商业地产招商策划方案ppt(商业地产的营销策划方案)

1.商业地产的营销策划方案

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原发布者：欣雅网络科技

商业广场营销策划方案篇一：商业广场营销策划方案226429921德山商业广场营销策划方案策略篇-、前言二、项目检视1、市场深度分析2、目标群体分析3、项目定位●产品定位●市场定位●形象定位三、核心思考1、租金与售价2、业态变与不变3、销售与招商4、永续经营之道5、操盘时机掌握四、策划目标1、销售目标2、招商目标3、发展目标五、营销策划基本原则六、项目“永续经营工程”计划篇一、销售方案1、销售阶段划分及预测2、项目整体价格策略3、付款方式4、各类促销及优惠措施二、招商方案1、项目整体招商原则2、招商范围及品牌控制三、销售管理1、销售组织机构及成本●组织机构●激励机制2、销售文书准备四、广告策略1、广告整体策略2、广告语3、各阶段推出计划4、费用预算及分配5、媒介安排6、开盘前广告进程7、广告效果评估策略篇前言：溆浦的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。力求紧密结合德山商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。项目检视（一）项目深度分析？整体市场状况溆浦商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。德山商业正处于一个新的发

2.商业地产招商公司如何制定经营策划案

商业地产招商公司经营者为了能够获得最大的赢利，就需要进行经营策划。商业地产招商公司经营策划案是对商业地产招商公司经营模式以及各阶段经营目标的规划，是根据商业地产招商公司的经营目标，以满足消费者需求和欲望为核心，设计和规划商业地产招商公司产品、服务和创意、价格、渠道、促销方案，以提高市场占有率。一份创意突出而且具有良好的可执行性和可操作性的商业地产招商公司经营策划案，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性等特色，能够对商业地产招商公司未来的营销发展做出战略性的指导。

商业地产招商公司通常根据市场环境变化和自身资源状况制定经营策划案，其范围主要包括商业地产招商公司形象策划案、市场营销策划案、新产品开发策划案、品牌策划案、市场调研策划案、促销策划案、产品定价策划案、招商策划案等。对商业地产招商公司而言，出色的经营策划案不但是商业地产招商公司发展的重要基础，也是赢得客户与投资方信赖与支持的重要工具。

商业地产招商公司经营策划案一般由标题、正文、附件和签署四部分组成。

1.标题

商业地产招商公司经营策划案的标题有两种写法：单一性标题和两要素标题。其中单一性标题只写文种名称，如“商业地产招商公司经营策划案”，而两要素标题通常由商业地产招商公司名称和文种组成，如“XX公司商业地产招商公司经营策划方案”。标题如果作为商业地产招商公司经营策划案的封面部分单独成页，应标示策划者的名称和策划日期。

2.正文

正文是商业地产招商公司经营策划案的重点，包括前言、目录、主体三部分。

(1)前言。商业地产招商公司经营策划案的前言需要简要说明策划的缘由和目的，使读者能够对策划内容有一个非常清晰的概念，便于理解策划者的意图和观点。前言也可写为序文、概要或背景介绍，字数应控制在1000字以内，写法可根据全文的主旨、内容灵活安排，如果方案比较简单，可以省略。

(2)主体。商业地产招商公司经营策划案所涉及的范围不同，主体内容也有所区别，但总的来说，应根据商业地产招商公司经营的实际情况出发，分析商业地产招商公司经营策划的背景，写明商业地产招商公司经营策划的依据，对商业地产招商公司经营策划案的合理性和可行性进行论证，提出具体策划方案，并可根据实际需要初步计算出实施商业地产招商公司经营策划案所需的经费。

3.附件

如果商业地产招商公司在设计编写商业地产招商公司经营策划案时有相关的经费概算表和计划安排表，可以附录在正文之后，并且注明附件名称。若没有，则附件一项可省略。

4.签署

在商业地产招商公司经营策划案的文尾，通常应写明商业地产招商公司经营策划案的单位、策划者的姓名和成文时间。此项可酌情省略。

在具体写作过程中，商业地产招商公司经营策划案的格式及内容可根据商业地产招商公司自身的实际需要而有所调整，注意要有针对性，总体来说，应遵循以下两个原则：，一是逻辑清楚。商业地产招商公司经营策划的目的在于解决商业地产招商公司经营中的问题，因此要按照逻辑性思维的构思来编制策划案；二是简洁朴实，注意突出重点，抓住商业地产招商公司经营中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行的相应对策，针对性强，这样撰写出来的商业地产招商公司经营策划案才能更加符合商业地产招商公司实际，收到理想的效果。

