旅游产品推广方案(楼盘推广方案)
旅游产品推广方案
旅游产品推广方案
新产品的开发是旅行社经营活动的一个起始环节，在开发出新产品后，旅行社还应继续对产品组合进行决策，并且结合市场需求和竞争状况注定出具有竞争力的价格，通过服务网点、代理商等各种渠道将产品传递给目标市场。与此同时，旅行社还需要通过广告，公共关系，销售促进和人员推销等多种方式开展促销活动，引导消费者了解并购买本企业的产品。这就是旅行社进行营销管理的全过程。
作为企业经营管理的重要组成部分，营销管理是为了实现组织目标而对旨在创造、建立和保持与目标购买者之间有益的交换关系的设计方案所作的分析、计划、实施与控制。
而旅行社营销组合则是指旅行社为达到目标市场上所追求的销售水平而采用的可控性营销变量的组合，主要包括产品、价格、促销和销售渠道四个方面(简称4Ps)。
营销组合是旅行社营销管理决策的核心，是各种市场营销手段的综合运用。营销过程包括：分析旅游产品、选择目标市场、定位产品、制定营销战略、实施营销计划。
一、旅行社产品线路组合
旅行社的产品组合是指旅行社提供给旅游者的产品线路产品项目的组合。产品组合具有一定的宽度、长度、深度和一致性。
旅行社的产品组合方式应遵循有利于促进销售和有利于增加企业利润这一原则，一般说来，拓宽产品系列有利于发挥企业的潜能，开辟新市场，同时能避免较大风险，“东方不亮西方亮”；加深产品系列可以促使企业经营专业化，适合更多的特殊需要，突出其特色；加强产品系列的关联性，可以增强企业的市场地位，提高竞争实力。
旅游营销人员处理顾客感知的过程称为产品定位，简称定位，主要技巧是策划产品形象，如高层次的、亲密的、优雅的周末休假地。产品或服务的定位应与目标市场的需求联系起来。标志是旅游公司尝试设计的一种统一、可识别的形象方式。依托自己的细分市场选择，度假区可以改进自己的服务设施，以匹配所选细分市场的需求。
对产品进行定位所采用的系统途径是制定产品有效形象的最佳方法。有效定位的三个步骤是，析产品，确定产品的主要特征和利益；认清现有定位和形象；将现有定位和市场营销目标进行对照比较。
对产品或服务进行分析，有两种不同的方法，一种是根据其特征，包括有形的和无形的；另一种是与满足潜在顾客需求和兴趣有关，即产品利益。特征和利益的分析都是产品完整分析的一部分。
市场营销人员需要确定的不仅仅是对现有定位有利的旅游产品特征，而且需要确定能满足当前非目标市场群体需求的产品特征。可选择忽视一些特征而强调另一些特征，以便重新定位产品，以吸引不同的目标市场。
公司通过吸引目标市场，树立可识别的形象来对产品进行定位；定位陈述把产品放在竞争对手的环境中定义；通过分析产品吸引力和产品特性来确定产品的定位；有形和无形特征都是产品或服务的质量，利益显示产品或服务满足顾客的需求程度；
旅游产品的定位陈述能使员工更好地理解顾客期望，共同实现使顾客满意的
目标；公司依据目标市场、直接或间接竞争对手对其产品进行定位；依据价格和质量对产品定位更有效；当相对于产品类别定位时，应突出强调你的产品与其他旅游产品的区别；在潜在顾客心目中树立公司或目的地形象，比产品的实际属性更重要。
营销组合的特点：
（1）旅行社的营销是一种服务营销。旅行社的产品是一种服务，员工的工作态度、主动性直接影响到产品质量和旅游者的满意程度；服务的无形性，使得旅行社产品需要借助宣传手册等实体形式来直观地证明和展示产品质量，以获得旅游者的'信任和认可；在旅行社的经营过程中需要为旅游者提供不同的服务。
（2）市场营销组合是旅行社可以控制的经营手段的组合。市场营销组合因素属于企业内部可以控制的因素。如决定和设计产品的结构、质量、数量及价格，自由选择广告宣传手段、销售渠道和方式，制订促销预算等。同时还要注意外部环境的变化，及时调整内部可控制因素。
（3）市场营销组合是一个函数。市场营销组合的整体效果是一个函数，自变量是“4Ps”中每一个项目的内容。只要其中任何一个因素发生变动，就会出现若干新的组合，产生不同的效果。
（4）市场营销组合发挥的是整体作用。按照系统理论，旅游市场营销的作用不是其中每一个构成要素所发生的作用简单相加的结果，各个因素的相互配合作用，会使整体效应超过每个因素各自单独产生的效果的总和。
二、旅行社产品营销的价格特点与相关要求
