假设开发法的基本方法(假设开发法的操作步骤是什么)
1.假设开发法的操作步骤是什么
资产评估师《建筑工程》知识点：假设开发法的操作步骤 知识点：假设开发法的操作步骤 （一）调查房地产的基本情况 （二）确定被估房地产的最佳开发利用方式 （三）预测房地产售价 1。
出售的，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。 2。
出租的，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。 估计以下要点：单位建筑面积月租金或年租金、房地产出租费用水平、房地产还原利率、可出租的净面积。
（四）估算各项成本费用 【利息的计算】 预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算。 开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。
若有分年度投入数据，则可进一步细化。如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。
开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。 （五）确定开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。
计算基数： 投资回报利润率：一般为地价、开发费和专业费三项。 销售利润率：一般为房地产售价。
（六）估算待估对象价值 在运用公式求取待估对象价值时需注意待估对象所对应的时点。 。
2.1. 假设开发法,市场法,收益法的本质,理论依据,适用对象,条件是
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。
假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以
预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值
市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地
市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易
市场法估价的操作步骤：
1. 搜集交易实例；
2. 选取可比实例 ；
3. 对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；
4. 求取比准价格
三类修正：
交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同
市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）
房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。
收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。
收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）
收益法的操作步骤：
1. 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。
2. 预测估价对象的未来收益（净收益）。
3. 求取报酬率或资本化率、收益乘数。
4. 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
3.假设开发法的基本原理是什么
假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的理论依据是预期原理。 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产；适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。
运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行： 1）调查待开发房地产的基本情况； 2）选择最佳的开发利用方式； 3）估算开发经营期； 4）预测开发完成后的房地产价值； 5）测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 以上是我对于这个问题的解答，希望能够帮到大家。
4.假设开发法的应用范围
假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
5.假设提出常用的方法有哪几种
见说明：
(1)举例
(2)做引用
(3)作比较
(4)列数字
(5)类别
(6)打比
(7)摹状貌
(8)定义
(9)作诠释
(10)画图表
(1)举例
举实际事例说明事物使所要说明事物具体化便读者理解种说明叫举例
运用举事例说明说明事物或事理要注意例代表性二要注意例适量性
(2)做引用
使说明内容更充实具体引资料说明引资料范围广经典著作名家名言公式定律典故谚语等
(3)作比较
说明某些抽象或者比较陌事物用具体或者家已经熟悉事物比较使读者通比较具体鲜明印象事物特征往往比较显现
作比较候同类相比异类相比事物进行横比事物进行纵比
(4)列数字
使所要说明事物具体化采用列数据便读者理解需要注意引用数字定要准确误准确数字绝能用即使估计数字要靠根据并力求近似
(5)类别
说明象按照定标准划同类别类类加说明种说明叫类别
类别复杂事物说清楚重要
(6)打比
利用两种同事物间相似处作比较突事物性状特点增强说明形象性性说明叫做打比
说明文打比说明同修辞格比喻致同比喻修辞明喻、暗喻、借喻说明用明喻暗喻借喻则宜使用
(7)摹状貌
使说明象更形象、具体进行状貌摹写种说明叫摹状貌
(8)定义
用简明语言某概念本质特征作规定性说明叫定义定义能准确揭示事物本质科技说明文用
定义候根据说明目需要同角度考虑着重说明特性关于定义；着重说明作用关于肥料定义；既说明特性说明作用关于统筹应用科定义
(9)作诠释
侧面事物某特点做些解释种叫诠释
定义诠释采用某某语言形式形式相同何区呢般说字两边能够互换定义；能互换诠释
例能制造工具并使用工具进行劳高级物句改能制造工具并使用工具进行劳高级物意思变雪云形种固态降水物句改云形固态降水物雪由辨别前句定义说明句诠释说明
(10)画图表
复杂事物说清楚采用图表弥补单用文字表达缺欠些事物解说更直接、更具体
6.土地剩余法和假设开发法两种土地评估方法的异同点
剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。剩余法是在估算开发完成后不百动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。
剩余法是一种科学实用的估价方法。剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的价格度剩余。
计算公式：
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-发展商利润
根据剩余法估价的原理和特点，剩余法估价的程序为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；专（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；（5）测算土地价格。
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价；（3）仅将土地或房产整理成供直接利用的土地或房地产的估价，此时属公式中的楼价为整理后的土地或房产价格，建筑费用为整理费用；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。
7.假设开发法总结和运用是怎样的
对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的"倒算法"。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。 运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况"变成"未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。 在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。 新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。 开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 以上是我对于这个问题的解答，希望能够帮到大家。
