百科_新楼盘为什么和电商合作，新楼盘为什么和电商合作呢（新楼盘为什么和电商合作好）

为什么一些新楼盘不直接由售楼部卖，而交给中介层层加价卖？

除了那些搞恶意炒作的楼盘和中介，说新的楼盘销售中介会层层加价，这是不对的。因为中介只会逐渐降低价格，通过组团销售的方式，为开发商带来更大的回报利润。1.中介的介入是因为人群的强势策略。目前的销售与早些年的品牌策略相差甚远。虽然品牌很重要，但是品牌铺天盖地的宣传更重要。因为这个时代的流量主题决定了销售的方式。而人群战术就是最好的流量销售。中介的人力是售楼处的很多倍，他们会层层推进，层层配合，逐渐把“蛋糕”的利润分解，追求的是赚的钱，而不是概念。对于开发商来说，选择一家中介，就意味着选择了更大力度推广新楼盘。2.团体销售，看起来兴趣点弱，总量大。很多中介参与开发商新楼盘的销售方式是团购价。这个价格一般比销售部低。比如买房的人，直接去售楼部看房，买房。一平方是一万元。那么团购价的价格是每平方9500元，甚至更低。那不是开发商赔钱吗？不完全是。因为这个团购价格是有数量要求的，比如客户数量必须达到50或者100，或者更高。这就是我们所说的薄利多销。看似每套价格低廉，却能在短时间内增加交易量，快速回款。3.售楼部卖的原价，更多的是开发商自己的背书。开发商售楼部的价格更多的反映了正常的市场价格。第一，是维持市场销售的平衡。第二，是对自己品牌的外在销售印象。对于销售部门来说，这是一个双赢的结果。中介团购价和售楼处单独销售不冲突。像每年我们都很熟悉的双11，平时各大电商的价格都会打折，只是因为购买次数会是平日的很多倍。因此，如果一个开发商想在市场上推出一个新的建筑，它会进行两次销售。一方面，我们公司的销售部门会进行一些营销，尤其是同行之间的竞争和流动，这些都会成为我们公司的公关机会。另一方面，众多中介的参与，通过大量人力为公司创造量化的信息扩散，给公司的回报利润带来物化。

房地产销售好做吗？

1.作为一名房地产推销员，你必须知道你的服务性质。同时，你的服务一定要到位，让客户感受到你是真心实意在帮助他们。毕竟房子贵，服务不到位可能会流失客户。

2.做一个合格的房产销售人员，要学会接受失败，因为房产销售的情况很复杂，很多客户最终都会选择离开。这个时候，你欠我不要灰心。你要及时总结这些经验，做到心中有数，不断努力。

3.房地产销售是个辛苦的工作，但是未来还是不错的。至少，升职是要看业绩的，没什么猫腻。所以你首先要下定决心吃苦，这是房产销售最大的原则之一。

4.作为一名优秀的房地产销售人员，一定要有沟通能力，沟通能力一定要强。大家要善于从客户的话语中了解客户的需求，了解客户的内心想法，并根据自己的房源情况进行介绍！

5.房产销售最大的技巧就是诚信，不要想着欺骗客户或者欺骗客户，因为这样的客户进行消费后，你会有很多后患，而且以你的工作态度，销售工作不会持续很久，也不会有熟客找你！

6.要做一个合格的房产销售人员，必须对自己销售的房产了如指掌，了解周边房源的情况，知道自己房屋的优劣。只有这样，你才能根据客户的要求做出一系列的解释，完成你的销售任务。

7.房地产开发商在销售工作中也会遇到很多问题，尤其是一些房屋的质量问题以及贷款等相关业务问题。我们必须对这些问题了如指掌，知道如何处理，这样才能随时解决客户的问题。

8.如果你想在自己的工作中做出成绩，那么你就需要脸皮厚一点，因为在房地产销售中，你难免会遇到客户的冷言冷语或者一些不好的态度。此时，你应该面带微笑地与客户见面，并坚持不懈地与客户沟通。

链家地产工作怎么样

现在贾立安地产是一家很不错的企业，位列世界500强企业，但是薪酬估计不同地区略有不同。比如在南京，公司的工资还是比较适中的。现在南京的贾立安地产，无责底薪2000，在今年央视50家高校毕业生最佳公司中排名第二。

