房地产市场营销策划方案风险来源与控制方法(房地产开发与销售过程中如何有效的风险规避)

1.房地产开发与销售过程中如何有效的风险规避

房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。

一、常规研究内容主要有： （1）竞争环境研究 通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。 （2）细分市场选择和目标市场需求研究 主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。

尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。 （3）产品研究 产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。

没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。 （4）商圈研究和商业物业定位研究 商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各渡倘？？霉婺2饬浚？？ㄈ肆髁俊⒊盗髁俊⑶？蛎婊？⑷丝诿芏取⒕？？婺5雀骷渡倘Φ乩砘肪趁枋觯？？ㄎ镆捣植己偷缆方煌ㄗ纯觥⒊鞘泄婊？壬倘？郝蛄？腿丝诠钩商氐愕鞑椋？倘δ诰用裣？严肮哐芯可倘？赫？扒魇蒲芯浚？？ㄈ丝诠婺S虢峁埂⑸桃到峁埂⒕？？分旨安？倒婊？⒎⒄骨魇蒲芯俊⑸坛」δ芗澳勘晔谐 ⒕？？魈獾难≡瘛⑹谐』？岬奶剿饔胙芯？ （5）其它不动产项目的市场研究 包括：工业物业的项目选址、区域投资比较、科技园区与各类经济开发区研究旅游/酒店业（风景旅游区、度假村、产权酒店、海岛等）综合开发研究写字楼、智能化大厦、酒店式公寓、私立学校、私立医院等办公物业和不动产项目的市场研究主题公园（体育休闲公园、现代农庄、军事公园、科技公园）等大型娱乐项目市场研究 二、房地产项目投资策划 土地是房地产开发的命脉 销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素，从保守的立场来看，土地价格以及与土地相关的费用决定着项目的利润空间和开发可行性；土地价格不仅是利润的主要决定因素，同时由于房地产项目的特殊性，土地位置也显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格，因此，土地购买的内容和条件是房地产项目开发过程中最重要的决策环节 投资策划的关键点： 土地能否购买（为什么不能购买） 来能做什么 能赚多少钱 风险有多大 地价上限应是多少 项目风险评估和规避方法 三、投资策划流程8步曲 1.可以开发什么--在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据地块自身条件 2.有需求吗--初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求 3.需求够大吗--虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量 4.能卖多少钱--在物业开发类型确定之后，继续对各类型的销售价格进行测量和分析，以修正物业类型组合及体量，并作为核算销售收入的依据 5.开发成本是多少--不同物业开发类型组合及体量的开发成本是多少 6.开发利润是多少--在既定物业开发类型组合及体量的条件下，根据成本比较与分析，不同方案的开发利润是多少 7.开发风险有多大--在根据物业开发类型组合及体量比较分析开发成本和利润时，不同方案的市场风险有多大 8.项目适合这个企业吗--好项目并非适合所有的企业，单纯分析项目的可行性而不考虑企业自身条件往往蕴藏着潜在危险 四、房地产项目发展策划 要提高房地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，主要与产品设计和营销策略有关，房地产项目前期研究与策划是产品设计的市场基础，也是促销策略的核心 （1）发展策划流程 目标市场定位研究↓产品概念策划↓沟通产品与目标客户的元素、途径、策略↓确定产品符合投资目标预期↓确定投资风险在能够接受的范围内↓为产品设计提供指导建议 （2）发展策划成果 目标市场定位：在特定地块规划条件下，通过细分市场研究选择目标市场组合，并描述目标市场的需求特征和规模，主要内容为： 市场细分 评估规模 选择 描述特征 描述产品需求特点 描述决策模式 产品概念策划： 地块和规划对产品的要求 目标市场对产品的需求 产品创新思路 投资目标。

2.控制营销风险的方法有哪些

1、加强市场营销环境的调查研究，是市场营销风险控制的根本性措施。企业从设计产品开始，到定位、分销和促销活动的全过程，都必须深入市场，进行调查研究。通过市场的调研活动，掌握相关的情报资料信息，包括顾客需求信息、竞争者信息、国家宏观经济及相应的政策信息、国际政治与经济形势以及其他信息。企业的营销活动，必须在充分掌握了相关信息资料的基础上才能顺利展开，否则企业营销活动就会产生风险。

