地已经达到27%。原因有两个：

一是商场办公楼群的体量是别的项目无法比拟的，30万平方米的办公楼等于国贸的两倍，办公人群对餐饮的消费需求很强。

二是东方广场靠近王府井，每天30-40万的人流量，虽然与步行街风格不同，仍有不少人会逛到新天地，并进行餐饮消费，加大了对餐饮的需求。

八、 北京商业地产综述

纵观国内外众多商业地产项目的成功发展，不难看出，成功运作一个大型购物中心项目，应该秉持长期经营的.观念，摒弃短线开发的心态，以引入专业化管理团队为关键，创立正确的经营目标和科学的管理体系。

租金持续上涨

伴随着商业地产供应量的加大，北京商业地产租金也持续看涨。之所以出现这种市场现象，主要原因之一是国际零售商大举进入北京市场。这也充分说明北京的商业地产正在进入一个黄金时代。

主题商业模式逐步获认可

随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。据记者了解，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。

经营目标明确

首先，一个专业管理团队在商业价值创造过程中能够实现的经营目标具体包括以下几个方面：

一是要为消费者创造舒适、愉悦的消费场所;二是要为商户创造富有效率的经商环境;三是要成为投资方(发展商)与商户之间的纽带，建立相互联系的利益体系，共同来提升商业物业的价值以至三方面的利益。

管理体系专业化

在建立了明确的商业目标后，还需要用专业化的管理体系来保证目标的实现。首先，是要创建良好的租户组合和体系，并在经营中注重对租户进行适当的调整，以适应不断变化的市场需求。

其次，是要建立有效的营销推广体系，在引起消费者关注的同时，也增加租户的经营信心。

再次，是要通过创建有效的营销环境，创建完善的客户服务体系，来建立顾客忠诚度，不断维护核心消费群体。

最后，是通过建立高标准的物业管理体系，来创造安全、舒适、整洁的购物环境和人性化的购物感受。

商业地产之不足

总体看来，北京商业地产发展迅速，少数项目经营火爆，虽有以上所述的东方广场、以及西单大悦城，新光天地等营业额年年攀高，也曾有搜秀、新秀水在开业后也面临经营惨淡的局面，问题大多存在于后续经营期间：

1、选址不够准确。对交通、周边环境、消费半径没有深入的研究，造成项目经营惨淡。

2、前期定位不够准确。许多商业项目不进行充分的市场调研，在没有充足的市场支撑的情况下，盲目定位，盲目拔高，不考虑实际情况，无法吸引到目标客户，造成项目经营失败。这一点在巨库项目及北京的首都时代广场表现的较为明显。

3、商业配套设施较为缺乏，休闲娱乐设施较少，无法长时间留住客流，同时也无法营造舒适轻松的购物环境。这一点在许多商业地产项目中都有所存在。

4、前期规划设计不够合理，造成后期的经营困难，同时难以招到主力商铺。

5、业权不统一，无法进行统一管理，无法对商户质量进行把控，同时由于一些业主急需资金，低价出租商铺，拉低了整体商业的租金价格。

6、经营中对外宣传不足，项目知名度无法打出。开发商及管理者与商户互相依赖等等。

总而言之，在所有业态中商业地产的专业性和操作性要求最高，而其所获得的利润也相当惊人，因此很多开发商即使从未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住机遇赢得竞争，获得商业地产项目的真正成功并非一个短线过程，必须放在一个更为长久、宏大、科学的目标及运作过程中实现。