3.如何制作商业计划书PPT.ppt

一份好的商业计划书，哪些因素起到决定作用？ BP的页数：看似一个简单的文稿处理工作，其实起到了敲门的作用，对于绝大部分早期项目，BP不应该超过20页PPT的信息量。

许多投资人对于超过20页的BP，内心是抵触的，更有些创始人为了追求美观，用了太多设计图片，造成一份BP超过20M，投资人在收到这类BP的时候，如果周边信号不佳，很大可能是不会选择下载查看，这样就白白错过了许多机会。 BP的逻辑：这点是一份BP的核心价值，每个投资人一天要看的BP不会少于20份，能从这几十份BP中脱颖而出，让投资人牢牢记住你的项目，靠的就是清晰的逻辑。

另外投资人看BP通常都是快速扫描，甚至一分钟读完。所以一定要直奔主题，讲重点，在最短的篇幅内讲述自己项目的商业逻辑。

BP的美观：之前说过有些创始人为了追求美观，过度包装造成BP过大，这一点是不可取的，不过适当的颜色搭配选择，还是可以让投资人在大量垃圾BP中耳目一新的。“创业者不要过于迷信模板，相信你干的事情是独一无二的，不建议代为撰写BP，亲自撰写与修改BP也是对自己创业逻辑的一次次梳理，最终面对投资人的也是创业者自己，代写人无法取代。

投资人阅读商业计划书（BP）后需得出3大核心1、你要做什么（what）？你的产品或服务到底有什么价值2、怎么做（how）？你是不是有执行能力和成功的把握3、怎么赚钱（商业模式）、怎么分钱与需要多少钱（融多少资金） 商业计划书的主要框架 商业计划的主要框架主要从事（内事和外事）、人和钱三个部分。商业计划书的框架模型主要分为如下图所示四大部分和十二小节。

二、以下从12个小节介绍商业计划书的撰写细节和注意事 1、项目定位项目定位：通过一句话简明扼要地介绍你们的项目是什么，项目定位介绍写在商业计划书首页，让人一眼就知道你们是干什么的。 2、提出问题（市场痛点在哪里）提出问题：现有的客户需求哪些没有被满足，市场痛点在哪里，市场需求是创业的基础，很多创业者提出的需求多为伪需求或非刚性需求，在确认市场需求的过程中也是创业者在找差异化，如果创业的方向都没有抓住，自然很难获得投资人的青睐，创业需要对自己和对别人负责任，市场需求的了解和深入至关重要。

3、解决方案（产品与服务）解决方案：通过哪些方法与方式解决市场痛点。 4、市场分析（市场容量）市场分析：需要证明市场需求的存在以及这个需求市场容量 5、进入策略（如何启动）进入策略：项目从无到有，如何启动？ 6、竞争优势（竞争对手）竞争优势：行业内的竞争对手有哪些，项目的核心竞争力在哪里？ 7、核心团队（团队背景）核心团队：核心团队的背景履历，以及要表明为什么你们的团队能干这个事情 8、执行现状（已做的事情）执行现状：目前项目已经进展到什么程度，已经做的事情做个说明 9、计划目标（未来前景）计划目标：未来一段时间需要干的事情有哪些 10、商业模式（怎么赚钱）商业模式：如何赚钱的问题，在什么时间点能够做到盈亏平衡 11、股权结构（怎么分钱）股权结构：创始人及核心团队的股权结构，决定未来长远发展基础 12、融资计划（需要多少钱）融资计划：需要多少钱干这个事情。

4.商业地产的营销策划方案

北 奥 公 馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组 1、项目SWOT分析 1.1优势  位于奥运核心腹地  纯板楼居住型小社区  分户式中央空调及封闭立体车库  准现房销售  区域内比较完善的配套设施 1.2劣势  价格创区域新高  销售现场环境混乱  目前周边交通条件并不理想  售楼处与项目现场分离 1.3机会  奥运主题为本项目带来更大的升值空间  区域内整体供给量不大  市政及配套设施将逐步完善 1.4威胁  交通情况改进时间待定  奥运地产的逐渐降温 以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。

2、销售周期 2.1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。

北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。 2.2本项目推广特点说明  2004年11月我司开始接触本项目  项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓  样板间及售楼处于11月底投入使用  目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初  周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善  2004年底大屯路断路整修  2004年底科荟路通车交付使用  位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2.3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。