2、建立风险防范与处理机构。在变化的市场环境下，企业在运营中风险随时都可能发生，因此建立风险防范与处理机构就如同建立营销机构一样重要。风险防范与处理小组的工作应包括以下几个方面：一是在企业内部建立风险预防的规章制度，并督促制度的贯彻执行；二是调查研究相关信息资料，对公司客户的信息和能力进行分析和评定；三是在日常管理工作中进行风险处理演练，以提高对风险处理的应对能力，强化职工的风险防范意识；四是在企业出现风险后，由风险防范与处理机构统一处理风险事件。一座城市没有消防部门不行，同样道理，企业没有风险防范与处理机构恐怕也不行。

3、正确面对发生的风险。当风险产生以后，如何面对风险，是决定风险能否正确和顺利处理的关键。风险的发生会给企业带来损害，也可能给社会、顾客带来损害。企业首先应该诚实地面对社会和顾客，一方面，最大限度地减少对社会和顾客的损害，另一方面快速采取措施制止风险的扩大和扩散。如果风险产生后，企业回避、推托、甚至辩解，反而会使风险扩大，损害增加。

4、依法处理。企业风险产生后，企业应该迅速地运用法律武器来处理风险。国家为了规范市场行为，保护公平竞争，维护企业合法权益，制订了一系列相关的经济法律和法规，如《合同法》、《价格法》、《反不正当竞争法》等，企业决策者应该了解相应的法律法规，在营销活动中依法办事。在日常业务往来中，企业对一些具有潜在风险的业务，首先要依法鉴订好合同，鉴订合同是预防风险的第一道门槛。其次，当因为对方的原因而给企业造成风险后，应该当机立断，积极寻求法律途径处理风险。

5、提高企业员工素质。企业营销活动中的一些风险，是由企业员工素质不高或其他主观因素造成的。如有些企业销售人员因不熟悉所推销产品的相关知识而发生销售阻碍，或责任心不强而导致货款不能及时回收及损失，都属于员工素质问题而产生的营销风险。因此，加强企业员工素质的培训与提高，是控制企业市场营销风险的重要措施之一。企业员工素质培训应包括员工的政治素质、文化素质、业务素质、道德素质等多方面的内容。对于营销第一线的员工，其综合素质的提升与否，直接影响企业营销，对其强化培训就显得更为迫切和重要。企业在对营销人员考核中，注重销售额及利润的考核固然重要，对其责任心与有关风险防范的考核同样重要。

3.营销风险控制怎么

一、市场营销风险界定 市场营销风险，是指企业在开展市场营销活动过程中，由于出现不利的环境因素而导致市场营销活动受损甚至失败的状态。

企业在开展市场营销活动过程中，必须分析市场营销可能出现的风险，并努力加以预防，设置控制措施和方案，最终实现企业的营销目标。 市场营销主要包括四大风险： 1、产品风险。

产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险又包括产品风险、产品功能质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌商标风险等。

（1）产品设计风险是指企业所设计的产品过时或者过于超前，不适应市场顾客的需要。 （2）产品功能质量风险主要是指企业所销售的产品，功能质量不足或产品功能质量过剩，不能完全满足用户需求。

（3）产品入市时机选择风险是指产品进入市场时间的选择出现不当。（4）产品市场定位风险是指产品的特色等与市场顾客要求不相符合。

（5）产品品牌商标风险是指名牌产品被侵权或维护不当，使名牌产品信誉受损害时的状态。 其表现一是被外部企业或个人侵权，二是品牌未经及时注册而被别人抢注，三是名牌形成后疏于维护或维护不当而使信誉受损等。

2、定价风险。定价风险是指企业为产品所制订的价格不当导致市场竞争加剧，或用户利益受损，或企业利润受损的状态。

定价风险包括：（1）低价风险。 低价是指将产品的价格定得较低。

从表面上看，低价有利于销售，但定低价并不是在任何时候、对任何产品都行得通。相反地，产品定低价，一方面会使消费者怀疑产品的质量，另一方面，使企业营销活动中价格降低的空间缩小，销售难度增加。

其次是产品订低价依赖于消费需求量的广泛且较长时间内稳定不变。 而实际上，消费者需求每时每刻都在变动之中，因此企业这种价格的依赖性是非常脆弱的。

（2）高价风险。高价是指企业将产品价格定得较高，单件产品盈利较大。

高价产品的风险主要表现为：一是高价招至市场竞争程度白炽化，从而导致高价目标失效；二是高价为产品营销制造了困难，因为低收入者会因商品价高而望而却步；三是订高价也容易使顾客利益受损，尤其是对前期消费者的积极性伤害较大。 （3）价格变动的风险。

