在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后,人们发现,单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求,不能适应地产的迅速发展,开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题,综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。
功能分析
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围,城市综合体将不同时间段的功能组织在一起,使其保持24小时的繁荣,提高了综合体的使用效益。远景设计院指出城市综合体内各功能在时间上的衔接,使其各部分的活动组织有序,而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区,城市综合体将居住、娱乐活动注入其中,使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
2.1.1 商务
商务是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能。
城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
2.1.2 商业
商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
2.1.3 居住
居住是城市开发的基本成分,是解决市中心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市其他阶层人士的居住需求。
2.1.4 酒店
酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
开发标准
大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统;集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
2.2.1 三大选址标准
城市综合体属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以最可能分布于城郊结合部,这样才能获得足够大的开发地块,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一:
项目选址三项标准
三个标准 项目所在位置为城市核心区,有人流和消费基础 项目位于城市中心,是城市经济新增长点 位于新开发区。
2.2.2 必须有营造园林景观的基础
大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
2.2.3 必须具有交通便捷的区位优势
城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带,保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流,特别是为零售提供持续不断的人流,保证所有资源使用的最大化。
2.2.4 必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统,其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
同时,因为综合体建筑包含多方面内容,所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司,根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理项目,来为业主提供周到的服务。
浅议城市综合体前期规划设计发表者:叶宇峰,万达规划设计院 在集团商业地产高速发展中,规划院积极参与项目前期规划研究和设计,这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。
一、关于城市综合体城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区,打造城市新地标,创造城市活力之源的商业综合体和居住街区,创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场;同时,在避免城市中心空洞化,减少城市通勤交通压力,打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
在国外早已发展成熟的"城市综合体",近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造"城市综合体"的积极倡导者和实践者:短短两年多时间,西至重庆、成都、西安,北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原,南至南昌、合肥,东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体"闪亮登场。
从单店到组合店再到如今的"城市综合体",万达商业地产正在经历第三次嬗变。二、项目土地解读"城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一:第一,项目所在位置为城市核心区,有人流和消费基础。
如北京万达广场在CBD区,济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间,合肥万达广场在三孝口商圈。第二,项目位于城市副中心,是城市经济新增长点。
如上海五角场,重庆南坪商圈,无锡滨湖区,沈阳铁西城市副中心等。第三,位于新开发区,如宁波鄞州区,南昌红谷滩新区,苏州工业园区等。
人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素,因此,位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。在发展部进行项目初步选址,相关部门联合调研、评估,并将项目可行性报告上报集团领导,最终项目定位确定之后,规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。
项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读,从大的方面讲,是对项目周边情况,项目所处区域在城市中的地位,项目所在城市经济、文化发展情况,商业发达程度,居民购买力及消费习惯等进行解读;对项目具体土地解读分为:1、城市商业特点及需求,商业人流主导方向及构成等; 这个城市缺什么?我们能带给城市什么?2、解读项目周围市政及交通情况,是否有城市轻轨经过等;3、基地内有没有保留建筑,如何将保留建筑融合到规划之中;4、项目可利用资源,如:河流,公园等;5、项目规划条件:容积率、限高等;6、项目区域规划与城市总体规划等。
三、城市综合体设计特点1、多功能的城市开发城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上,其它只作为附属配套,如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。
万达广场将多功能综合集中开发,包括有:酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的城市功能组织在一起,各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城"-大型商业中心与商业街区是城市活力之源,充满激情与商气,写字楼使城市充满青春与魅力,酒店的进驻提升了消费档次,公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力,城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