珠海多个楼盘存在收取电商费现象，何为电商费？电商费合规吗？

珠海很多楼盘对购房者额外收取电商费和活动费，涉嫌违规收费。这样的行为非常不合理。在许多地方，一些购房者在购买住房时，除了购房费用外，还经常被收取一些额外费用。这些费用称为电商费、活动费等。而且这些费用都有开发商或者运营公司的发票证明，可以说完全属于收税的范围。这样的情况和规定也在很大程度上增加了购房者的压力。电商费、活动费等额外的购房费用是非常不合理的，因为这样的规定游走在法律的边缘，就是打法律的擦边球。现在珠海很多楼盘都是这样经营自己的物业，可以说是不义之财。所谓电商费，就是在JD.COM等线上平台支付一定金额，然后就可以享受优惠，或者就可以获得购房资格。这种做法无疑非常难以理解。所谓的活动费，没有具体的明细，只是在中介的指导下接受一定的金额，以获得优惠或者购房资格。而且这种交易根本没有经过法律认证的发票，所以很多情况下，一些购房者完全无法收回自己的支付费用。可以说是开发商或者运营公司想尽办法赚取更大的利益，当然也有大量有实际质量服务的收费。毕竟每个公司或者运营商的想法都不一样。这种不明确的收费在法律文书中是不允许的，也就是说很多情况是违反法律的。虽然没有明确的规定，但这样的情况无疑是在打法律的擦边球。通过这样的收费，可以大大降低开发商和运营商的渠道费用，这样的费用不在征税范围内。因为没有正规发票，可以说这样的收费相当不合理。

房地产销售基础知识！

房地产基础知识房地产房地产与房地产(也叫房地产)。房屋及其权利(占有、使用、收益、处分等。).土地及其权利(使用、收益、转让等。).房地产是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括土地开发、房屋建设、维护和管理、土地使用权有偿划拨和转让、房屋所有权的出售和出租、房地产抵押贷款和房地产市场。房地产是在依法取得土地使用权的土地上进行开发，根据使用性质和要求进行基础设施和房屋建设活动。包括从选址到交付使用的全过程，由征地拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、电力通讯、进场道路、绿化、房建等组成。土地开发是指将未开发的土地(未开发和尚未开发成建设用地的土地)开发成可利用的土地。取得土地使用权的开发商平整土地，修建道路，铺设给排水管道和热网，然后建设各种房屋和公共设施。能源系统包括供电、供热、供气(煤气、天然气、液化石油气)等设施。给排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(下水道)、排水管网(下水道)、污水处理和排放工程。经济适用房以低利润价格出售给中低收入家庭的商品房(具有社会保障性质的商品房，经济适用)。不是每个人都能买，但必须符合当地政府规定的条件，按号购买。商品房开发商以市场价格取得土地使用权进行开发建设，经国土局批准在市场上流通的房地产。是取得房产证后可以自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。该商品房“五证两书一表”五证分别为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。两本：《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。表1: 《商品房竣工验收备案表》。烂尾楼未能完成建设，建筑半途而废。烂尾楼的主要原因有：资金不足、设计施工质量问题严重等。已经开工建设，但尚未竣工的建筑物和房屋。即图纸上的楼房处于建筑施工初期，交房时间较长，价格优惠。买回来之后可以转卖赚取差价。具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房(价格低，选择空间大，户型齐全，建材质量监管)。现房已通过工程质量监督部门验收，取得质量合格证，可交付使用(即买了住，价格高，户型过时，选择余地不大)。二手房办过产权证，重新过户。即起拍价是指该楼盘所有房源的最低售价(一般指户型、朝向、格局不好的楼栋价格，每层价格差几十元到几百元不等)。基价即“底价”，是指通过核算确定的商品房每平方米的基本价格。基价是针对楼盘定价方式的，与起拍价无关(价格随楼层和朝向而异)。即房产的平均售价。每平米均价可以用该楼盘每套房子的售价之和除以每个单元的建筑面积之和得到。土地所有者依法占有、使用、收益和处分土地的权利。国家对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权农村集体经济组织有权占有、使用、收益和处分其合法所有的土地。国家作为土地所有者将土地使用权转让给土地使用者的行为，按使用年限、普