1、相关性强：旅行社的产品是由不同服务供应商提供，然后再由旅行社加工组合而成。因此，旅行社制定合理的产品价格，不仅是实现旅行社自身价值的方法，也是其他相关企业实现经营目标的途径。
2、不易控制：由于旅行社产品具有较强的综合性，旅游业中其他部门和其他相关行业产品价格的调整都会直接或间接作用于旅行社产品价格。因此，旅行社的价格决策是在一定范围内的决策，受到较多的约束。
3、时间波动性大：一是旅行社的产品具有不可储存性，如果不能在特定时间内销售出去，就无法实现其价值。如果预订了房间，客人达不到预订数，就要承受退房的损失。因此，旅行社在需求较少的情况下会采取降价刺激需求；另一方面，旅游需求的季节性明显，造成价格的季节性波动。
基本要求:采取以成本为中心的定价策略,确定旅行社产品的基本价格；采取以顾客导向的定价策略，修订已经确定的基本价格，以更好地适应市场需要。
为体现物有所值的原则，使旅游者满意,其产品定价区域应宽一些,拉大最低价格与最高价格的差距,使旅游者感受到价格不同服务内容和服务水准的差距。
三、旅行社产品的促销
1、促销的概念和功能
促销是通过与市场进行信息沟通，赢得顾客的注意、了解和购买兴趣，树立旅行社产品的良好形象，从而促进销售。促销的过程就是信息沟通的过程。
促销要素：媒体广告、销售推广、直接营销和公关。
促销的功能：有效的促销组合具有向潜在旅游者或中间商提供产品信息；劝说人们形成对特定产品和品牌的偏爱,或在特定旅行社购买旅游产品；诱导旅游者的购买行为即刻指向营销者所提供的产品。
2、促销管理
促销管理是协调不同促销要素的活动，包括设立特定要素试图达到的目标；制定确保目标实现的预算；设计实现目标的具体实施计划；评价效果；采取必要的改正措施。
（一）旅行社促销策略的制定
1、旅行社促销策略的制定流程
旅行社总体发展战略、旅行社营销策略、旅行社促销策略、总体目标、总体预算、要素组合、要素目标、要素预算、要素设计、促销策略的实施、促销策略效果评价。
旅行社总体发展战略和旅行社营销策略是制定旅行社促销策略的基础。而促销策略中，总体目标是基础,总体预算是保障。总体目标是确定旅行社促销策略的基础和核心，旅行社所有的促销要素目标都必须为总体目标服务。目标决定预算。所有促销要素预算都受总体预算的限制。总体目标是评价促销效果的依据。促销效果是检验促销策略有效性的重要环节,也是不断提高促销管理水平的重要途径。
（二）旅行社促销要素组合
旅行社促销要素组合是指在特定促销目标和促销预算指导下,对不同促销技巧的结合形式。
1、促销要素组合取决于三大因素
(1)旅行社的促销目标和促销预算,并起指导作用。
(2)旅行社产品的特征和目标市场的特点。
(3)不同促销技巧的特点和适应性。
2、旅行社促销要素和技巧
（1）媒体广告宣传
媒体值得是大众传播媒体。媒体广告包括电视广告、杂志广告、报纸广告、广播广告、因特网广告、户外广告。不同的广告媒体传播速度、覆盖范围、时效性不同，要了解和掌握不同媒体的特点。
（2）营销公关
公关的目的是与所有企业公众建立良好的关系。公关都是以具体的产品品牌为中心,如通过新闻媒介传播产品信息,以品牌形式赞助公益活动等。可分为主动性营销攻关、防御性营销攻关。
（3）销售推广。包括面向行业的销售推广和面向消费者的销售推广，以前者最为普及。
面向中间商:组织旅游中间商熟悉业务旅行、旅游博览会，给予交易折扣、联合发布广告、组织销售竞赛与奖励、提供宣传品等。
（4）直接营销
①人员推销:销售员直接上门推销产品，这是传统做法。
②直接邮寄:向旅游者寄送产品目录或宣传品，这是新做法。
③电话营销：向内营销如免费电话,吸引旅游者使用电话查询或预订产品；向外营销是销售人员通过电话劝说旅游者购买其产品。
④因特网营销：在因特网上公布产品，旅游者在网上预订。
（5）现场传播
在旅行社营业场所陈列宣传品,进行内部装饰,向旅游者传播产品信息,增强旅游者的购买信心,促成购买行为的发生。
旅游产品营销策略
我国高校学生旅游市场近年来发展迅速，潜力巨大。高校学生是一个不可忽视的旅游消费群体，高等教育投资为其带来较为可观的收入前景，必将使他们成为未来旅游市场的中坚力量。分析探讨适应高校学生旅游市场的产品特征及营销策略，不仅有利于旅游企业开发并成功运作该市场，而且对我国旅游业长远发展有深远意义。
