旧城改造项目设置(旧城改造补偿安置费如何做账务处理)
1.旧城改造补偿安置费如何做账务处理
收取拆迁补偿费的会计处理 不论是何种补偿方式，有一点是相同的。
拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。
政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。
企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。
因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享；“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。
迁补偿款的涉税处理 可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。 营业税 对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。
因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。 另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。
但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。
由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。
重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。
] 山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。
企业所得税 内资企业所得税 p根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企[2005]123号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。
“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除 但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。
另外，财企[2005]123号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职工的安置费用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。财企[2005]123号文的规定在。
2.关于旧城改造企业房屋拆迁会计问题处理
不论是何种补偿方式，有一点是相同的。
拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。
政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。 该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。
企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。
因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。 企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享；“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。
3.新准则下 拆迁补偿计入哪个科目
账务处理应当按照处置固定资产通过“固定资产清理”科目的方法处理
拆迁补偿款税收征免问题
（一）、根据《营业税税目注释》第八条规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不应征收营业税。只要符合以下两个条件就不征收营业税：1、必须有市政府收回土地的文件；2、土地使用者取得的补偿费必须是由财政支付的。你公司如有上述收回文件，由政府财政支付相关款项，不征收营业税。
（二）、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
根据财税[2006]21号文件规定：《 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》 第十一条.第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
（三）、印花税依据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定：对土地使用权出让、转让合同，按“产权转移书据”征收印花税。“产权转移书据”的印花税税率为万分之五。
（四）、企业所得税根据《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知 财税[2007]61号规定：
对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
1. 搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
2. 企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。
3. 搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
4. 搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
5. 搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。