价格变动主要有三种形式，其一是由高价往低价变动，即降价；其二是商品价格由低价往高价变动，即提价；其三是因市场竞争产品价格发生变动，本企业的产品价格维持不变。在企业营销活动中，实施价格变动时，若处置不当，往往也会产生不利的局面，如降价行为会引发竞争对手的恶性价格战，提价会使消费者转买其竞争对手产品进而导致顾客流失等。

3、分销渠道风险。分销渠道风险是指企业所选择的分销渠道不能履行分销责任和不能满足分销目标及由此造成的一系列不良后果。

分销渠道风险包括分销商风险、储运风险和货款回收风险等。（1）分销商风险。

大多数企业都选择分销商销售产品，企业在选择分销商时若出现失误，将难以达到预期的目的。 分销商风险主要表现为：分销商的实力不适应企业产品销售条件、分销商的地理位置不好、各分销商之间不能协调甚至相互倾轧、分销商的其他违约行为等。

（2）储运风险。储运风险主要是指由于商品在储运、运输过程中导致的商品损失。

主要表现为三种形式：一是商品数量上的损失，二是质量上的损失，三是供应时间上的损失。 （3）货物回收风险。

主要是指企业不能按约从分销商处及时地收回货款而产生的货款被占用、损失等现象。货款回收风险是目前我国大多数企业所面临的十分棘手的问题。

其主要表现有：分销商恶意拖欠和侵占货款、分销商因经营发生困难而无力支持等。 4、促销风险。

主要是指企业在开展促销活动过程中，由于促销行为不当或干扰促销活动的不利因素的出现，而导致企业促销活动受阻、受损甚至失败的状态。促销风险包括广告风险、人员推销风险、营业推广风险及公共关系风险等。

（1）广告风险。主要是指企业利用广告进行促销而没有达到预期结果。

企业进行广告促销必须向广告发布公司支付一定的费用。企业所支付的这些费用具有特殊性，即费用所产生的效果不可衡量性。

虽然大量的事例证明广告能促进销售，但这仅是事后的证明，能否促销及能在多大程度上促进销售，事前并不能估计。（2）人员推销风险。

是指由于主客观因素造成推销人员推销产品不成功的状态。 人员推销风险包括推销人员知识、技巧、责任心等方面的不完备而呈现的各种状态。

人员推销虽然是一种传统有效的促销方式，如使用不当，同样会给企业带来损失。尤其是在大多数企业对推销人员按销售业绩计酬的情况下，更容易出现问题。

（3）营销推广风险。营销推广是指企业为在短期内招徕顾客、刺激购买而采取的一种促销措施。

企业营销推广的内容、方式及时间若选择不当，则难以达到预期的效果。（4）公共关系风险。

企业开展公共关系，目的是为企业或其产品树立一个良好的社会形象，为市场营销开辟一个宽松的社会环境空间。开展公共关系需要支付成本，如果该费用支出达不到预期的效果，甚至无效果或负效果，则形成公共关系风险。