一、 我国高校学生旅游产品营销的可行性分析
目前国内旅行社基本上没有专门针对高校学生进行的旅游产品设计及促销活动,这反映了一个客观存在的市场空缺信息。
1、优势：该市场具有规模大、成长趋势稳定和消费特征趋同等优势。表现为：高校学生是一个具有相当规模且每年都在不断更新的群体,有足够大的市场容量和开发空间；高校学生是一个延续性很强的目标市场，有较高的品牌意识,容易保持较好的忠诚度,后续消费潜力持久；高校学生市场出游特点表现为一体化,体现在出游动机、出游时间、消费行为、消费水平等方面的趋同性,此特性有利于旅行社有针对性地设计旅游产品。
2、劣势：高校学生旅游消费水平较低，对价格较敏感。但一般大众化旅游产品很难满足其需求，旅行社应权衡近期和长远利益,意识到高校学生旅游消费的规模性和持续性，加强营销力度。
3、机会和挑战：我国高校学生旅游市场尚处于开发阶段，潜在空间巨大。对旅行社而言，面对既关注感官体验、又重视精神需要和心灵享受的大学生，如何开拓市场、扩大宣传、提供高质量的定制化服务是一种挑战。
开展旅游市场营销可使高校学生了解风土人情、开阔视野、缓解学习压力、愉悦身心，具有可行性。
二、 目前我国高校学生旅游产品营销中存在的问题
1、旅游企业重视程度不够，市场供给不足。旅游企业认为高校旅游市场盈利少，把其作为经营项目的很少，传统服务观念和产品远不能满足高校学生需求；市场供给不足，与市场经济体制下产业化要求相差甚远，无法使高校学生潜在旅游需求转变成现实需求。
2、旅游产品针对性、创新性及差异化不足。目前，高校学生旅游市场缺少
适销对路的新品种及多品种旅游线路，很少有专门针对高校学生设计的产品,大多数旅游产品或线路是把为一般游客设计的旅游产品简单“克隆”套用在高校学生身上；针对高校学生旅游的心理、生理分析不够，旅游服务在数量上、质量上不能满足其需求；针对高校学生的旅游项目少且差异化不足，难以激发学生情趣。因此，高校学生旅游消费市场整体表现沉寂。
3、旅游宣传具有明显的季节性，主要集中在假期。假期是学生旅游旺季，尽管“五一”、“十一”也有大批高校学生出游,但这两个时段是全国性旅游“黄金周”，旅行社往往把宣传营销精力集中于其他大众旅游市场，没有专门针对高校学生市场开展营销活动。旅行社应该考虑淡、旺季时间的制约性，统筹兼顾，对高校学生进行切合实际的宣传。
三、 我国高校学生旅游产品营销对策与策略
高校学生是一个特定的旅游消费群体，旅游企业应针对性地进行宣传营销，刺激潜在旅游需求，培育一个有规模、有潜力并稳定增长的客源市场，实现旅游市场可持续发展。
1、产品策略
高校学生自我意识、独立意识较强,他们希望从旅游活动中获得成就感和满足感,并以此作为取得成功的象征，因此，探险游、自助游等较适合该目标市场；高校学生思维活跃、求知欲强,因此，要注重开发富有知识性、历史性、教育性和文化性的“文化特色游”旅游产品，应注重挖掘其文化内涵，开发如武夷山的茶文化、苏杭的丝绸文化、道观寺庙的宗教文化、敦煌莫高窟和龙门石窟为代表的石窟文化等一系列具有鲜明文化特征的旅游项目；线路策划应从经济角度出发，推出以火车、汽车交通工具为主的中、短程旅游线路，出游时间2～5天为宜。
2、价格策略
采取小包价等灵活的价格策略。针对高校学生自我意识和独立意识强，外出旅游不愿受限于旅行社固定安排的心理，采取小包价旅游，其业务包括往返机票、火车票、住宿安排、用车等，项目可增可减，这种“基本项目——自由选择”的小包价形式既符合高校学生旅游需求个性化发展趋势,又能为其省去自助游的诸多麻烦；旅游市场季节波动性较大，经营者应采取灵活的价格策略，淡、旺季实行不同的浮动价格，争取做到“淡季不淡”,有效平衡学生旅游市场。
3、渠道策略
高校学生旅游营销渠道的选择,既要突出重点,又要广开渠道:
（1）建立并完善高校学生旅游信息系统。及时、准确、快捷地将各地旅游信息传到高校学生市场中，高校学生通过旅游信息网可直接到旅游供应商处购买所需旅游产品；建立由旅游广告、旅游促销、旅游标识、导游解说、标识牌等构成的各旅游地解说系统，最大量地将旅游信息传递给旅游者。
（2）旅行社在市区繁华点、学校相对集中区设立“高校学生旅游问询中心”,通过不定期问卷调查形式,了解高校学生消费心理、行为特征,以把握市场动态，适时推出新产品，为其提供高质量、个性化、多样化的服务。