物业管理是专业公司或机构接受业主(或使用人)的委托，对物业实施专业化管理，为业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。物业管理包括房屋及附属设备的管理和维修，环卫、治安、公共绿化、公共设施、道路等的管理。在住宅区内，为业主提供其他综合性或专项服务。物业管理属于小区管理范畴。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，有权决定本区域的物业管理。业主大会由物业管理区域内的业主代表组成，是有权决定本区域物业管理的组织。业主委员会由物业管理区域内的业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理，由业主大会或者业主代表选举产生。指今年第n个月与去年第n个月的比值。比如今年2月比去年2月好，今年6月比去年6月好。同比增长率=(本期-去年同期)/去年同期100%。与前一统计期的比较。例如，2015年7月和2015年6月的比较称为月环比。环比增长率=(本期数-上期数)/上期数100%。建筑基础知识：土地开发过程中的供水、供电、通路和土地平整。供水、排水、电力、电信、燃气、热力、进场道路和土地平整应七层连通。住宅的水平宽度。深宅的实际长度。从较低楼层到较高楼层的高度，包括楼层厚度，单位为米。高层净高度减去楼板厚度的净值，即楼板上表面到上层楼板下表面的距离。阳台被雨水覆盖，有踏板面，没有挡风墙，突出于楼外。未被雨水覆盖且有脚的露台部分。飘窗突出于墙面的窗口，飘窗大小约为40 ~ 60cm。剪力墙是建筑或结构中主要承受风荷载或地震引起的水平荷载和竖向荷载(重力)的墙体。第一扇门进入的地方，开口区。供多个家庭居住的有两层以上公寓的建筑。纯写字楼是为各类公司日常运营提供办公活动的建筑。集家居、办公、商场于一体的建筑。住宅SOHO性质，集居家、办公于一体。SHOPPINGMALL是一个集购物、娱乐、休闲为一体的商业区，起源于美国，也被称为第六商业业态。一个顶层公寓占据了两层，由内部楼梯相连。复式，起源于跳楼，优于跳楼。一般房型是客厅或餐厅与上下楼层相连，其他位置以上下楼层区分，有内部楼梯。阁楼(夹层)其实是单层建筑，只是层高比单层高，一般在3.5-4.5米之间。和复式楼最大的区别就是层高的不同。在结构上，是按照单个楼层的结构做的，楼盘的面积只算一层。错层(层高2.8m)的标准单层建筑低于复式、夹层(阁楼)、跃层式建筑。只需将部分功能分区的地面和顶面抬高几十厘米，再通过几个台阶连接起来，就能达到丰富竖向空间形式的效果。砖混结构是由砖和混凝土组成的承重墙，四面和梁柱都不能动。框架采用钢筋混凝土浇铸成承重梁柱，适合大规模工业化建设，效率高。承重墙在梁、柱内，墙体可以自由打开。房屋的耐用年限房屋能维持正常使用的年限，与设计标准、建筑材料、施工质量、使用状况、维护等有关。一般来说，钢筋结构：60 ~ 80年；气压的

按所有权分：公房(直管公房和自管公房等。)和私宅。根据开发利用程度，土地分类分为生土地和整地土地。按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。按用途分：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。土地所有者根据土地分类对土地的使用权(即依法对土地进行管理、使用和收益的权利)。土地公有制有两种形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地以集体所有制形式存在，属于农民集体所有；城市中的土地采取国家所有的形式，属于全民所有。任何个人都不能获得土地所有权。划拨用地：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设项目。转让：从国家有偿取得使用权。包括协议出让(如200万~ 250万/亩)、招标出让(根据用途和价格提出并取得底价)、拍卖出让(在不违法的前提下通过正规渠道取得最高价)。市场房地产市场分为以下三个层次：第一层次市场：以土地为主体(也叫土地市场、土地交易市场)。二级市场：开发商在取得土地使用权后，投入一定资金进行建设，以补偿或赠与的形式将产权转售给需求者(新建商品房的买卖市场)。三级市场：房屋在消费市场的再流通，包括买卖、抵押、转让、租赁(二手房)。土地使用年限：国家将土地使用权转让给土地使用者时，双方约定土地使用者可以使用的年限。土地使用权出让年限：住宅用地70年；工业、教育、科技、文化卫生、体育和综合或其他用地为50年；40年的商业、旅游、娱乐用地。用途需要转换的，应当补齐定期地价的差价，按照国家规定的执行。土地使用年限到期后如何处理：国家有权无条件收回土地；主体建筑经质监部门检测无危险，项目的存在不影响城市规划或市容市貌。只要向政府缴纳土地出让金，就可以继续使用，即使用年限按当时地价购买，使用年限由政府规定，否则无条件收回。055-79000第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满自动续期。住宅建筑楼层划分规定低层住宅建筑：1 ~ 3层；多层住宅：4 ~ 6层；中高层住宅：7 ~ 9层；高层住宅：10 ~ 30层；超高层住宅：30层以上。各类面积：基础面积：建筑物底层脚周围的水平面积，即建筑物首层的建筑面积。总建筑面积建筑每层外墙(或柱)外围水平投影面积的总和。家庭建筑面积每户(或单位)拥有的建筑面积。客户在购房时，往往会提到“建筑面积”或“销售面积”，也就是“家庭建筑面积”。套内面积全称是套内建筑面积，由套内住房面积、内墙面积和套内阳台建筑面积组成。室内住宅的使用面积是室内住宅的使用面积，按以下规定以水平投影面积计算：室内住宅的使用面积是室内卧室、客厅、门厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和。室内住宅的室内楼梯按自然楼层总面积计入使用面积，未计入结构面积的室内烟囱、通风管道、管道井计入使用面积，室内楼梯计入使用面积。内壁面积是指套筒中使用空间周围的壁所占据的面积。