总之,城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强,如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场,商业及公建面积达33万平方米,项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。2、街坊式的街区布局在当代城市化进程中,许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食,城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。
为此,城市开发商需对保护城市的文脉,保护历史形成的街区,城市记忆,城市尺度,路网格局,商圈等予以足够的关注,对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析,把握城市规律,解读土地价值。街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼,街区承载着城市的记忆,街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。
我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段:保留了城市主要的道路格局和行为习惯,保留了基地具有历史价值的文化建筑,结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规划设计中,对基地历史及现状进行分析:基地位于百年商埠区与泉城步行街之间,基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。
因此项目规划了二横一纵道路系统,将项目分成四大功能分区:沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场,东侧面向泉城广场布置了超高层酒店,同时,用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场,故在此规划了3万平方米的市民广场遥相呼应;另外,结合用地中部的历史保护建筑,布。
1. 城市综合体概述 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。
1.3 城市综合体的四大典型特征 特征一:超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。
特征二:通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间。
特征三:现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四:高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。1.4 城市综合体的发展历程1.4.1 城市综合体的开发背景 现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生。
1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
① 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之,比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。
② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起,形成新型的独立式的城市综合体。1.4.1.2 优越的地段和区域催生了城市综合体 城市综合体依地段而生,城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。
其功能不能是单一的,而是复合性的,从这一点来看,CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。
依北京的CBD规划方案为例,CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内,写字楼约占50%左右,公寓占25%左右,其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始,再通过一个个小的综合体的建设,最后形成一个大的综合体,共同促进CBD的整体建设。
1.4.1.3 城市综合体市场需求旺盛 由于目前城市客群大多从事脑力劳动,具备一定的物质基础,有追求高档住宅的能力与强烈的意愿,并且一般受过良好教育,具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力,因此,大多追求生活质量,向往高品质的生活。; 首先,表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高;; 其次,要求合理的物业生态景观规划。
雄居城市商务中心的中产阶层,白天必须面临城市的“水泥森林”城堡,高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁,其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此,如果选择居住在城市中心,就必然要求物业具有合理的业态规划,能够在这里休闲放松,体味生活的乐趣。
因此,集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
1.4.2 城市综合体的发展阶段 城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段。|相关链接| 曼哈顿城市综合体 纽约市中心的曼哈顿,是世界繁华之都。
汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区,仅华尔街而言,长1.54公里,面积不足1平方公里的范围内,就集中了几十家大银行、保险公司、交易所。
都市综合体研究-都市综合体案例 都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大,而且涉及的专业众多,影响深远,未来都市综合体开发的要求更高,因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同,需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合,才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。 德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究,根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段,从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式: (1)、“独立”开发模式 这一模式产生于早期工业化时代,资本主义原始积累产生了大量财富,一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力,最典型的例子:美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建,法国巴黎德方斯区由法国政府兴建,这种开发模式的特点是投资主体单一(多为财团或政府)、合作机构比较少(主要是建筑承包商、设计公司)、功能也相应比较简单。