（3）旅游企业应同当地教育机关、学校、学生社团、旅游组织保持紧密联系，及时了解高校学生旅游需求变化，推出新产品。
4、促销策略
要吸引高校学生参加旅游，除了独特的产品和合理的价格外，促销策略必不可少：
（1）强化广告宣传。在高校学生感兴趣的报纸、杂志上推出旅游专版,详尽介绍品牌旅游线路、旅游目的地特色；运用立体宣传媒介(VCD、广播、街灯、彩旗、招牌、车身广告、网络等),强化宣传效果；选择最佳时机,形成超前的、持续的宣传效应,刺激高校学生旅游欲望,促成其旅游-行为。
（2）利用网络营销。该营销方式成本低，优势明显。旅行社应与高校学生建立良好的互动关系，在已开发的旅游网站或校园BBS系统设立学生旅游网页或版面，设置定制化订购和即时反馈系统等。
（3）加强人员促销。可考虑招募学生代理，如邀请学生组织(学生会、各种学生社团等)代表参与旅行社旅游项目策划，并赋予他们一定程度的决定权和自主权，激发其积极性和创造性，使其更好地为学生服务。
（4）采用销售促进。针对高校学生价格敏感特点,使用会员卡和积分制促销，如：只要参加一次由旅行社组织的学生旅游团,即获会员资格，将消费额累积为会员积分，积分越高价格优惠越多；针对高校学生聚居集中特点,可通过举办校园旅游系列讲座或多媒体现场展示及发放小册子或印有旅行社名称的赠品等活动，培养学生品牌忠诚度,同时提高旅游企业社会认知度。
5、其它策略
营销过程中，应体现服务性。尽管高校学生消费水平较低，但对服务内容和
服务水平十分敏感，旅游企业应“以人为本”，强化服务意识，做好高校学生旅游市场营销工作。
四、 结语
随着我国国民经济和旅游业的迅速发展，大力培育、发展我国高校学生旅游市场，加强该细分市场的营销宣传工作，将缓解我国旅行社的恶性竞争，推进我国旅游业的健康、持续发展，意义重大。
旅游市场推广方案
一、推广背景
回龙天界山景区位于辉县市上八里西北部的太行山深处，景区包括红色景观、自然景观、人文景观等上百处。回龙大峡谷形若巨盆，貌比苍龙。景区内，一落千丈的红岩绝壁，绵延无际可谓鬼斧神工。青山、碧水、白云、蓝天与古树、林荫、山风、民宅相映成趣，组成独领太行风骚的奇特佳境，天界山的特色是自然风光。因其前面是回龙景区，经改名后需扩大其名声，树立景区品牌，形成具有其特色的旅游休闲景区。 新乡市位于河南省北部,北依太行。古老的历史给新乡大地孕育了灿烂的文明,得天独厚的地理优势和便利的交通,使新乡成为旅游度假的绝佳去处。但是新乡旅游业成绩却不甚理想,其根本原因之一就是新乡市的旅游市场营销存在着缺陷,影响了新乡市旅游形象的建立,未能打造真正的新乡市旅游品牌。从新乡市旅游营销现状来看,整个旅游-行业营销意识不强,营销能力不高,旅游市场营销战略与营销计划尚停留在初级阶段。有的景点鲜为人知,缺乏整体形象的对外宣传促销。因此我们要进行大力推广增加景区知名度。
二、市场状况
新乡市频临太行山系，景区开发点较多，有八里沟、万仙山等各个景区，天界山即之前的回龙景区则面临较大的挑战和市场竞争。 随着旅游业市场化程度的明显提高，越来越多的跨国旅游企业携带其“ 强势品牌”对中国旅游市场进行大面积的高速侵吞，旅游景区的竞争越来越表现为品牌的竞争。天界山景区能否赢得旅游市场关键则在于景区的知名度，这就需要做好市场推广工作。此次推广计划主要
在新乡市市区，面向广大人民群众。旅游市场潜力较大，具有很大的市场规模。
三、项目现状
天界山景区是国家森林公园、地质公园、国家太行猕猴保护区、国家级红色旅游景点，规划开发面积43平方公里，南距河南·新乡65公里，距省会郑州130公里。景区分为太行亲水新传奇——龙吟峡、360度看太行——云峰画廊、祈福问道天下铁顶——老爷顶、休闲度假胜地——张沟、太行圣境——十字岭五部分，境内景观集聚奇、雄、绝、特、怪于一体，典型代表了南太行风光特色。境内九峰竞秀峰岳形胜、沟壑纵横千姿百态、太行山障百里横亘、红岩峡谷千尺跌崖、亲水乐园瀑飞溪喧、太行云海佳境升腾，一幅幅如诗如画的卷轴鬼斧神工、震撼人心。红色旅游：全国劳动模范、2002年《感动中国》十大新闻人物，被誉为“太行赤子”——张荣锁光荣事迹的国家级红色旅游景点组团包括：蜿蜒八公里，如巨龙腾飞，腰缠9座峰梁，终达摩天崖的绝壁天路；曲折盘旋，虬如巨龙呈S型，扶摇千米，直达红岩绝壁之上、云际天外的青峰关隧道。自然风光 太行巅峰圣境，诗境如画太行尽在大美回龙。