二、市场营销风险成因分析 从实质上分析，市场营销风险的成因主要。

4.房地产销售的可行性方案怎样写

简单一点说，其内容包含如下：房地产项目全程营销策划内容[项目前期策划]1、市场调研及走势分析、预测□ 宏观、微观市场走势分析□ 最新房地产市场行情分析2、前期产品及市场定位可行性研究□ 产品定位分析□ 市场定位潜力分析□ 市场定位风险分析□ 市场定位的可行性评价□ 项目市场定位3、品牌战略策划□ 名称确定建议及推广名确定□ 楼盘风格确定□ 建筑用料的建议□ 项目卖点的挖掘及提练□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境□ 小区景观设计要点（环境规划）□ 电梯的设置□ 停车库设计要点、车位比例及安排□ 会所功能内容划分及概念的提炼□ 装修标准□ 社区服务项目配置建议□ 物业管理服务项目建议[项目营销策划]□ 项目营销阶段性划分□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议□ 市场进攻要点有切入法建议（入市时机）□ 价格策略制定□ 价格体系及付款方式原则□ 现场包装要点□ 卖场包装要点□ 卖场促销要点□ 展销会举办方案□ 外销方案制定□ 制定CS系统（顾客满意系统）□ AIDAS原理（阶段性促销活动策划）□ 模型制作指导□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案□ 分销网络辅助措施□ 新闻推广方案（软性文章及题材炒作）□ 公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议）[广告、宣传、推广设计]（一） 品牌识别1、础系统设计—标志（LOGO）标准1） 展示系统设计□ 地盘形象设计□ 工地围墙展示设计□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌□ 售楼形象展示□ 售楼处外观展示指导□ 售楼处内部形象定位指导□ 售楼处设计建议□ 样板房形象定位、效果建议□ 售楼处展板保保创意建议□ 看楼车体外观设计□ 售楼人员服装设计、保安服装建议2）展示系统设计□ 售楼书、折页□ 售楼合同及相关文件格式□ 价目表、付款方式单页设计□ 工作证（卡）、售楼人员名片□ 办公事务用品3）广告类规范□ 报纸广告标准格式□ 电视广告标准格式□ 手提袋4）售楼导示系统□ 样板房导示牌□ POO彩旗式吊旗设计□ 各类标示牌□ 户外看板5）小区形象系统□ 导示系统□ 公共导示系统设计□ 公共信息展示设计□ 会所导示系统设计□ 各项配套设施形象系统设计□ 物业管理人员服饰设计（二）广告运动□ 广告诉求目标□ 广告诉求理念□ 广告主题口号□ 广告内容及表现手法□ 创意策划□ 统一宣传口径制定□ 整体氛围概念提示□ 媒体计划□ 创意延展□ 报纸广告方案□ 电视广告创意方案审核建议（三）整体营销费用预算及成本控制的策略[销售阶段工作]□ 销售人员的安排及培训□ 销售人员的进场及销售的实施□ 现场看楼团的筹划□ 客户区域、年龄、职业等层面分析□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析□ 广告发布效果的跟踪□ 放弃购买客户的原因调查□ 售前及售后服务内容□ 定期销售总结及策略调整□ 系列促销活动□ 销售后期收尾工作体会文章：/web/fdcch/5.htm房地产项目营销策划与实际运作流程一、营销是市场经济的永恒主题房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。

计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。

在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。

研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。

所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。

否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。

它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。

因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。

我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。

随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。

这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。

由于多种方式的可选。

5.房地产营销方案

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。

一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。

另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸yin，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。

竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。

在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客 源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。 二、房地产全程营销策划 一是策划为先。

在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。

如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。

如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。

差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。

如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒。

6.房地产营销策略都从哪几个方面着手

1、销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。

2、广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意。（报纸，户外，电播等）

3、媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。

4、公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。

前期做网络营销，打名气，开盘前蓄水时候电视、电台、发信息等，开盘后发DM单、巡展等。

扩展资料：

世界房地产营销策划分3个阶段。

1、单项策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。

2、综合策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。

此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。

3、复合策划阶段

这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。

参考资料来源：百度百科-房地产营销策划

7.房地产的策划知识

可以登陆策划网站多学习一下///可以参考一下某房地产项目策划方案 一、概述1、优势a、地理位置优越，交通便利；b、区域市场成熟，知名度高；c、整体规划出色，品质较高；d、开发 商实力雄厚，目标明确。

2、机会a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程；b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘；c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；3、威胁 康泰大厦、GOGO购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。二、市场定位要点阐述在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。

“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。

产品定位1、本案是高开区CBD“最高品质”的项目。2、本案导入“生态办公”的概念。

这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。

同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态智力办公区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。

客户定位通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：1、企业状况：本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。2、购买动机：首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。

3、心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。4、地域分布：以市区为主要中心，外围辐射保定各市县。

就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。三、本案包装策划在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。

前几年主要以概念炒作为主。近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。

在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。

包装产品 市场（客户） 购买 推广 （使之感兴趣） 询问 访问 认可1、本案案名设计案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。一般是具有以下几个特点：一是能反映产品的差异性；二是能反映项目未来的生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。

2、销售场所包装策划售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。

随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。这里的人性化设计与普通产品设计不同：一是指对消费者服务上的人性化安排。

主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。 售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。

目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。功能区进行路线次序排列：沙盘陈列区 洽谈区 签约区 律师或公积金办理区 休息室 银行按揭区四、差异性策划思路 根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。

通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场。下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。

1、产品预热期为求迅速地进行市场告知，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最大化地向市场告知本案的信息。建议举办产品推介会，集聚河北省主流媒体（河北日报、河北。