(2)、“合资—公共财政补贴”模式 这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时,单个开发商力量比较薄弱,因此政府给予优惠政策,包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策,由开发商合资或合作进行开发,达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。
如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利,相关的合作单位也比较少,功能性较强,但专业性不够。
(3)、“合作链” 开发模式 现代城市发展对都市综合体要求越来越高,它是城市功能组合体,是一种典型的房地产形态,而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展,更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合,构成一个连续的、协调的空间。
图 3-17 都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的,它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。因此目前国内都市综合体的开发多采取“合作链” 开发模式,这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。其运作方式是将庞大的项目运营按进度细分阶段,再将涉及领域的内容融入到阶段中。
每个阶段、每个内容都由专业的公司去执行,并在合同上明确各方的权益。必须明确的是,从单项执行内容来看,所选择的公司都应是相当出色的。
可以说,这样做可以实现项目整体风险最低化、分散化,将开发利润、经营利润、品牌利润实现最大化。这种合作方式虽然前期谈判的时间较长,但充分体现了集体作战的智慧,一旦敲定之后,所有合作公司的利益和风险都捆绑在一起,也就消除了执行上的各种障碍。
这种模式示意如下图: 图 3-18 由于都市综合体开发规模宏大,投资额巨大,项目融资安排在项目开发过程中十分重要,一旦某个环节资金链出了问题,后果不堪设想,因此在项目开发之初就必须做好融资安排。中国目前房地产融资渠道比较单一,多为银行贷款,但随着资本市场的成熟,各类融资渠道会逐步完善,包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等,都市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。
目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产,如Morgan Stanley、ING、AIG等,在都市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验,因此如何与房地产基金合作共同开发都市综合体是开发商必须考虑的重要环节之一。 同时,都市综合体大多是城市中心旧城改造或CBD重要建设项目,城市政府会十分重视,其社会影响也非一般项目可比,因此项目开发如何与政府互动也是一个值得关注的问题,东莞第一国际的成功开发就与当地政府之间的互动与协作是密不可分的。
总而言之, “合作链”开发模式不仅涉及到各个相关公司之间的紧密协作,还包括与政府、与基金的良好关系。“合作链”开发模式最合适在都市综合体项目中采用,因为该类产品涉及内容较多,管理层面又比较细,又都与品质、经营挂勾,而一般模式操作起来局面则往往无法控制。
一些企业率先采用这种“合作链”的开发方式,无疑是一种大胆的尝试。这种模式可能成为日后都市综合体项目开发的一种全新运营方式。
1. 4.1 蒙特利尔地下商城(The Underground City, Montreal,1962-至今) 编者按: 加拿大法语区的蒙特利尔市,素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天,却影响着这个大都市的商业气氛。
蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城,经过了近四十年的建设,如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所,而且成为加拿大最重要的旅游景点。
国际上许多大城市都有地下商城,然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下。 在地下商城建设的初期,由于地下产权的不清晰而导致了诸多法律纠纷,迫使。
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
典型特征 超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市主干道相联系的,因此室外空间尺度巨大,一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的立体街道交通空间。
现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念,通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
使建筑群体成为景观的主体,同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。 高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店:济南万达广场180米高超白金五星级酒店;又如高层地标式双塔:无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
发展历程 1.开发背景 现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生。 城市聚集产物 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。
因为城市本身就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 ① 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之,比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。
这种综合建筑体也属于城市综合体。 ② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起,形成新型的独立式的城市综合体。
2.催生条件 优越的地段和区域催生了城市城市综合体依地段而生,城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的,而是复合性的,从这一点来看,CBD本身就是一个庞大的综合体。
如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。 依北京的CBD规划方案为例,CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内,写字楼约占50%左右,公寓占25%左右,其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。
从一个大的综合体理念开始,再通过一个个小的综合体的建设,最后形成一个大的综合体,共同促进CBD的整体建设。 3.市场需求旺盛 由于目前城市客群大多从事脑力劳动,具备一定的物质基础,有追求高档住宅的能力与强烈的意愿,并且一般受过良好教育,具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力,因此,大多追求生活质量,向往高品质的生活。