目前鉴于景区更新换代时期，景区门票特有优惠，凡是有新乡市民身份证的均可享受半价优惠，原价60的门票现价仅售30，价格上较有吸引力。同时又有组团优惠价格，20人以上即可成团，一人78元包含从新乡市到景区的来、回路费，同时还带一位随团全场陪同导游。在组团上配备导游是天界山景区的一大特色，能吸引游客。 .
四、推广重点
通过对新乡市各个方面的了解，我们把目标首先锁定在各个行政小区有凤泉区、牧野区、红旗区、卫滨区，主要对这些地区里的居民住宅区进行宣传推广。其次目标定在各大高校校园内，新乡有五所高校，具有很大的学生旅游市场。再次就是把目标瞄准各个企事业单位，对于发给员工旅游福利的企事业进行介绍景区并做好推广。
五、推广阶段划分
1、小组成员一起去四大小区的的居民住宅进行宣传，派发景区的宣传单，并做好讲解工作，使人们信服并对景区产生旅游的兴趣。
2、进入各大高校宣传，尽量能找到老师帮忙就找老师，也可以找学生会的同学帮忙宣传。然后去一些可能会在假期组织员工去景区旅游的企事业单位进行宣传推广。
3、在此期间一直坚持进行网络推广，通过博客、贴吧、微博、QQ群等方式推广。
楼盘推广方案
楼盘推广方案_在售楼盘推广方案
楼盘推广对产地产业的扩大知名度和人气有显著作用，尤其在这个酒香也怕巷子深的时代，策划好一个推广方案就显得很有必要。现在爱汇网小编就来为你提供一些楼盘推广方案参考。
楼盘推广方案1
楼盘的风水策划布局合理，不但能有效合理的利用土地还能加快整个楼盘的销售速度，提高了楼盘的升值潜力，长远来看，客户入住后平安健康运气好，口碑相传，也为开发商以后的楼盘开发销售做了无形的宣传。特别是在客户越来越成熟、越来越挑剔，要开发出一个成功的楼盘并非易事，这需要全方位、多层面的有机配合才成。当然，风水策划就是其中一个重要方面，因为成功的风水策划，可以使开发商与业主达到双赢的结局。
1、选址
从风水角度，地块过去用途对新开发项目是有影响的。如过去曾做过医院、太平间、墓地、监狱、刑场、屠宰场等使用，是下乘之地。要是精明的购房者知晓，并口碑相传，对楼盘销售的负面影响是必定的。比如东莞东城的一些楼盘，位于曾经的乱葬场和刑场上或者是紧邻曾经的乱葬场和刑场，租售已经受到一定程度的影响。这种情况下，营销策划中就必须要介入风水销营来扬长避短。
2、楼盘主门方位
适合做主门的道路最好为二、三级马路，因为道路就为水，水为财。主门是整个小区的主纳气口，也是吸财之位。一般原则主门要在短边较佳，刚楼盘必形成外小里大的口袋状聚气形，使园区的吉气、生气不外泄。
如果马路太宽、太大，如城市干道，车流量大，相当于水太大、太急，这样的财，一个小区难以收留，也就当无财可言了
如果主门前的道路过窄，三级以下马路或小巷，也为不吉。会造成气路不畅，生气无法入小区。从使用方便的角度来说，因路窄也必会经常出现塞车等现象。
3、楼宇布局
开发商在项目高矮楼宇的布局上应遵循风水原则，该北面高、南面低、东面高、西面低，这样方可达到项目楼宇的最佳采光，风水的角度便是吉祥。
楼宇排列忌形风口。楼宇比较多，有时会形成“风口”，对受风之极不利。
如果中间为路，特别为人流较多或可行汽车的路，且正对大门，则也不利。
要避免两座相邻的楼宇间距离太近，特别是高层建筑，太近会形成一道狭窄通道，通道处就相当于自然环境中的两山风口处，从科学角度或风水角度都不宜。
4、楼宇形状
【一忌】相近楼宇间楼体棱角太突出，造成楼体间尖角互射，形成煞气，产生不利的风水效应。如香港中银大厦，像把擎天剑，锋利无比，对旁边的楼盘杀气腾腾。
【二忌】建筑上大下小，呈倒三角形，如东莞新海关大楼，上大下小，“摇摇欲坠”给观者以不舒服的感觉。
【三忌】建筑中空，像心脏被挖空了。
5、景观布局
在风水全程营销中，景观布局非常重要，布置得当，会增加项目的吉祥程度，提高楼盘附加值，增加楼盘的卖点。北京星河湾不惜重金从智利引进两株价值40万元的名贵棕榈树，以达招财进宝。植物还可净化不良风水场。
景观风水局是，用得最多的是水景，因为中国传统认为“以水聚财”，水的形状和位置设置得当，必大利业主财源。