根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表： 销售周期分布表 销售周期 时间结点 市场亮相及客户积累期 2004年12月1日至2005年2月 第一强销期 2005年3月至2005年6月 第一调整期 2005年7月至2005年8月 第二强销期 2005年9月至2005年11月 第二调整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盘期 2006年4月至2006年5月 2.4本项目销售任务说明 本项目销售计划表 项目销售任务 计划完成 可销售住宅面积 套数 套数 76561.84平方米 540套 486套 销售任务明细表 周期 月份 工期进展情况 销售条件 完成套数（套） 备注 市场亮相及客户积累期 2004年12月初 工程主体结构封顶 样板间及北四环售楼处投入使用 5 本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。

2005年1月 工程主体结构封顶 工地围档及现场包装制作完成 15 2005年2月 工程主体结构封顶 销售工具制作完成 10 强销期 2005年3月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 29 2005年4月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 35 2005年5月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态 具备完善的销售条件 50 第一调整期 2005年7月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30 2005年8月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30 第二强销期 2005年9月 楼内公共部分装修及整理工作 具备完善的销售条件 50 2005年10月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 40 2005年11月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 30 第二调整期 2005年12月 验收合格具备交房条件 具备完善的销售条件 14 2006年1月 办理入住 具备完善的销售条件 18 2006年2月 办理入住 具备完善的销售条件 10 2006年3月 办理入住 具备完善的销售条件 25 尾盘期 2006年4月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 25 2006年5月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 30 总计 486 3、推广策略 3.1本项目客户群特征  在亚运村区域工作或生活  在中关村区域工作  追求宁静安逸健康舒适的生活氛围  部分客户有二次置业的需求  购房更加理性  对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力  有一定的经济实力 3.2项目卖点梳理  地处奥运中央腹地，新兴富都市中心  产品自身优势 10—14层板式小高层 体量适中，共540套 纯居住的居住舒适性 现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融 苏式庭院：内外融合，绿意盎然 高端智能化配套：美国分户式中央空调 封闭式小区管理，居住安全舒适 停车管理：封闭立体车库，节省空间 准现房发售，购买更有信心  区域内稀缺性  项目较高的升值空间 3.3卖点整合 区域、产品、稀缺性 3.4推广手段  三板斧 区域：“奥运中央腹地，新富都市中心” 产品：“尊贵奥运板楼” 稀缺性：“钻石般稀有”  七种武器 “中等社区，舒适生活” “诠释纯居住空间，私享大宅” “分户式空调，。

5.商业地产招商策略

1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析； 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；。

6.商业街招商策略

商业街招商策略 商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。

它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。

定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。 一、商业街的定位 1、商业街的商业主题。

即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。 例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。

与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。 2、商业街的社会主题。

即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。 例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。

又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。 案例：某商业街的定位启示录 项目选址 该项目周边具备成熟的商业环境 竞争对手 周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等 市场调查 该区域大型百货商业出现严重的供给过剩； 特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起； 项目邻近使馆区，已形成国际化的生活氛围； 该区域外资企业数量众多； 发现商机 以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎； 能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点； 居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势； 确定目标客户 在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士 进行项目定位 “国际商品街”：以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街 商业街布局 餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店 食品类：红酒、雪茄等 保键品类：药店、护肤用品店等 宠物用品类：猫、狗粮及用品店 休闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等； 二、选择最佳业态组合 商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。

同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。

当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。 但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。

通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。

案例：商业街业态组合示范 北京大栅栏300米步行街业态组合 前门大街商业业态组合 业态类别 数量 业态类别 数量 玉器、工艺品、旅游纪念品商店 9 皮货店 20 购物中心、商场 7 服装专卖 20 书店 1 钟表眼镜 12 钟表眼镜 4 药房 7 茶庄 4 自行车专卖 1 药店 2 手机专卖 11 服装、鞋、帽专卖店 9 书店 3 绸缎 2 饭店 11 旅馆 6 照相馆 3 俱乐部、电影院、剧场 3 茶庄 2 三、商业街的招商策略 招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

1、确定招商对象 招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国。

7.商业地产招商工作流程

商业地产招商流程大致可以做如下设计：

可行性分析——市场调查研究——总体定位——功能发展规划——建筑规划——建筑设计方案确定——招商策划——主力店招商——市场推广——散铺招商——开业筹备——试营业——正式开业——商业运营

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