首先,表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高; 其次,要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层,白天必须面临城市的“水泥森林”城堡,高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁,其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。
因此,如果选择居住在城市中心,就必然要求物业具有合理的业态规划,能够在这里休闲放松,体味生活的乐趣。因此,集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。
而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。 综合起来就是一句话可以从综合体的形成原因,发展历程、特征等方面来分析。
1.参考整个空间的布局
对于专业的设计师来说,首先在设计方案之前一定要到实地考察,要对各种长度宽度以及具体的角度进行测量,要做好精密的规划之后才能够进行设计。其次要根据空间的布局情况,去考虑如何在省材料的情况下又可以设计更加简约大方的方案,这样可以让设计方案与空间完美的结合,达到不一样的视觉效果。
2.参考商业经营的范围
城市综合体不同的经营范围风格会存在很大的区别,为了让消费者在购物的时候能够有更加愉快的心情,有更加好的体验,在设计方案的时候要结合商家销售的内容来重点的分析。而且也要结合商家本身的想法,要把这些因素都结合起来,才能够算得上是一个比较合适的设计方案。
3.遵循黄金配比的原则
我们大家都知道在学术理论的范围之内有这样的一个名词叫做黄金配比,也就是说一个物体它的分工要符合一定的比例才看起来更有艺术的美感。如果在装修设计的过程当中能够完全遵循全黄金配比的原则的话,那么这时候就能够让整个店面的装修风格变得更有趣味,而且看起来更有美感,更令人感到舒服。
前瞻产业研究院总结以上三点城市综合体设计考量因素。
国瑞城城市综合体开发模式文/陆经强 开发模式三段论[优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔]城市就是以一种综合形式出现在世人的面前,它聚集了各种人流、物资和思想。
随着时代的前进与城市经济的发展,城市建设也由原来的简单聚集,粗略规划,那种简单分散的建设模式,呈现出知识城市建设的初级形态。随着人门生活水平的提高和科学技术的进步,城市建设转向有序规划,产业聚合,功能互补的综合模式,从而在建筑的整体功能上出现了城市综合体。
可以说优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔。 [拥有显赫的大型建筑综合体无疑是可提升城市品质的品牌形象。
]大型建筑综合体的复合效应与整合能力,势必将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值,吸引到大批金融机构、企业、公司进驻。因为建筑综合体功能的齐全性、合理性,为人们在此生活、居住、游戏、娱乐提供了便利。
对于城市而言,拥有显赫的大型建筑综合体无疑可提升城市的品牌形象。[综合体建筑模式成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系;是高品质城市生活的一种标志。
]国瑞城坚持的大型综合体开发模式,强调整个项目的有序规划和功能互补,为居住者提供完备的商务功能和生活服务,对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用。相信在不久的将来,综合体建筑模式将成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系;是高品质城市生活的一种标志。
诚然,开发模式的创新的确给期盼激情的楼市一丝活力。综合体建筑模式是一种新的开发理念,也是一种新的居住方式,更是一种新的享受型生活。
放眼城市建筑发展的前景,综合体建筑功能复合模式的诞生必将释放出巨大的能量,创造出巨大的需求空间和商机,主导未来楼市发展方向。综合体建筑与提升城市价值“城中之城”,城市发展主导方向 一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。
大多数城市一般都经历相似的发展阶段。在前工业化阶段,是以劳动力密集型家庭小生产为主,城市经济活动局限于小型家庭企业范围,从业者主要是工匠、小商贩、食品销售商及其他低层次服务业人员。
所以有学者认为,“集市”就是城市的最初雏形。 在工业化阶段(很多发展中国家处于此阶段),经济活动部分地由家庭转向企业化生产,资本与劳动力相比其重要性显著增强。
随着技术的进步和资本的积聚以及商业贸易网不断完善,工业活动集中性增强,城市发展受到极大的推动,并往往产生首位性城市。在此过程中制造业城市得到优先发展,成为工业化时期的“宠儿”。
制造业作为强有力的以输出为指向的工业具有放射型功能,它产生新的就业机会,吸引农村劳动力进城工作,进而带动经济各部门的整体水平提高。这一阶段的城市发展是以某一产业或功能为核心,城市布局也以此为核心,如北京的首钢,就可以说是一个小型城市。
在第三阶段,随着工业生产机械化程度增强和资本与劳动力比例的再度提高,制造业产量的增长可在制造业劳动力少量增长甚至减少的情况下取得。尤其对其他部门而言,如服务业等在提供劳动力就业机会方面相形重要。
同时,交通网的完善,城郊土地资源的谦价性,使大型生产部门迁往边缘地区和较小的城市,其在市中心的地位被知识密集型公司所取代。主要城市的功能逐渐由产品加工和低层次服务业向信息处理和高层次服务业过渡。
这一阶段,城市以商务和商业为中心,所以在人们需要在一定地域范围内具备完善的商务、生活、休闲、娱乐功能,所以综合体建筑就顺应这种需要潮流出现了。一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。
从国外的建筑综合体出现的历史来看,的确映证了这一说法。作为纽约市中心的曼哈顿,是世界繁华之都。
曼哈顿的住宅和商业用房的成交额占美国房地产市场中同类用房交易额的40%;美国21%的电话从纽约打出;上世纪70-80年代曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%。在这里,汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。
这里还是世界上就业密度最高的地区,仅华尔街而言,长1.54公里,面积不足1平方公里的范围内,就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城中城的落座,造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
除此之外,东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。北京提出建造24小时CBD概念 ,即要求北京CBD的功能不是单一性的,而是复合型的,也可以说北京CBD就是一个超大规模的建筑综合体。
建筑综合体因其多数位于城市人流密集的关键地段,规模宏大,功能复合,并能24小时运转,形成互补优势,大大提高了物业的使用效率,所以又称复合型高效建筑。正因如此,建筑综合体将成为CBD建筑的主导形式。
新城市的标志 建筑综合体的特殊性决定了其具有很强的社会功能性,具有提高和完善区域价值,带动周边发展、产业发展的效能。使其成为聚集在这里的企业和人士。
声明:本网站尊重并保护知识产权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果我们转载的作品侵犯了您的权利,请在一个月内通知我们,我们会及时删除。
蜀ICP备2020033479号-4 Copyright © 2016 学习鸟. 页面生成时间:2.839秒