植物在风水布局中很重要，自古有“树茂则宅兴，树枯则宅衰”的观点。
楼盘过去曾做医院、墓地等，多栽种植物可吸收不良气场，净化风水。
6、售楼处
售楼处的风水策划也是非常重要的，会直接影响楼盘的销售状况，策划出售楼处旺财旺运的风水形势，是营销策划的重要部分。
售楼处外观要有气势，内部要宽敞、明亮。
售楼处门前要个明堂，即大片空地，不单是停车需要，更是风水要求。
售楼处内部形状要方正或外小里大，坚决避免外大里小的退财形。
售楼处入门口处要留足空间，忌将沙盘置于入门明堂处，造成空间局促。
7、楼书
在楼书撰写时，要由建筑风水策划人员提供楼盘建筑风水解说的文字资料，把建筑风水内容作为一处重要方面体现出来。但需注意，重要不等于过多，如果描绘文字过多，会起到适得其反的效果。
8、开盘策划
开盘庆典是项目对外亮相的最佳时机，因此建筑风水文章也要在庆典上做足，但适可而止是万事归终的原则。很多楼盘在庆典上按排几分钟的项目建筑风水解说，都收到了很好的效果。
避免互相错位或尽端式的“断头路”，避免产生正对道路的建筑接受路冲。
道路系统争取南北、东西走向，同时还应避免正子午、正卯酉走向。
力求平直，避免弯曲;交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。
楼盘推广方案2
一、整合传播策略的原则
1、差异化
①市场差异化
本地开发商对市尝消费群体、概念的细分还不成熟，大多数开发商不注重项目的定位策略，都本着多、广、利的初衷进行开发、设计、推广，这就不可避免的导致本埠市场存在严重的级别分化及空白遗漏地带。虽然近来外埠实力雄厚的开发企业入驻本土，但几乎都是大规模开发设计，因此受到时间、片区、价格等因素制约。导致客层对其无所适从，在漫长的考察、等待过程中，一点点将购买信心消耗殆荆
再看区域市场，以新阳路为轴，向东为经纬街，向南为大直街，向西为学府路、埃德蒙顿路，向北为友谊路，这个片区久无新高档物业，已经导致部分客流找不到一个良性出口
本项目的定位策略是对本地市场及区域市场细分的结果，另外也是对目标消费者的细分。所以差异化推广策略无论是对于整体市场还是区域市场及目标客层，无疑都是有轰动效益的。
②消费客层差异化
目前哈市的地产市场真正作到以目标客层为中心而开发设计的项目及其少见甚至没有，大多都是先建项目，后期再找消费者，有的项目竟然同时涵括几个目标群。由此引发想买的买不起、不想买的硬是投放广告劝诱其购买，这中定位与实质不对称的现象直接导致了销售的成败。必然导致消费者细分不够，混淆市场，同时也导致项目在市场及消费者心目中的“摸不准”现象。
由于现在购房者心态成熟、具备维权意识，这对传统的开发商及项目是一种挑战和机遇。
③概念差异化
哈市所存在之公寓项目，大都不甚成功，主要是因为只有概念口号没有实际支撑点;另一方面就是推广与实际层面不对称;还有就是根本不是公寓硬说成公寓。
如果我们能够深化星级酒店公寓概念，引进国际星级酒店管理集团进行管理服务培训，借此引发的新闻效益和酒店公寓概念的差异化，必将为本埠地产市场带来强大的冲击，同时也为宝宇地产品牌族谱中加入一颗新星。
2、体验式
必须注意，我们的项目与普通高档住宅不同，也不同于一般意义上的公寓，要在传播上为本埠消费者和楼市带来全新感触，实现以上所述之差异化，必须强化目标的客户体验历程。
项目的传播不仅仅为目标客户描绘和承诺，而是落到实处，可以大胆的让目标消费者体验这种感觉——样板房、设计说明、精装方案、材料展示、管理服务模拟演示、与知名酒店签约进驻。这都是我们在传播中为客户带来的体验接触点。
3、品牌模式
塑造、延续宝宇地产品牌物业开发模式，带动整体开发楼盘走势，奠定今后物业项目(尤其是区域内临近项目)开发销售基础
二、传播定位策略
1、项目定位
①定位原则：
体察本埠市尝尤其是区域市场细分空白;发现我们所生活的城市中人们的隐性需求;对项目自身配套有信心
楼盘推广方案：品牌高度
金领专属，全城唯一星级酒店式公寓
完全按照星级酒店公寓的标准来打造，由香格里拉酒店管理有限公司担纲全程管理。
B：品质高度
二梯三户，星级酒店大堂;以总统套房为设计理念的户型设计;高档精装修(全部采用各国进口顶级材料);享受城市核心高配套标准——卫星电视、超市、多功能会所、酒店、休闲娱乐、金融服务、商务服务、交通……。