其中，封闭阳台按水平投影总建筑面积计算，未封闭阳台按水平投影的一半计算。实用面积和使用面积实用面积=建筑面积-结构面积。结构面积是指房屋的混凝土、砖砌体等结构构件所占的面积。实用面积也叫地毯面积、净面积或有效面积、室内使用面积，即地毯铺在地面后的面积。使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积。辅助面积是指厨房、卫生间等辅助用房所占的面积。因此，可用面积使用面积。公共建筑面积和公摊面积公共建筑面积是指主体建筑内外的使用面积，包括应当分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。分摊的公共建筑面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外走廊、门厅、电梯间、多层建筑突出屋面结构的楼梯等。即分摊建筑面积。在日常使用中，一般称为公摊区或水池。不能分摊的公共建筑面积是指建筑报建时不计入容积率的公共建筑面积和根据有关文件规定不分摊的公共建筑面积，包括机动车车库、非机动车车库、防火棚、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2m的架空转换层、作为公共休息或交通场所的架空等。公共建筑面积(包括应分摊的和不应分摊的)由房屋产权管理部门统一管理，其产权由建筑物内参与分摊公共建筑面积的全体业主共同所有。房产管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(出售)。公式中各区域的上述定义是书面语言。为了方便理解，我们将各个面积的关系梳理如下：俗称的建筑面积=户均建筑面积。常说的套内面积=套内建筑面积=套内住房面积=套内墙体面积和套内阳台面积。总建筑面积=户均建筑面积之和=单层建筑面积层数。实际建筑面积=套内建筑面积分摊面积。各种比率的容积率容积率=总建筑面积可使用土地面积。国标容积率：别墅：1 ~ 0.8，一般0.8；高档住宅区：2 ~ 2.5；中档社区：3；低档住宅区：4。建筑密度(覆盖率)建筑密度=建筑面积可使用土地面积。绿地率和绿化覆盖率绿地率是指居住用地中各类绿地之和占居住用地的比例。距建筑物外墙1.5米以内和距道路边线1米以内的土地，以及表面覆土不足3米深的土地，不论其上是否有绿化，均不计入绿化面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与居住用地之比。树的影子，露天停车场中间种的方砖，都可以算作绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时可以达到60%以上。事实上，房地产开发商在销售房地产项目时宣传的绿化率，很多都是绿化覆盖率。化率(销售率)在市场营销领域，化率是指一定时期内的销售率，来源于台湾省。在房地产领域，叫做销售率，主要是指某个产品在一定时间内的销售额所占的百分比。到量，也就是销量。转化率=销售套数总套数。分摊系数分摊系数=公共建筑面积应分摊的建筑面积，即公摊面积建筑面积。使用率(入住率)和入住率使用率(入住率)=套内面积建筑面积=(入住面积、墙面面积、阳台面积)建筑面积=1-分摊系数。使用率=使用面积建筑面积。拓展关于房地产销售技巧的信息1。把重要卖点放在前面。根据销售心理学的首因效应理论，首先介绍给顾客的卖点会是ef

每个人都应该学习一些如何证明产品的销售技巧。3.相信你自己的房子。每栋房子都有它的优点和缺点，你一定不要因为自己的房子有缺点而相信它。如果你不信任自己的房子，你的信心就会不足，客户也会注意到。把房子当成自己的孩子，孩子总是对自己更好。有了这种心情，你就会做得很好。这是一个重要的房地产销售技巧。4.结尾应该会有亮点。把重要的事情放在开头，但不要忽视结尾。不要虎头蛇尾，因为有近因效应，客户会对后来听到的内容印象深刻。你可以把一些不重要的东西放在中间，在最后留下一些亮点，这样客户会回味无穷，兴奋不已。经过你的介绍，客户应该会有购买的激情。参考百度百科-销售技巧