8.写一个策划案,在风险控制与预测方面应该阐述那些内容

一、项目策划的基本内容 在经过一系列的项目策划准备工作，如调研、信息搜集与处理、思路分析与提炼、专家咨询与论证等工作并形成了项目的总体战略构思和初步规划后，就可进入到项目策划的总体战略思路的整理与策划整体方案的制定阶段并开始编写项目策划的报告。

项目策划的整体方案与其内容主要包括：项目策划的背景与由来，项目策划的总体战略思路，项目建设的总体方案，项目的规模与投资额的估算，项目的市场分析与营销策略，项目经济效益与社会效益的分析与预测，环保评价，项目建设的实施计划，结论与建议等。并将这些主要内容整理编写成报告，即项目的策划报告，以为进一步论证和可行性研究与决策奠定坚实、科学的基础。

（一）项目概况 项目概况就是关于整个项目包括项目的发展思路和项目的建设内容及项目的分析结果等主要内容的缩写。它既可以作为一个单独的项目介绍材料，又可以放到项目策划报告前面作为项目的摘要性介绍。

以便于项目审批部门和论证专家能够比较清楚、明确和尽快地掌握项目的具体情况和建设内容。 （二）项目策划的背景 项目策划的背景通常包括以下内容： 1、项目的由来 项目的由来主要是用来说明和描述项目产生的原因和项目策划与建设的动机。

例如，某一行业中某一产业或某一类产品目前的现状与国内外发展的趋势，以及亟待解决和需进一步发展的问题、机遇等等。 2、项目的核心技术 主要描述项目将采用的主要核心技术的功能、特点及其先进性和成熟度，包括技术研发的主体与支持体系等。

3、项目开发与建设的重要意义 主要阐述项目投资建设的重要意义和项目建成后将产生的重要作用，以及项目建设的迫切性和发展前景等。 4、项目建设地点选择的条件与要求 根据项目的性质与特点，提出项目建设地点选择的条件与要求，例如：①对项目区的资源、交通、人才与劳动力、经济状况、投资政策等条件的要求；②对项目建设地点的水、电、气、道路及通讯等条件的要求；③对气候条件的要求等。

5、项目拟选地点的概况 根据调研和收集的情况，重点分析和归纳项目拟选地点及周边地区的自然与经济概况，经济发展的优势与政策，以及与项目有关的资源现状和项目拟选具体建设地点的水、电、气及道路、通讯情况等。 （三）项目策划的总体战略思路 项目策划的总体战略思路是项目策划和其报告的核心部分，因此要重点阐述项目投资建设的战略构思与目标以及为达到该目标准备采用的方法、路线与措施等。

（四）项目建设的总体方案 项目建设的总体方案是项目策划和其报告的基本构架，在制定时主要是根据项目策划的总体战略思路并结合项目产品、技术、市场、投资等有关方面，来提出项目建设的总体方案，其内容主要包括：如项目的目标、项目的产品方案，项目所采用的主要技术与工苡流程，项目的拟建规模，项目建设的主要内容（包括设备、设施、建筑物、道路、公用工程等）以及项目的总体规划布局和建设期限等。并详细阐述其中各项方案设计的比选以及所推荐的方案及其理由等。

通常，项目建设总体方案的具体内容如下： 1、产品方案与生产规模； 2、生产工艺技术方案； 3、主要生产设备选用方案； 4、拟选厂（场）址的具体条件； 5、原材料、燃料供应情况； 6、总体布局与运输规划； 7、土建工程建设方案； 8、公用工程、辅助工程及厂外配套工程建设方案； 9、节能、节水措施； 10、环境保护措施； 11、劳动安全保护与卫生、消防； 12、机构与人力资源配置； 13、项目的建设期限与进度安排。 （五）投资额的估算与资金筹措方案 根据项目建设的拟建规模和主要建设内容，通过概预算的方法估算出项目的投资总额和各部分的投资额。

在投资额估算的基础上，根据项目的具体情况提出资金筹措的方案，如自有资金、贷款、申请政策性资助以及各类资金的比例关系与数额等。 （六）项目的市场分析与营销策略 1、市场分析 市场分析主要是根据对国内外市场的了解，摸清项目的国内、外市场概况以及发展的前景等。

如：国内市场现状与发展前景分析；国外市场现状与发展前景分析。 2、营销策略 营销策略通常包括两个方面的内容，即一个方面是市场的细分与目标市场的定位；另一方面是市场营销的策略，包括市场营销渠道的建立和市场营销的手段及物流管理等。

（七）项目经济效益与社会效益的分析与预测 1、效益分析与预测 经济效益分析主要有以下内容： （1。