通达世家形成了相当成熟的社区氛围，许多公建和设施已经成型，后期购买铂宫的业主完全可以共享，这也是其它酒店式公寓所不具备的。
C：服务高度
直接引入国际著名酒店管理模式
实行五星级酒店管家服务
如小时工;预定车、机票;儿童托管;家居清洁、洗衣、订餐、送报
按照星级酒店的服务标准来打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店担纲全程管理。在提供国际超前的“大管家式”管理服务的同时，24小时纯酒店服务、家政服务、商务服务、文化娱乐服务、全套智能化管理服务、宽带信息网络服务，星级酒店礼遇。租务代理，委托经营稳收租金，拥有固定回报(建议)。
②项目定位的理解
纯粹的星级酒店公寓
哈市第一个四星级酒店式智能公寓
哈市核心区位的精装星级高级公寓
以功能配套驱动服务与概念;以著名酒店介入管理驱动品质;以核心区位功能驱动项目竞争力和业主的身份影响力;以宝宇品牌驱动项目信赖度;以文化驱动项目人文内涵。
③项定位的支持点
楼盘推广方案：目标人群充沛
哈尔滨本就是省会城市，经过多年发展，已经发展成为北部省会城市中的亮点。经贸日益发达、新兴行业、高薪职业等因素衍生众多才智金领;越来越多的来哈投资企业产生的商务候鸟族群。而哈市从未有纯粹的高档酒店公寓项目出售，造就整体市场上的空白，因此，在一定心理认知层面上，项目的出世，会较容易引起市场及行业轰动。
以新阳路与通达街交汇处为结点的区域市场，久未有新项目上市，尤其是高档物业。另一方面新阳路上以恒祥家园、龙凤大厦为首的烂盘导致区域市场东向部分的购房者找不到消费出口，加之在媒体暴光的欧洲新城物业丑闻从区域市场西部拦截，从而奠定了目标人群的`充沛。
B：区域配套与项目定位相契合
新阳路虽北比不上友谊路的僻静、尊贵;东比不上经纬街、中央大街的繁华;西比不了学府路、埃德蒙顿路的廉价(相比而言)与学术氛围。(西大直街无直接可比性)。但是，新阳路的公共配套却是有目共睹，基础设施齐全——医疗、金融、邮政;公共设施齐备——公交线路繁多，路桥网密结、酒店、食肆、商务、休闲、娱乐、购物;毗邻道里中央大街、哈一百两大商圈，便利性毋庸多言。针对项目定位，区域配套设施完全切合项目的操作性与大众之心理认知。
C：开发商品牌递进式战略考量
处于对开发商整体市场操作战略的考虑及执行，项目的定位亦是相切合的，能够带动下一个项目的市场品牌高度，也较好的与通达世家其到维系作用，起到一个承上启下的品牌战略发展路径。
2、品牌定位
①品牌定位语
星级家品 荣耀逸生
楼盘推广方案：品牌名称与定位语组合示意
定位语阐述
既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式又吸收了信息时代写字楼的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
突显项目主题定位——星级酒店式高级公寓的尊贵与业主之荣耀，以公寓生活品质为切入点来阐述业主的身份与影响力;同时体现项目特质——酒店式公寓，将目标消费人群的需求与项目定位融合一体。
另外，在传播应用上，亦比较易于应用，能够说明品牌主题定位与内涵。
②铂宫到底怎么样?——品牌写真
如果铂宫是一个人，对他的描述应是如下：
他出身正门，虽不言功名，却将信赖与诚实深植于人心;身处核心地位，却贵而不奢，华而不娇;纵使身处纷纭闹世，亦能保持冷静睿智;事业与人生的高度使他更能理智对待生活，对生活的标准更是一丝不苟;他具备超前意识，以顶级标准要求自己;他有自己的一套行事准则，使别人无法逾越与抄袭!
3、谁会注意并可能成为铂宫的主人?
高薪行业中高级主管、经理
大型公司集团驻哈高层、经理
高薪自由职业者及相关资深人士
青年财富阶层(大多具有实力的家庭背景或其它背景)
专业行业(网络、广告、演艺、文化、规划、IT、艺术等)及个性行业老板、高级主管和资深人士
外籍商务人士及投资人士
4、铂宫的主人将是谁?——主体目标消费者描述
①回归型居住者
工作中、社交中善于融合
但当浮华淡去，面对生活时，迫切希望回归自我空间;或事业达到一定高度，需要一个切合自身形象与便利使用的家居场所。这类群体在年纪上会偏大一些，但是购买实力也非常强!大多要集中在32——40岁之间，已经饱尝资本积累的艰辛，对事业保持热情，但同时也学会放松自己，更加冷静的支配生活与财富，眼光比较精准，往往会在购买行为中搀杂投资的意味。所以这类群体是我们的主力消费层之一。
②特立独行型居住者
已经形成社会地位的格调，有投资眼光，主观性或客观性希望在别人眼中被识别出这种级别和高度，所以不喜欢传统社区与各色人等陈杂、太过张扬的大型社区。他们大多拥有自己所喜爱的职业，而且是生力军、中流砥柱，有很强的独立意识及文化素质，善于在寻找新事物并识别其潜在的发展态势。
③职业型居住者
个别职业或其它习惯、个性使然，追求简单性、隐蔽性生活，不喜欢与各色人等杂居生活;但要求居住空间的品位、档次必须与自己的个性及形象相符。有一定的购买实力，比较追求新颖的概念及形态，对新兴事物保持关注态度，当然眼光也非常挑剔与犀利;所以对于自己看好的东西也会不遗余力的告诉好友或同事。这类群体是我们的主力客层之一。
楼盘推广方案3
一、计划概要
针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城2015年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
二、机会与问题分析
项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析
基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析
枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析
截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。
三、目标
1.财务目标
一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元
2.市场营销目标
一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。
四、市场营销策略
目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。 产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。 价格：价格稍高于市场水平。
配销渠道：1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。4、服务：提供全面的商业物业管理。
广告：1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。
五、行动方案
1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。
2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选
3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作发布
4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。
5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期
6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘
8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
9、2014年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘
10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记
11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘
六、控制
按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。